142,100,000원
광주지방법원 2025타경51542. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 제1동 24층 2402호, 대상면적 72.7487㎡ 아파트입니다. 소유자는 향원주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 청구금액 210,218,791원으로 강제경매를 신청했습니다. 말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당이고, 이후 박주원 근저당·가압류·임차권등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
이 사건에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 보증금이 크다는 사실과 그 보증금을 낙찰자가 인수하는지는 별개의 문제라는 점입니다. 김은숙 씨의 임차보증금은 189,000,000원으로 현재 최저가 142,100,000원보다 크지만, 주민등록일 2020.05.25.와 점유개시일 2020.06.01.이 모두 말소기준일 2020.04.23.보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인으로 보기는 어렵고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51542 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제24층 제2402호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 72.7487㎡ · 25층 건물 중 24층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 (단독소유) |
| 단지규모 / 사용승인 | 83세대 · 2020.04.13 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,218,791원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 근저당 변경을 대조해야 한다
말소기준은 2020.04.23. 설정된 우리은행 근저당입니다. 최초 등기에는 채권최고액 8,366,400,000원과 공동담보목록 제2018-207호가 적혀 있고, 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 100,800,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 그런데 현재 회차 예상배당은 우리은행에 139,310,600원을 배당하는 것으로 산정돼, 변경된 채권최고액보다 큰 금액입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은숙 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 189,000,000원 | 계약 2020.04.22. 주민등록 2020.05.25. 점유개시 2020.06.01. 임차권등기 2024.04.09. | 후순위 말소기준 2020.04.23. 이후 | 후순위 확정일자 2020.04.22. 대항요건은 말소기준 이후 | 인수 0원 보증기관 중복신고 없음 |
임대차계약일과 최초 확정일자는 2020.04.22.로 우리은행 근저당보다 하루 빠르지만, 주택임대차의 대항력과 우선변제 순위는 계약일·확정일자만으로 정해지지 않습니다. 주민등록일 2020.05.25.와 점유개시일 2020.06.01.이 말소기준권리보다 늦으므로 우리은행 근저당보다 앞서는 임차권으로 볼 수 없습니다. 2024.04.09. 등기된 주택임차권도 말소기준 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격·회차 분석 — 감정가 70%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 203,000,000원의 70%인 142,100,000원입니다. 2회 유찰 시 99,470,000원, 3회 유찰 시 69,629,000원으로 내려갑니다. 다만 동일 면적의 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 8,823,308,191원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 8,865,339,251원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 8,894,643,113원 |
회차가 내려갈수록 매수인의 입찰가격은 낮아지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반면 채권 미배당액은 8,823,308,191원에서 8,894,643,113원으로 늘어납니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 210,218,791원은 세 시나리오 모두 배당액 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 139,310,600원 |
| 2. 근저당 · 박주원 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신병주 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 210,218,791원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 8,962,618,791원 중 채권자 배당액은 139,310,600원, 미배당액은 8,823,308,191원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 우리은행 근저당 변경등기 100,800,000원과 예상배당 139,310,600원의 불일치를 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포중앙식료시장 북서측 인근으로 근린생활시설·단독주택·아파트가 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 남측과 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 25층 건물의 24층이며, 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지로 토지면적은 2,418.6㎡, 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며, 중로2류·중로3류·소로1류 도로에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다. 등기에는 민간임대주택 등록과 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 문구가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 83세대 소규모 단지이며 단지 경매 통계는 평균 1.1회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 매입가뿐 아니라 재매각 시 거래기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 원본 대조. 최초 채권최고액 8,366,400,000원과 변경 채권최고액 100,800,000원, 공동담보 해제 범위를 등기 원문에서 확인하세요.
- 배당표 재검산. 변경 채권최고액 100,800,000원보다 큰 우리은행 예상배당 139,310,600원이 산정된 근거를 채권계산서와 배당요구 내역에서 확인하세요.
- 임차권 원본 확인. 김은숙 씨의 계약일·확정일자·주민등록일·점유개시일과 현재 점유자를 현황조사서 및 주민등록 전입세대 확인으로 다시 대조하세요.
- 전기공급 상태. 전기공급중단안내서와 미납 전기료 10,490,350원이 전체 세대 금액인지, 2402호 개별 금액인지, 재공급 조건이 무엇인지 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 민간임대주택 등록 문구의 매각 후 처리와 관련 의무의 존속 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 상한 설정. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 남교크레지움에듀파크 72.7487㎡ 전후의 실제 매물과 거래가격을 확인해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건은 임차보증금 189,000,000원이 최저가보다 크지만, 임차인의 주민등록과 점유가 말소기준권리 이후라 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 142,100,000원이며, 최저가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려갑니다.
그러나 권리분석의 결론을 ‘안전’으로 단순화하기에는 확인할 항목이 많습니다. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 8,366,400,000원과 변경 채권최고액 100,800,000원, 예상배당 139,310,600원이 서로 맞지 않고, 전체 세대로 추정되는 미납 전기료 10,490,350원과 전기공급중단안내서도 확인됩니다. 83세대 소규모 단지의 환금성까지 고려하면, 인수는 0원이지만 원본 검증과 가격 검토가 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
