서울중앙지방법원 2023타경2726. 남현동 한샘타운 5층 502호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 406,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 259,840,000원, 감정가의 64%입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.12.21. 화곡신용협동조합 근저당권 290,400,000원입니다. 이후 등기된 경매개시결정과 제철호·장유진·문윤경의 주택임차권은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순한 ‘권리 깨끗한 다세대’로 보기 어렵습니다. 감정평가 이용상태에 따르면 공부상 502호는 실제로 501호·502호·503호·504호·505호 등 다수 호실로 표시되어 사용되고 있습니다. 집합건축물대장에도 지상 5층~7층 무단대수선 및 세대수 증가, 502호 6㎡ 조립식패널조 공동주택 관련 위반사항이 기재되어 있습니다. 따라서 입찰 판단의 중심은 할인율보다 현황과 공부의 불일치, 위반 시정 가능성, 점유관계에 놓여야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2023타경2726 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현7길 51, 5층502호 (남현동,한샘타운) |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 한상은 |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 259,840,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구액 | 650,157,387원 |
| 말소기준 | 2017.12.21. 화곡신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 290,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수 계산은 0원
말소기준은 2017.12.21. 설정된 화곡신용협동조합 근저당권입니다. 현재 확인되는 502호 관련 임차인·임차권자는 모두 말소기준 이후 전입했습니다. 제철호는 2019.07.30., 장유진은 2020.11.12., 문윤경은 2021.08.30., 김도훈은 2022.11.02. 전입으로 기록되어 있으며 모두 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 현재 매각가 259,840,000원 가정 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도훈 | 502호 | 2022.11.02 / 2022.11.02 | 미상 | 없음 | 2023.07.13 | 없음 |
| 제철호 | 5층 502호 49.67㎡ 중 일부 | 2019.07.30 / 2019.08.02 | 150,000,000원 | 없음 | 2023.08.07 | 없음 |
| 장유진 | 5층 502호 49.67㎡ 중 약 15㎡ | 2020.11.12 / 2020.11.12 | 80,000,000원 | 없음 | 2023.08.10 | 없음 |
| 문윤경 | 502호 49.67㎡ 중 약 18㎡ | 2021.08.30 / 2021.08.30 | 120,000,000원 | 없음 | 2023.07.11 | 없음 |
② 가격 — 64%까지 내려왔지만 시세 비교 근거는 없다
현재 최저매각가는 259,840,000원으로 감정가 406,000,000원의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 207,872,000원(51.2%), 4회 유찰 시 166,297,600원(40.96%)입니다. 하지만 한샘타운의 동일면적 실거래 가격 자료는 확인되지 않고, 비교대상 면적도 일치하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,437,760원 |
| 1. 근저당 · 화곡신용협동조합 | 290,400,000원 | 255,402,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 290,400,000원 중 255,402,240원이 배당되는 계산으로 34,997,760원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 위반건축물·분할사용 — 이 사건의 핵심 리스크
매각물건명세서에는 이 건물이 집합건축물대장상 위반건축물이라고 명시되어 있습니다. 지상 5층~7층 다세대주택의 세대간 경계벽을 증설·해체해 세대수를 증가시킨 내용입니다. 특히 502호는 503호·504호·505호 등으로 표시되어 사용 중이라고 기재되어 있습니다.
감정평가서에서도 같은 문제가 확인됩니다. 평가대상 502호는 건축물대장 건축현황도와 무관하게 경계벽을 허물고 501호·502호·503호·504호·505호 등으로 표시되어 사용 중입니다. 집합건축물대장에는 2017.12.04. 무단대수선·세대수 증가 위반, 2018.06.12. 502호 6㎡ 조립식패널조 공동주택 관련 위반사항이 등재되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사당초등학교 동측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 사당역(지하철 2·4호선)과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 도로. 남측으로 폭 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 359.7㎡, 지목은 대, 공시지가 5,302,000원/㎡입니다.
- 규모. 한샘타운은 9세대이며 사용승인일은 2017.08.16.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 구획 확인. 공부상 502호가 실제로 501호~505호 등으로 분할 사용되고 있으므로 현황과 도면을 직접 대조해야 합니다.
- 위반 시정 부담 확인. 무단대수선·세대수 증가 및 502호 6㎡ 조립식패널조 공동주택 위반 기재가 현재 이용과 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 제철호·장유진·문윤경의 임차권 범위와 김도훈의 502호 점유 기록을 실제 현황과 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유 확인. 김도훈의 보증금은 확인되지 않으므로 원본 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다. 동일 면적 실거래 비교 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 현황 리스크
이 사건의 권리 기준점은 명확합니다. 2017.12.21. 화곡신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 확인되는 502호 임차인과 임차권자는 모두 그 이후 전입이어서 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 502호는 공부상 하나의 전유부분이면서 실제로는 여러 호실로 나뉘어 사용되고 있고, 집합건축물대장상 위반건축물입니다. 현재 최저가가 감정가의 64%까지 내려온 상태라도 동일 면적 실거래 근거가 없어 시세 대비 저가 여부를 단정할 수 없습니다. 단지도 9세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회로 기록되어 있습니다. 권리 인수는 낮지만 현황·위반·환금성 위험은 높은 물건으로 보는 것이 적절합니다.
