광주지방법원 2025타경51557. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 제1동 6층 604호, 전용 72.7487㎡ 아파트입니다. 2020년 4월 소유권보존과 동시에 우리은행 근저당이 설정됐고, 이후 가압류·임차권등기·강제경매개시결정· 국민건강보험공단 압류가 이어진 구조입니다. 말소기준권리는 2020.04.23. 우리은행 근저당이며, 이후의 금전 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
권리분석의 핵심은 보증금 179,500,000원의 임차권자 이광입니다. 임대차계약은 2018.10.29. 체결됐지만, 등기상 주민등록일자는 2020.05.13., 점유개시일자는 2020.06.01.입니다. 두 요건이 모두 갖춰진 시점이 2020.04.23. 말소기준권리보다 늦으므로, 보증금이 최저가보다 크더라도 낙찰자가 그 차액을 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51557 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제6층 제604호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 72.7487㎡ · 지하 1층/지상 25층 중 6층 |
| 단지 | 남교크레지움에듀파크 · 83세대 · 2020.04.13. 준공 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 197,840,025원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 근저당 변경은 확인 필요
말소기준권리는 2020.04.23. 접수된 우리은행 근저당입니다. 같은 날 별도의 변경등기에는 채권최고액 100,800,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 반면 예상배당 계산은 최초 근저당 채권최고액 8,366,400,000원을 기준으로 우리은행에 140,000,800원을 배당하는 구조입니다. 변경등기가 이 호실의 피담보채권 범위에 미치는 영향과 실제 배당채권액은 입찰 전 원문을 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 후순위
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 주민등록·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이광 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 179,500,000원 | 주민등록 2020.05.13. 점유개시 2020.06.01. 확정일자 2020.04.09. | 없음 판단 말소기준보다 후순위 | 후순위 현재 예상배당 0원 | 해당 없음 실제 임차인 1명 |
임대차계약일은 2018.10.29.이고, 2022.05.27. 재계약하면서 보증금이 8,500,000원 증액돼 총 179,500,000원이 됐습니다. 최초 보증금 171,000,000원에 대한 확정일자는 2020.04.09., 증액 후 보증금에 대한 확정일자는 2024.03.12.입니다. 임차권등기명령은 2024.04.12. 접수됐고 배당요구도 같은 날 이뤄졌습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인율만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 142,800,000원으로 감정가 204,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가와 최근 낙찰가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 142,800,000원 | 140,000,800원 | 9,624,239,225원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 49% | 99,960,000원 | 97,760,720원 | 9,666,479,305원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 69,972,000원 | 68,312,504원 | 9,695,927,521원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가와 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 늘어나지만, 계산상 매수인 금전 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이것은 권리 인수의 문제일 뿐, 낙찰가가 시세보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.1회, 낙찰률 0.0%이며 최근 낙찰가도 확인되지 않아 환금성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,799,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 근저당 · 신철우 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신병주 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 197,840,025원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전부가 집행비용과 우리은행 배당으로 소진됩니다. 총 채권액 9,764,240,025원 중 채권자 배당은 140,000,800원, 미배당액은 9,624,239,225원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트 벽식구조 지하 1층·지상 25층 건물의 6층 604호로, 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 목포시 북교동 북교초등학교 남동측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택·근린상가가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 토지는 사다리형 평지이며 아파트·상가 건부지로 이용 중입니다. 북측과 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 중로 2류·중로 3류·소로 1류에 접합니다. 토지 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 돌붙임 및 몰탈페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샤시창호이며 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 83세대 규모이고 최근 실거래·낙찰가가 확인되지 않으며 단지 경매 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있어, 처분가격과 매도기간을 보수적으로 가정할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 원문 확인. 최초 채권최고액 8,366,400,000원과 같은 날 변경된 100,800,000원, 공동담보 해제의 적용 범위를 등기 원문과 채권계산서로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간, 등록 말소 여부, 경매 매수인의 행정상 의무 승계 가능성을 관할기관과 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이광의 현재 점유·퇴거 여부, 임차권등기 유지 상태, 열쇠 인도와 명도 일정을 현장에서 확인해야 합니다.
- 전기료·관리비 확인. 약 11,353,550원의 미납 전기료가 전체 건물 추정액인 만큼 604호 개별 체납액과 공용부분 관리비를 구분해 확인해야 합니다.
- 가격 상한 검증. 최저가 142,800,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 응찰하지 말고, 같은 단지·유사 면적의 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 진행 상태 확인. 2026.07.06. 매각기일의 결과, 변경·연기·취하 여부와 새로운 최저매각가격을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건은 보증금 179,500,000원의 임차권자가 존재하지만, 주민등록과 점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력 인수형으로 보기는 어렵습니다. 따라서 현재 회차의 금전 인수는 0원, 실질취득은 142,800,000원으로 계산됩니다.
그러나 권리 인수가 없다는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 비교할 실거래가가 없고, 83세대 단지의 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다. 여기에 민간임대주택 등기, 우리은행 근저당 변경 내용, 전체 건물로 추정되는 전기료 체납까지 남아 있습니다. 결론은 금전 인수는 낮지만 확인 난도는 낮지 않은 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 등기 원문과 현장 관리 상태를 먼저 확인해야 합니다.
