광주지방법원 2025타경51519. 목포시 산정동 일신아파트 102동 14층 1406호, 전용 59.52㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 88,000,000원의 70%인 61,600,000원입니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 평균 거래가 69,888,888원보다 낮지만, 이 사건은 가격표만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 말소기준권리는 2022.03.29. 국의 압류인데, 그보다 앞선 2020.05.11. 전입신고와 2020.05.12. 점유개시, 2020.04.16. 확정일자를 가진 75,000,000원 임차권이 존재합니다.
해당 임차권 명의자는 한국토지주택공사이며 보증기관 승계로 분류되어 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 따라서 이 사건은 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건으로 보는 것이 맞습니다. 다만 승계된 보증금 권리는 사라지는 것이 아니므로, 배당으로 회수되지 못하는 금액은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51519 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정동 187 일신아파트 102동 14층1406호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.52㎡ · 15층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 주식회사마인계터길 (2020.03.16. 소유권이전 · 거래가액 71,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 61,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 84,887,668원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 말소기준권리 | 2022.03.29. 갑구 11번 압류 · 국(목포세무서장) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 보증금 권리가 핵심
말소기준은 2022.03.29. 국의 압류입니다. 이후의 목포시 압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 한국토지주택공사 명의 임차권은 전입신고일 2020.05.11., 점유개시일 2020.05.12.로 말소기준보다 앞서며, 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 확정일자도 2020.04.16.이고 배당요구가 이루어져 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
| 구분 | 명의 / 지위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 승계 임차권 | 한국토지주택공사 | 75,000,000원 | 전입 2020.05.11 확정 2020.04.16 | 2022.06.15 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 |
② 시세 비교 — 61,600,000원이 아니라 76,508,800원으로 봐야 한다
일신아파트 동일 면적대 최근 거래는 63,000,000원부터 82,000,000원까지 확인됩니다. 전체 12건 평균은 71,041,666원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 69,888,888원, 최신 거래는 2026.04. 72,000,000원이며, 최근 구간이 이전 구간보다 -6.2% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.52㎡ | 6 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 59.52㎡ | 8 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2026.01 | 59.52㎡ | 8 | 74,500,000원 |
| 2025.10 | 59.52㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2025.06 | 59.52㎡ | 7 | 71,000,000원 |
| 2025.05 | 59.97㎡ | 8 | 72,000,000원 |
| 2025.05 | 59.52㎡ | 4 | 65,500,000원 |
| 2025.05 | 59.52㎡ | 4 | 68,000,000원 |
| 2025.04 | 59.97㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2025.04 | 59.97㎡ | 4 | 71,500,000원 |
| 2025.02 | 59.52㎡ | 7 | 82,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 69,888,888원 |
최저가 61,600,000원 자체는 최근 12개월 평균의 88.1%입니다. 그러나 이 숫자는 인수액을 제외한 가격일 뿐입니다. 현재 회차 실질취득 76,508,800원은 최근 12개월 평균의 109.5%, 최신 거래 72,000,000원의 106.3% 수준입니다. 즉 권리 인수까지 합쳐 보면 최근 시세보다 저렴한 물건이 아니라 최근 시세 이상을 부담하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,508,800원 |
| 1. 보증기관 승계 임차권 · 한국토지주택공사 | 75,000,000원 | 60,091,200원 |
| 2. 경매신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 84,887,668원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 14,908,800원이며, 매수인 인수액도 14,908,800원으로 계산되어 있습니다. 서울보증보험 주식회사의 청구액 84,887,668원은 이 가정에서는 배당 0원입니다.
유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 61,600,000원 | 14,908,800원 | 76,508,800원 |
| 2회 유찰(49%) | 43,120,000원 | 33,056,160원 | 76,176,160원 |
| 3회 유찰(34%) | 30,183,999원 | 45,759,313원 | 75,943,312원 |
매각가가 61,600,000원에서 43,120,000원, 다시 30,183,999원으로 내려가도 인수액은 14,908,800원에서 33,056,160원, 45,759,313원으로 커집니다. 그래서 실질취득은 76,508,800원 → 76,176,160원 → 75,943,312원으로 거의 줄지 않습니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 옮겨가는 구조이기 때문입니다. 이 물건은 유찰 자체가 곧 가격 메리트로 이어지지 않습니다.
④ 공매·관리비 확인 포인트
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주거환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통여건은 양호한 것으로 조사되어 있습니다.
- 건물. 사용승인일 1993.12.31. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 14층 1406호입니다. 기본 위생·급수·개별난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 6차선 도로, 남서측과 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하며 남동측 도로를 통해 차량통행합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 422,900원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 흐름. 일신아파트는 474세대이며 동일 면적대 거래 표본이 존재하지만, 최근 구간 가격이 이전 구간보다 6.2% 낮아진 흐름이어서 가격 방어력은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 61,600,000원이 아니라 인수 14,908,800원을 더한 76,508,800원을 가격 비교의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득이 각각 76,176,160원, 75,943,312원으로 거의 유지됩니다.
- 보증기관 승계 확인. 한국토지주택공사는 실제 임차인 숫자에는 포함하지 않되, 75,000,000원의 승계 임차보증금과 미배당 인수관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 감정 당시 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사되었으므로 현재 실제 점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 공매 관계 대조. 과거 공매공고와 말소 이력이 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행과의 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2025년 10월 기준 약 3,318,000원의 미납 관리비 기재가 있으므로 현재 금액과 정산 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다”보다 “얼마를 결국 부담하나”가 중요하다
이 사건은 감정가 88,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 61,600,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 최근 12개월 평균 69,888,888원보다 낮아 보이지만, 대항력 있는 보증기관 승계 임차권의 미배당액 14,908,800원을 더하면 실질취득은 76,508,800원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 109.5%이고 최신 거래 72,000,000원보다도 높습니다.
더구나 시장 추세는 최근 구간이 이전보다 -6.2% 낮습니다. 2회·3회 유찰로 최저가가 크게 떨어져도 인수액이 늘어나 실질취득은 약 75,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라 75,000,000원 보증금의 대항력과 미배당 인수입니다. 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격은 최근 시세보다 높은 실질취득 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
