대전지방법원 2026타경3. 충청남도 천안시 동남구 북면 용암리 일대의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 공부상 지하 1층 제1종근린생활시설(소매점), 지상 1층 단독주택 및 소매점, 지상 2층 단독주택으로 이용되고 있습니다. 사용승인일은 2024.04.26이며 소유자는 강필선입니다. 등기상 말소기준은 2024.07.11 설정된 선영새마을금고 근저당권 1,080,000,000원입니다.
그 뒤 송문희·이득운의 근저당권, 최나현·최희의 전세권, 카드사와 경기신용보증재단의 가압류, 경기신용보증재단의 근저당권 가처분 등이 이어졌고, 제공된 권리분석상 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 바깥에 있습니다. 매각물건명세서에는 대항력 여지가 있는 임대차관계가 불분명한 임차인이 있다고 기재되어 있고, 목록 3 토지에는 매각에서 제외되는 제시외 건물이 있어 그 건물을 위한 법정지상권 성립 여부도 불분명하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경3 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 북면 용암리 286-4, 286-32, 286-33 · 충청남도 천안시 동남구 북면 은지2길 86-41 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지하1층 제1종근린생활시설(소매점) · 지상1층 단독주택 및 소매점 · 지상2층 단독주택 |
| 소유자 | 강필선 |
| 감정가 / 최저가 | 1,579,945,750원 / 541,582,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 선영새마을금고 / 881,649,471원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 대 · 670.0㎡ · 보전관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 94,600원/㎡ |
| 일괄매각 특기 | 목록 3 토지의 제시외 건물은 매각 제외 · 해당 건물로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 핵심은 등기 밖 불확실성
말소기준은 2024.07.11의 선영새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 송문희 근저당권은 2024.12.04 채권최고액이 380,000,000원으로 변경됐고, 2025.08.08 이득운 근저당권 156,000,000원, 2025.11.07 최나현 전세권 520,000,000원과 최희 전세권 200,000,000원 등이 뒤따릅니다. 제공된 권리분석에서는 이 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 처리돼 있습니다.
② 임차관계 — 실제 인수 여부 확인 전까지 ‘미상’
| 임차관계 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 임대차관계 불분명한 임차인 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
임대관계는 감정평가에서도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 확인된 등기권리와 배당 시뮬레이션 기준의 수치로 이해해야 하며, 불분명한 임차인이 실제로 대항력을 갖는지에 따라 최종 인수 위험 판단은 달라질 수 있습니다.
③ 제시외 건물·법정지상권 — 이 사건의 가장 큰 물적 리스크
목록 3 토지에는 감정평가서상 제시외 건물이 존재하고, 해당 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 매각물건명세서는 그 제시외 지상 건물을 위해 이 사건 토지 일부에 법정지상권이 성립하는지 여부가 불분명하다고 명시합니다. 또한 목록 3 토지의 최저매각가격은 제시외 건물이 존재함으로써 제한받는 가격으로 산정됐습니다.
여기에 목록 2는 일반건축물대장과 등기사항전부증명서상 면적이 서로 다르다고 명시돼 있습니다. 따라서 현황과 공부의 면적 차이도 입찰 전에 원본 서류와 현장을 통해 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 541,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,815,820원 |
| 2. 근저당 · 선영새마을금고 | 1,080,000,000원 | 533,766,180원 |
| 3. 근저당 · 송문희 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이득운 | 156,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 최나현 | 520,000,000원 | 0원 |
| 6. 전세권 · 최희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 34,157,193원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 30,922,188원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 24,005,830원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 하나카드주식회사 | 11,510,319원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 경기신용보증재단 | 52,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,549,406원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,119,144,936원 중 예상배당은 533,766,180원, 미배당은 2,585,378,756원입니다. 신청채권자 선영새마을금고의 청구액 881,649,471원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 불분명한 임차관계와 법정지상권 문제는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 541,582,000원 | 533,766,180원 | 2,585,378,756원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 379,107,400원 | 372,999,896원 | 2,746,145,040원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 265,375,179원 | 260,859,926원 | 2,858,285,010원 | 0원* |
* 배당 시뮬레이션 기준. 대항력 가능·미상 임차관계와 법정지상권 성립 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은석초등학교 북동측 인근의 농촌지대 내 전원주택단지로, 주위에 전답·농경지·자연림·전원주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반목구조 목조지붕 지하1층·지상2층 단독주택 및 소매점이며, 외벽은 스타코·외장타일·징크패널, 내부는 목재 인테리어·벽지·타일 등으로 마감돼 있습니다.
- 토지 규제. 보전관리지역을 포함하며 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등이 확인됩니다. 일부 토지는 계획관리지역·성장관리계획구역에도 해당합니다.
- 환금성. 아파트와 같은 표준화 주거상품이 아니라 토지와 단독주택·소매점이 결합된 물건이고, 법정지상권 및 제시외 건물 이슈까지 있어 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 소유관계 확인. 목록 3 토지 위 매각 제외 건물의 소유자와 건축 시기, 토지·건물의 과거 동일소유 여부를 확인해 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 임차인 현황 재확인. 현황조사·매각물건명세서·상가건물 임대차 관련 자료를 대조해 실제 점유자, 보증금, 사업자등록 또는 전입 시점, 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 2026.05.12 배제신청 확인. 신청채권자의 상가 임차인 임대차관계 배제신청서와 그 근거 자료의 범위가 불분명한 임차인 전체를 포괄하는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 건물 면적 대조. 목록 2의 일반건축물대장과 등기사항전부증명서상 면적이 상이하므로 실제 현황과 공부를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가의 34.28%까지 내려왔지만 목록 3 토지 가격에는 제시외 건물로 인한 제한이 반영돼 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 두 문제
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,579,945,750원에서 최저가가 541,582,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 3회 유찰 자체가 매력의 근거가 되지는 않습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당표상 매수인 인수도 0원으로 계산되지만, 실제 판단을 가르는 것은 대항력 가능·미상 임차관계와 매각 제외 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부입니다.
특히 제시외 건물 존재로 목록 3 토지의 최저매각가격 자체가 제한받고 있고, 상가 임차관계에 대해서도 배제신청은 제출됐으나 임차관계가 명확히 확정된 상태로 볼 수 없습니다. 시세 실거래 자료도 없어 현재 최저가를 시장가격과 비교해 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리·현황 확인 난도는 높다. 이 사건은 그 두 가지 불확실성을 입찰 전에 해소할 수 있는지가 핵심입니다.
