145,600,000원
광주지방법원 2025타경51563. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 18층 1801호 아파트입니다. 감정가 208,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 145,600,000원입니다. 소유자는 향원주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준은 2020.04.23. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다.
말소기준 이후에는 민간임대주택등기, 김명희의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 특히 김명희의 임차권에는 보증금 185,800,000원, 임대차계약일 2018.10.05., 점유개시 2020.06.01., 주민등록일 2020.06.05., 확정일자 2020.04.07. 및 2024.02.27.이 기재돼 있습니다. 다만 매각자료상 대항력 판정은 확정돼 있지 않으므로 ‘대항력 미상’으로 보수적으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51563 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 18층1801호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 25층 건물 내 18층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 145,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,261,770원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 사용승인일 | 2020.04.13 |
| 단지규모 | 남교크레지움에듀파크 · 83세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권 확인이 중요하다
말소기준권리는 2020.04.23. 우리은행 근저당권입니다. 최초 등기에는 채권최고액 8,366,400,000원과 공동담보목록 제2018-207호가 기재돼 있고, 같은 날 채권최고액 100,800,000원 및 공동담보 해제 내용의 변경등기도 존재합니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 우리은행 채권을 8,366,400,000원 기준으로 계산하고 있습니다.
2024.04.09. 김명희의 주택임차권이 등기됐고 보증금은 185,800,000원입니다. 배당요구가 접수된 것으로 표시돼 있으며, 등기상 임차권 자체는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 판정입니다. 그러나 임차인의 대항력 여부는 별도 문제입니다. 현재 자료의 대항력 판정이 확정되지 않은 만큼, 배당 시뮬레이션의 ‘매수인 인수 0원’을 그대로 확정값으로 받아들이기보다 매각물건명세서와 주민등록·점유관계 원본을 대조해야 합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,800,000원 | 미상 | 미상 배당요구 2024.04.09. | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 208,000,000원의 70%인 145,600,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 101,920,000원(49%), 3회 유찰 시 71,344,000원(34%)으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 면적의 실거래 비교가 성립한 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 전체 감정가 대비 할인율만 보고 시장가격보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 임차보증금 185,800,000원의 권리관계가 핵심이어서, 가격 메리트 판단보다 임차인 인수 여부 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,838,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 142,761,600원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,261,770원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권 총액 8,571,661,770원 중 142,761,600원이 채권자에게 배당되고 미배당액은 8,428,900,170원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 형성된 구도심지역입니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 18층 1801호이며 사용승인일은 2020.04.13.입니다. 개별난방·승강기·옥내주차장·스프링클러설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 유사 사다리형 평지의 아파트 및 근린생활부지이며 남측과 북측 왕복 2차선도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 원본 확인. 김명희의 임대차계약일·점유개시일·주민등록일·확정일자와 말소기준권리의 선후관계를 매각물건명세서 및 관련 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 인수 0원 재검증. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 임차 대항력 판정이 확정되지 않았으므로 이를 독립적으로 재검증해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 표시가 등기돼 있으므로 매각 후 효력과 행정상 처리 여부를 확인하세요.
- 전기료 확인. 관리실 출입구에 전기공급중단안내서가 부착돼 있고, 전체 세대로 추정되는 미납 전기료 약 11,353,550원이 2025년 11월 기준으로 기재돼 있습니다. 실제 해당 호실 부담 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 208,000,000원과 최저가 145,600,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·배당요구 자료를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 임차인 확인이 먼저다
이 물건은 감정가 208,000,000원에서 한 차례 유찰돼 145,600,000원까지 내려와 있습니다. 표면적으로는 감정가 70% 회차지만, 그것만으로 투자매력을 판단하기에는 핵심 변수가 큽니다. 김명희의 임차보증금이 185,800,000원이고 임차권등기가 존재하며, 대항력은 확정적으로 판정되지 않았습니다.
등기상 말소기준 이후 권리들은 대체로 소멸 구조이고 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 임차인의 실질 대항력 여부가 정리되지 않은 상태에서 그 숫자를 곧바로 확정값으로 볼 수는 없습니다. 동일 면적 실거래 비교도 확보되지 않아 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론 역시 유보해야 합니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 185,800,000원 임차보증금의 실제 인수 가능성을 원본으로 제거할 수 있느냐입니다.
