광주지방법원 2025타경51533. 목포시 서산동 광장오피스텔2 2층 207호입니다. 경매상 용도 분류는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 70%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 2022년 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 현재 말소기준인 2025년 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 권리분석상 매수인 인수 대상으로 잡혀 있기 때문입니다.
한국토지주택공사는 실제 임차인을 하나 더 의미하는 것이 아닙니다. 보증기관 대위·승계권자로 표시돼 있으므로 보증금 27,000,000원을 실제 임차인의 보증금과 별도로 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 지주택 1명으로 보되, 지주택의 전입일·보증금은 확인되지 않아 그 자체의 대항력은 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51533 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 서산동 13-101 광장오피스텔2 2층 207호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 보리마당로 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) · 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 207호 · 남서향 |
| 소유자 | 유한회사예림건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 23,000,000원 / 16,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 27,711,716원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
2004~2015년에 존재했던 중소기업은행 근저당, 장은숙 근저당·전세권, 정대진 전세권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 판단해야 할 권리는 2022.02.15. 한국토지주택공사 주택임차권과 2025.10.15. 강제경매개시결정입니다. 말소기준은 2025.10.15. 강제경매개시결정이고, 임차권은 그보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다.
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지주택 · 실제 임차인 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 원 임차인 |
| 한국토지주택공사 · 대위·승계권자 | 27,000,000원 별도 중복 합산 금지 | 2015.03.18 / 2015.03.20 | 있음 | 있음 | 대위·승계 |
한국토지주택공사 임차권등기에는 임대차계약일자와 주민등록일자가 2015.03.18., 확정일자가 2015.03.20., 점유개시일자가 2015.03.27.로 기재돼 있습니다. 임차보증금은 27,000,000원이고 등기에는 그중 돌려받지 못한 금액이 26,000,000원으로 적혀 있습니다. 한편 예상배당은 27,000,000원을 청구액으로 계산하므로, 실제 입찰 전에는 배당요구액과 임차권등기의 미반환액을 원본으로 반드시 대조해야 합니다.
② 가격 구조 — 1,610만원이 아니라 2,768만9,800원을 봐야 한다
현재 회차 매각가를 최저매각가인 16,100,000원으로 놓으면 집행비용 689,800원을 먼저 제외하고 한국토지주택공사 임차보증금에 15,410,200원이 배당됩니다. 27,000,000원 기준 부족분은 11,589,800원이고, 이 금액이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 16,100,000원 | 11,589,800원 | 27,689,800원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 11,270,000원 | 16,332,860원 | 27,602,860원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 7,888,999원 | 19,653,003원 | 27,542,002원 |
낙찰가가 16,100,000원에서 11,270,000원, 다시 7,888,999원으로 내려가도 인수액이 11,589,800원 → 16,332,860원 → 19,653,003원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 27,689,800원 → 27,602,860원 → 27,542,002원으로 거의 고정됩니다. 선순위 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 바로 이런 구조가 생깁니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 689,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 27,000,000원 | 15,410,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 27,711,716원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 한국토지주택공사에 15,410,200원이 배당되고, 부족분 11,589,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 서울보증보험 주식회사의 청구액 27,711,716원은 배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 빌라·오피스텔·원룸 등이 소재합니다. 광장오피스텔2는 총 52개호입니다.
- 교통. 차량 진입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물의 2층 207호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 새시창, 방향은 남서향입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 엘리베이터, 소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 1,505㎡, 공시지가는 130,700원/㎡입니다. 재정비촉진지구·고도지구·중점경관관리구역 등이 포함되고 소로3류와 접하거나 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 16,100,000원에 낙찰돼도 인수 11,589,800원을 합한 실질취득은 27,689,800원입니다.
- 선순위 임차권 원본 확인. 한국토지주택공사 주택임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 배당 후 남는 금액의 매수인 인수 여부와 범위를 매각물건명세서·등기부 원본으로 최종 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 지주택 보증금의 대위·승계권자이므로 실제 임차인을 2명으로 세거나 보증금을 이중 합산하면 안 됩니다.
- 지주택 점유관계 확인. 실제 임차인 지주택은 전입·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 현황과 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 2,600만원과 2,700만원 대조. 임차권등기에는 27,000,000원 중 미반환 26,000,000원으로 기재돼 있고 예상배당은 27,000,000원 기준입니다. 실제 잔존채권액을 반드시 확인해야 합니다.
- 회차가 내려가도 총액 재계산. 2회·3회 유찰 시 실질취득은 각각 27,602,860원·27,542,002원으로 낙찰가만큼 떨어지지 않습니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 선순위 보증금이 중요하다
이 물건은 감정가 23,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 16,100,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 주택임차권을 배제하고 그 숫자만 보면 판단이 완전히 달라집니다. 현재 회차에서는 임차보증금 부족분 11,589,800원을 매수인이 인수해 실질취득이 27,689,800원이 됩니다. 감정가의 120.4%입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 27,602,860원, 3회 유찰 시 27,542,002원으로, 낙찰가 하락분 대부분을 인수액 증가가 상쇄합니다. 게다가 실제 임차인 지주택의 전입·보증금은 확인되지 않아 별도 점유 확인도 필요합니다. 한국토지주택공사는 별도 임차인이 아니라 보증기관 승계권자라는 점까지 함께 봐야 합니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮아졌지만 실질취득은 낮아지지 않았습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차권의 실제 잔존액과 점유관계 확인입니다.
