대전지방법원 2026타경10054. 천안시 서북구 성성동 지원비즈캠퍼스 2층 208호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터-업무형)이며, 사용승인일은 2024.01.29.입니다. 현재 소유자는 주연정이고, 2024.07.03. 설정된 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액은 504,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 2026.01.13. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 569,000,000원인 물건이 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 195,167,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 특히 지식산업센터·업무형 공장은 주거용 아파트와 수요·환금성이 다르므로 실제 임대수요와 거래가격 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10054 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성성동 1001 지원비즈캠퍼스 2층 208호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터-업무형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제2층 제208호 · 사용승인일 2024.01.29. |
| 소유자 | 주연정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 569,000,000원 / 195,167,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 428,236,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2024.02.19. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2024.07.03. 주연정 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2026.01.13. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 들어왔고, 해당 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 195,167,000원으로 감정가 569,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 136,616,900원, 그 다음은 95,631,830원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 195,167,000원 | 191,634,662원 | 312,365,338원 |
| 4회 유찰 시 | 136,616,900원 | 133,904,263원 | 370,095,737원 |
| 5회 유찰 시 | 95,631,830원 | 93,510,457원 | 410,489,543원 |
가격이 크게 낮아진 것은 분명하지만, 이 사건에는 동일 건물 또는 유사 물건의 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다. 낙찰가 판단은 실제 매매사례와 임대수익, 공실 여부를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,167,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,532,338원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 504,000,000원 | 191,634,662원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 근저당 채권 504,000,000원 중 191,634,662원이 배당되고 312,365,338원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 삼성SDI 북측 인근으로, 공단 및 중·소규모 공장, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 주위에 노선 버스정류장과 간선도로가 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일반건축물대장등본상 공장(지식산업센터-업무형)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 208호이며, 외벽은 강화유리 및 일부 돌붙임, 내벽은 페이팅, 창호는 페어글라스 창 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비와 E/V설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 완경사지대에 조성된 부정형 공업용 건부지이며 토지면적은 16,713.9㎡, 공시지가는 552,300원/㎡입니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 특이사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 감정가 569,000,000원 대비 최저가 195,167,000원이라는 할인폭만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 매매사례를 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대사항은 미상입니다. 현장 점유자와 실제 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 임대수요·공실 점검. 공장(지식산업센터-업무형) 용도이므로 실제 임차수요와 공실 상태가 향후 환금성과 수익성에 직접 영향을 줍니다.
- 배당구조 이해. 현재 가격에서는 농협은행 근저당 채권최고액 504,000,000원을 전액 배당할 수 없고 312,365,338원이 미배당으로 남지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 실거래 확인 후
이 사건의 등기상 구조는 어렵지 않습니다. 2024.07.03. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 569,000,000원에서 3회 유찰돼 195,167,000원까지 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 최근 실거래 자료가 없고 감정평가상 임대사항도 미상이기 때문입니다. 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만, 시세·점유·임대수요를 확인해야 비로소 입찰가격을 정할 수 있는 지식산업센터입니다.
