대전지방법원 2025타경12930. 천안시 서북구 입장면 하장리의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 상호명 “은선개발” 및 “아름다운 날”로 되어 있고 근린생활시설로 이용 중이며, 구조는 경량철골구조 기타지붕 단층입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고 감정평가서상 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
등기상 핵심은 2024.07.05. 설정된 아산신용협동조합 근저당권 270,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 이재옥 근저당권과 가압류·가처분·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 낙찰자가 보증금이나 등기상 후순위 권리를 떠안을 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12930 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 입장면 하장리 110-148, 110-149, 189 1동 · 충청남도 천안시 서북구 입장면 입장시장3길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 이용 · 경량철골구조 기타지붕 단층 |
| 소유자 | 신은선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 460,169,600원 / 225,483,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재옥 / 41,914,520원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.05. 아산신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 아산신용협동조합 근저당권보다 뒤에 설정된 이재옥 근저당권, 충남신용보증재단 가압류와 가처분, 국가 압류, 천안미소신용협동조합 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 225,483,000원으로 감정가 460,169,600원의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 확인 가능한 실거래 비교값이 없으므로 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설과 토지가 결합된 일괄매각입니다. 건물 이용상태, 제시외 건물, 각 토지의 실제 이용형태와 도로 조건에 따라 거래 가능성과 적정가격이 크게 달라질 수 있으므로 감정가 할인율보다 현장 이용성과 개별 토지 상태를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,483,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,956,762원 |
| 1. 근저당 · 아산신용협동조합 | 270,000,000원 | 221,526,238원 |
| 2. 근저당 · 이재옥 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 천안미소신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 440,000,000원 중 채권자 예상배당은 221,526,238원이며, 미배당액은 218,473,762원입니다. 신청채권자 이재옥의 청구액은 41,914,520원이고 현재 시나리오상 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 상호명 “은선개발” 및 “아름다운 날”로 되어 있으며 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 경량철골구조 기타지붕 단층으로, 판넬 및 치장벽돌 외벽과 인테리어 마감, 샷시 창호, 기본적인 전기·위생설비가 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 양대초등학교 서측 인근으로 상업시설과 주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 토지 정보. 토지 정보에는 지목 대, 면적 24.0㎡, 평지·사다리형, 도로접면 맹지, 공시지가 395,600원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 5·6은 공부상 “대”이나 현황은 “도로”로 이용 중입니다.
- 매각범위. 건물과 토지를 일괄매각하며 감정평가서상 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 하장리 110-148, 110-149, 189 및 건물 1동과 제시외 건물의 위치·경계·현황을 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 도로 이용 토지 확인. 목록 5·6은 공부상 대지지만 현황상 도로입니다. 독점적 사용 가능성, 통행 제공 상태와 실제 활용가치를 확인해야 합니다.
- 접도·출입 상태 확인. 토지 정보에 도로접면이 맹지로 기재돼 있으므로 각 필지별 진입로와 건물 출입 동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 현황 확인. 현재 영업·사용 주체, 내부 시설, 인도 대상과 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 가능성. 현재 최저가 시나리오에서는 신청채권자 이재옥의 예상배당이 0원입니다. 경매 진행과 변경 여부를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 수치와 별개로 인근 근린생활시설·토지의 거래사례, 임대수익과 공사비를 확인해 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지이용계획을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 임차인이 없고 말소기준 이후 권리가 모두 소멸해 매수인 인수액 0원이라는 점이 명확합니다. 현재 최저가도 두 차례 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
그러나 근린생활시설과 토지를 함께 사는 일괄매각이고, 제시외 건물이 포함되며 일부 토지는 공부상 대지와 달리 현황상 도로로 사용되고 있습니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 할인율만으로 가격 매력을 평가할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 현황은 정밀 확인. 응찰 여부는 각 필지의 경계·접도·도로 이용 상태와 근린생활시설의 실제 수익성을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
