대항력 없는 임차권·인수 0원*, 최저가는 시세의 61.4% — 목포 연산주공2단지 804호

광주지방법원 2025타경51480. 목포시 연산동 연산주공2단지 202동 804호, 전용 58.14㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 백정훈은 2015년 6월 29일 거래가 71,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 신청채권자는 서울보증보험이며 청구액은 74,116,019원입니다.

권리분석의 핵심은 보증금 65,000,000원의 임차권입니다. 임대차계약일은 2018년 9월 14일, 확정일자는 2018년 9월 17일, 점유개시는 2018년 10월 22일, 전입일은 2018년 10월 29일입니다. 전입일이 1999년 3월 4일 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당받지 못한 보증금이 생기더라도 그 잔액이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 비대항 임차권, 매수인 인수 0원

말소기준권리는 1999년 3월 4일 설정된 한국주택은행 근저당권 15,600,000원입니다. 이후의 현대캐피탈 가압류, 목포시·국세 압류, 주택임차권 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

임차권의 전입일은 2018년 10월 29일로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없으며, 보증금 65,000,000원이 최저가보다 크더라도 매수인이 미배당액을 인수하는 대항력 인수형 사건이 아닙니다. 최저가 40,040,000원에 인수액 0원을 더한 실질취득액은 40,040,000원입니다.

② 임차관계 — 실제 입주자 1명, 보증기관 권리는 중복 합산 금지

등기에는 입주자 이원표가 기재돼 있으며, 실제 임차관계의 입주자는 1명입니다. 임차권등기 명의자인 한국토지주택공사는 보증금 권리주체이고, 명세서에는 해당 권리가 서울보증보험으로 양도된 것으로 기재돼 있습니다. 한국토지주택공사의 보증금 65,000,000원과 서울보증보험의 청구액 74,116,019원을 서로 다른 임차보증금 두 건으로 합산하면 안 됩니다.

* 확약은 서울보증보험이 승계한 해당 임차권에 한정됩니다. 현재 확인되는 임차권은 이 1건이며, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 생략됐으므로 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 감정가는 높았지만 2회 유찰로 가격 차이 발생

연산주공2단지 동일 면적 58.14㎡의 최근 실거래 12건입니다. 실거래 평균은 65,250,000원, 최저 거래는 58,000,000원, 최고 거래는 83,000,000원입니다.

감정가 71,500,000원은 실거래 평균보다 6,250,000원 높고, 평균 시세의 109.6%입니다. 신건 감정가는 시세 평균보다 높았지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 40,040,000원으로 평균보다 25,210,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 시세 비교에 사용하는 실질취득액도 최저가와 동일한 40,040,000원이며, 실거래 평균의 61.4%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 40,040,000원 가정)

총 채권액 111,068,456원 가운데 예상 배당액은 38,919,280원이고, 미배당액은 72,149,176원입니다. 신청채권자 서울보증보험은 청구액 74,116,019원 중 1,966,843원을 배당받는 계산입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 임차권은 대항력이 없고, 서울보증보험의 승계 배제 확약도 제출돼 있기 때문입니다.

국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 위 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연산초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·주택·상가가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조, 지하 1층~지상 15층 건물의 8층입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 승강기, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 342,500원/㎡입니다. 절대보호구역·상대보호구역 저촉, 도시지역·가축사육제한구역 포함 사항이 있습니다.
• 환금성. 538세대 단지이며 동일 면적 최근 12건의 거래가는 58,000,000원~83,000,000원, 평균 65,250,000원입니다. 다만 단지 경매 통계의 매각률은 0.0%입니다.
• 현장 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부 확인이 생략됐고 임대관계도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 판단 재확인. 임차권 전입일 2018.10.29.과 말소기준일 1999.03.04.을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
• 확약서 원본 확인. 서울보증보험의 2025.09.18. 확약서 원문과 적용 대상 임차권, 제출 상태를 확인하세요.
• 중복 보증금 계산 금지. 한국토지주택공사 보증금 65,000,000원과 서울보증보험 청구액을 별도의 임차보증금 두 건으로 합산하지 마세요.
• 관리비 미납. 2025년 9월 기준 4,813,120원의 현재 잔액과 공용부분·전유부분 구성을 관리사무소에서 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부는 배당액과 비용 판단에 영향을 줄 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
• 점유·내부 상태. 내부 확인이 생략된 물건이므로 현재 점유자, 인도 가능성, 수리 상태를 현장에서 확인하세요.
• 사건 진행 확인. 기재 매각기일은 2026.07.06.이므로 변경 여부와 매각결과를 법원 기록에서 확인하세요.

맺으며 — “보증금이 커도 대항력이 없으면 인수되지 않는다”

이 사건의 보증금은 65,000,000원으로 최저가 40,040,000원보다 큽니다. 그러나 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금과 최저가의 단순 비교만으로 매수인 인수를 계산하면 안 됩니다. 서울보증보험의 승계 배제 확약도 제출돼 있어 현재 확인된 권리의 매수인 인수액은 0원*, 실질취득액은 40,040,000원입니다.

가격은 동일 면적 실거래 평균 65,250,000원의 61.4%까지 내려왔습니다. 권리와 가격만 보면 검토 여지가 있지만, 미납 관리비 4,813,120원, 당해세 가능성, 내부 미확인과 단지 경매 매각률 0.0%는 반드시 반영해야 합니다. 결론은 “권리 인수는 해소, 가격은 할인 구간, 현장과 비용 확인은 필수”입니다.