광주지방법원 2025타경51570. 목포 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 제1동 9층 902호 아파트입니다. 말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 원우기술개발 근저당, 장종수 가압류, 차봉안 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 현재 배당표와 세 차례의 매각 시나리오 모두 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.
눈에 가장 먼저 들어오는 숫자는 임차보증금 182,700,000원입니다. 이는 현재 최저가 140,700,000원보다 크지만, 곧바로 “보증금 차액을 낙찰자가 인수한다”는 뜻은 아닙니다. 등기된 임차권 내용상 점유개시는 2020.06.01., 주민등록은 2020.06.02.로, 말소기준 근저당 2020.04.23.보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금에 고정되는 ‘대항력 인수형’과는 구조가 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51570 (강제경매개시결정: 광주지방법원 목포지원) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제9층 제902호 · 도로명 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 25층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,306,913원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 단지 | 남교크레지움에듀파크 · 83세대 · 2020.04.13 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.04.23. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 근저당권 변경등기가 함께 존재하고, 이후 2023.11.23. 원우기술개발 근저당, 2024.03.21. 장종수 가압류, 2024.04.05. 차봉안 주택임차권, 2025.10.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 182,700,000원, 그러나 말소기준보다 후순위
실제 임차인은 1명입니다. 차봉안의 주택임차권이 2024.04.05. 등기됐고, 임차보증금은 182,700,000원입니다. 임대차계약일은 2018.07.28., 재계약은 2022.05.28.이며, 등기 내용에 기재된 점유개시일은 2020.06.01., 주민등록일은 2020.06.02.입니다. 최초 확정일자는 2020.05.27., 증액 후 확정일자는 2022.05.31.입니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차봉안 | 건물 전부 | 182,700,000원 | 매수인 대항 없음 점유·주민등록이 말소기준 후 | 후순위 배당요구 2024.04.05 | 인수 0원 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰가를 ‘시세 할인’으로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가 201,000,000원의 70%인 140,700,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 수 없습니다.
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 현재 물건은 이미 1회 유찰된 상태이지만, 이것 역시 시장 실거래 가격을 대신하는 지표는 아닙니다. 가격 판단은 실제 입찰 시점의 동일 단지·유사 면적 최근 거래를 별도로 대조하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사원우기술개발 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 201,306,913원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,769,800원과 우리은행 137,930,200원으로 매각대금 140,700,000원이 모두 소진됩니다. 총 채권액 8,803,706,913원 중 채권자 배당액은 137,930,200원이며 미배당은 8,665,776,713원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 남교동 북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 9층 902호이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 남교크레지움에듀파크는 83세대, 2020.04.13 준공이며 단지 경매 통계 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 점유개시 2020.06.01., 주민등록 2020.06.02., 최초 확정일자 2020.05.27.과 말소기준 2020.04.23.의 선후관계를 원문에서 다시 대조하세요.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 2020.04.23. 원 근저당과 같은 날 채권최고액 100,800,000원 및 공동담보 해제 내용의 변경등기가 존재하므로 현재 효력 범위를 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 행정상 처리 여부를 확인하세요.
- 전기료 안내서 확인. 관리실 출입구에는 전기공급중단안내서가 부착돼 있고, 2025년 11월 기준 전체 세대로 추정되는 미납 전기료 약 11,353,550원이 기재돼 있습니다. 해당 호실 부담액인지 별도 확인이 필요합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 금액이 없는 만큼 감정가 대비 70%만 보고 입찰가를 정하지 말고 동일 단지·유사 면적 거래를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구와 관련한 원본 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다”와 “낙찰자가 인수한다”는 다르다
이 사건의 핵심은 숫자 하나만 떼어 보지 않는 것입니다. 임차보증금은 182,700,000원으로 현재 최저가 140,700,000원보다 큽니다. 하지만 임차인의 점유·주민등록은 말소기준인 2020.04.23. 우리은행 근저당보다 늦고, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 현재 회차의 권리상 실질취득액은 140,700,000원입니다.
반대로 가격 면에서는 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 이를 뒷받침할 최근 실거래 가격이 없으므로 “싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 같은 날 존재하는 우리은행 근저당 변경등기, 전기공급중단안내서까지 입찰 전 확인사항이 남아 있습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인. 이 두 결론을 분리해서 보는 것이 이 물건의 핵심입니다.
