광주지방법원 2025타경51485. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 13층 1301호 아파트입니다. 소유자는 향원주택주식회사이고, 2020.04.23. 소유권보존과 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 장종수 근저당, 김주희 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단과 목포시 압류는 모두 말소기준 뒤에 놓여 매각으로 소멸하는 구조입니다.
겉으로 가장 크게 보이는 위험은 김주희 씨의 임차보증금 185,800,000원입니다. 그러나 임대차계약일은 2022.02.25., 주민등록일과 점유개시일은 2022.04.04.로, 말소기준일 2020.04.23.보다 늦습니다. 임차권등기도 2024.04.08.에 이루어졌습니다. 따라서 이 임차인은 보증금을 전부 배당받지 못하더라도 그 미회수액을 낙찰자에게 청구할 수 있는 대항력을 갖지 못하며, 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51485 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제13층 제1301호 · 도로명 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 25층 건물 중 13층 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.04.13. · 총 83세대 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 116,480,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,560,264원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 임차권은 크지만 후순위다
말소기준은 2020.04.23. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 김주희 씨는 2022.04.04.에 주민등록과 점유를 시작했으므로 말소기준보다 약 2년 늦습니다. 보증금이 최저매각가보다 크더라도, 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 낙찰가가 116,480,000원이면 권리상 실질취득액도 116,480,000원이며, 임차보증금 미배당분이 실질취득액에 더해지지 않습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 임차정보 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김주희 건물 전부 · 주거 | 계약 2022.02.25. 전입·점유 2022.04.04. 확정일자 2022.02.25. 임차권등기·배당요구 2024.04.08. | 185,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
② 가격·회차 — 56%이지만 ‘싸다’는 결론은 아직 이르다
이 사건은 2회 유찰돼 최저매각가가 감정가 208,000,000원의 56%인 116,480,000원까지 내려왔습니다. 인수액이 없으므로 매각가가 곧 권리상 실질취득액입니다. 3회 유찰 시 81,536,000원, 4회 유찰 시 57,075,200원으로 내려가며, 어느 회차에서도 임차보증금 승계액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 116,480,000원 | 0원 | 116,480,000원 |
| 3회 유찰 시 | 39.2% | 81,536,000원 | 0원 | 81,536,000원 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 57,075,200원 | 0원 | 57,075,200원 |
남교크레지움에듀파크의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.1회인데, 이 사건은 이미 2회 유찰됐습니다. 권리 인수 때문이라기보다는 가격·수요·점유 상태 등을 함께 점검해야 하는 신호로 보는 편이 안전합니다. 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,430,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 114,049,280원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신병주 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 203,560,264원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 우리은행 배당으로 매각대금이 전액 소진됩니다. 총 채권액 9,519,960,264원 중 채권자 배당액은 114,049,280원, 미배당액은 9,405,910,984원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
김주희 씨의 보증금은 배당으로 전부 회수되기 어려운 구조지만, 이 임차인은 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 미회수 보증금이 생기는 것과 매수인이 그 금액을 인수하는 것은 별개이며, 이 사건의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 북교동 소재 북교초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 소규모 점포와 단독주택이 함께 형성된 기존 시가지 내 주상복합지대입니다.
- 교통. 시내버스승강장이 인근에 있고 기존 시가지 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 13층이며 2020.04.13. 사용승인됐습니다. 급배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 사다리형 토지로 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 단지 남측과 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 83세대 단지이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 이 사건은 2회 유찰된 만큼 실제 거래수요와 적정가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김주희 씨의 계약일·전입일·점유개시일·확정일자와 현재 점유자를 매각물건명세서, 전입세대확인서, 현황조사서로 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 우리은행 근저당은 같은 날 채권최고액 100,800,000원 및 공동담보 해제 변경등기가 있습니다. 채권계산서와 등기원인을 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 등록 말소·승계 처리 여부를 관할기관과 사건기록에서 확인하세요.
- 매각기일 결과. 기재된 매각기일은 2026.07.06.입니다. 진행·변경·매각 여부와 후속기일을 사건기록에서 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 현장에서 확인하고, 인도명령 및 명도 협의 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 관리비·공과금. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 시설 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 56%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 같은 건물·인근 아파트의 거래가격과 내부 상태를 기준으로 상한가를 정하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “큰 보증금보다 순위가 중요하다”
이 사건에는 현재 최저가보다 큰 185,800,000원의 임차보증금이 등기돼 있습니다. 그러나 임차인의 전입·점유는 2022.04.04.로, 2020.04.23. 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 보증금 미배당분이 발생하더라도 낙찰자가 승계하지 않으며, 현재 회차의 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 116,480,000원입니다.
권리 측면에서는 인수 0원이라는 명확한 장점이 있습니다. 반면 가격 측면에서는 2회 유찰과 감정가 대비 56%만으로 저가 매수라고 결론 내리기 어렵습니다. 83세대 단지의 실제 거래수요, 현재 점유와 내부 상태, 민간임대주택등기 및 근저당 변경사항을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리는 비교적 안전하지만, 가격과 원본 확인은 보수적으로 접근할 사건입니다.