광주지방법원 2025타경51513. 목포시 상동 ‘21세기하이트오피스텔’ 7층 706호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설, 감정평가의 실제 이용상태는 오피스텔로 적혀 있습니다. 현재 소유자는 김진표이며, 2019년 12월 10일 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사 채권최고액 8,400,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 소상공인시장진흥공단 가압류 10,220,102원, 국의 압류, 주식회사프리미스대부 가압류 19,136,423원, 농협은행의 임의경매개시결정이 차례로 붙었습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 판단 포인트는 권리 자체보다 점유·관리비·가격 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51513 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 823-7 21세기하이트오피스텔 7층 706호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 교육로 91 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 7층 706호 |
| 소유자 | 김진표 |
| 감정가 / 최저가 | 11,000,000원 / 7,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 5,646,126원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
확인된 임차인 등재는 없습니다. 다만 감정평가서의 기타 참고사항에는 “임대관계는 미상”으로 기재되어 있습니다. 따라서 별도의 임차인이 있다고 단정할 수도, 점유·임대관계가 완전히 해소됐다고 단정할 수도 없습니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유상태를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 7,700,000원으로 감정가 11,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 한 차례 가격이 낮아졌지만, 이 자료에는 같은 건물이나 인근 유사 물건의 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 사건상 용도가 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래를 바로 대입하기 어려운 만큼 실제 응찰 전에는 동일 건물·인근 오피스텔·유사 근린시설의 거래 및 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 538,600원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 8,400,000원 | 7,161,400원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,220,102원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사프리미스대부 | 19,136,423원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 37,756,525원 중 채권자 예상배당은 7,161,400원, 미배당은 30,595,125원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 7,700,000원 | 7,161,400원 | 30,595,125원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 5,390,000원 | 4,892,980원 | 32,863,545원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 3,772,999원 | 3,305,085원 | 34,451,440원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 5,646,126원보다 농협은행 예상배당액 7,161,400원이 커 신청채권은 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시 예상배당은 4,892,980원으로 내려가며, 신청채권을 충족하지 못하는 것으로 계산됩니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 목포시 상동 영흥고등학교 동측 인근. 오피스텔, 자동차정비업소, 소규모 점포, 음식점 등이 형성된 하당택지개발지구 내 주상복합지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 하당지구 내에 위치해 일반적인 교통상황은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 7층 706호. 급배수·위생·난방·도시가스, 화재탐지·경보, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 289.7㎡, 준주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 522,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역이며 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 재확인. 임차인 등재는 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 관리비. 미납관리비 약 1,700,000원(2025년 10월 기준)이 기재되어 있으므로 관리사무소에서 최신 금액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가 판단을 하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 및 유사 근린시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 비교해야 합니다.
- 국 압류. 2025.05.14 국의 압류가 등기되어 있습니다. 등기상 말소기준 이후 권리지만 배당표에도 당해세가 반영되지 않았으므로 세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·수익계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, ‘싸다’는 결론은 아직 이르다
등기 구조만 보면 어렵지 않습니다. 2019년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 1회 유찰되어 최저가가 7,700,000원까지 내려왔다는 사실만으로 매력을 판단하면 안 됩니다.
실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부가 확인되지 않고, 감정평가상 임대관계는 미상이며, 매각물건명세서에는 미납관리비 약 1,700,000원이 적혀 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 관리비·점유 확인은 필수”입니다. 현재 회차에 참여한다면 7,700,000원이라는 숫자보다 실제 점유상태와 관리비, 그리고 주변 거래·임대수익 검증이 먼저입니다.
