대전지방법원 2025타경12965. 천안시 서북구 불당동 1296, 1층 111호의 집합건물입니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설(상점)이고 현재는 공실입니다. 등기부 소유자 요약은 유엠씨주식회사 단독소유이며, 2019.11.29. 소유권이전 기록에는 거래가액 636,480,000원이 기재돼 있습니다.
권리구조의 기준점은 2023.11.10. 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 456,000,000원입니다. 이 권리 이후 주식회사 와이세븐의 가압류 50,033,984원, 주식회사국민은행의 가압류 94,490,094원, 그리고 2025.12.29. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12965 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1296 1층 111호 · 도로명주소 충청남도 천안시 서북구 공원로 219 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 판매시설(상점) · 현재 공실 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하 1층/지상 5층 중 제1층 제111호 · 사용승인일 2019.07.26 |
| 소유자 | 유엠씨주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 621,000,000원 / 213,003,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 417,773,297원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 감정평가상 현재 공실이고 임대내역은 미상으로 기재돼 있으나, 별도 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 위치 — 감정가 34.3%, 그러나 시세 검증은 별개
감정가는 621,000,000원, 현재 최저매각가는 213,003,000원입니다. 3회 유찰되어 감정가의 34.3% 수준까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 149,102,100원(감정가 24%), 5회 유찰 시 104,371,470원(감정가 17%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 213,003,000원 | 209,220,958원 | 391,303,120원 |
| 4회 유찰 시 | 149,102,100원 | 146,214,671원 | 454,309,407원 |
| 5회 유찰 시 | 104,371,470원 | 102,110,269원 | 498,413,809원 |
③ 예상배당표 (매각가 213,003,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,042원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 456,000,000원 | 209,220,958원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 와이세븐 | 50,033,984원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 94,490,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 213,003,000원에서는 집행비용 3,782,042원을 제외한 209,220,958원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 채권자 총 미배당은 391,303,120원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갤러리아백화점 서측에 위치하며, 주변은 백화점·대규모 아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통이상으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 버스정류장, 근거리 1호선 아산역 및 KTX 천안아산역을 이용할 수 있어 대중교통 사정도 보통이상입니다.
- 현재 상태. 집합건축물대장상 판매시설(상점)이며 현재 공실입니다. 임대내역은 미상입니다.
- 도로 조건. 남측 약 26미터, 동측 약 20미터, 북측 약 16미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산배방지구)이며 철도보호지구와 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 4,045.6㎡, 지목은 주차장, 공시지가는 1,420,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 현재 판매시설이 공실이므로 단순 일시 공실인지, 임대수요 부족이나 상권 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 3회 유찰의 의미. 현재 최저가가 감정가 34.3%까지 내려왔다는 사실과 별개로, 3회 연속 시장에서 소화되지 않았다는 점을 함께 봐야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 신고된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대내역 미상으로 기재돼 있으므로 현장점유와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 상가 비용 확인. 공용관리비·전용관리비·체납 여부와 실제 사용에 필요한 내부 정비 상태를 관리주체 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·철도보호지구 등 토지이용 제한이 실제 영업 및 변경 사용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2023.11.10. 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 임차인 신고도 없어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 621,000,000원에서 3회 유찰되어 213,003,000원까지 내려왔지만, 판매시설의 최근 실거래 비교자료가 없어 34.3%라는 할인율만으로 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 게다가 현재 공실입니다. 따라서 이 사건은 권리 위험보다 공실·상권·환금성 검증이 우선인 물건으로 보는 것이 데이터에 맞는 결론입니다.
