서울중앙지방법원 2025타경2782. 강남구 삼성동 삼성브르넨 12층 1201호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 오피스텔이며 감정평가서에는 아파트로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건물은 2021.10.19 사용승인을 받은 지하 4층·지상 20층 규모로, 해당 물건은 12층에 위치합니다.
등기상 말소기준권리는 2022.01.14 설정된 송파동부신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,100,800,000원이며, 이후 등기된 강남구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현재 소유자는 신한자산신탁주식회사로, 일반적인 개인 소유 부동산과 달리 신탁등기의 법률관계를 함께 검토해야 합니다.
가격도 간단하지 않습니다. 감정가 대비 64%까지 하락했지만 최저매각가 2,092,800,000원은 확인된 실거래 평균 1,900,000,000원을 여전히 웃돕니다. 감정가에서 크게 할인되었다는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2782 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 12층 1201호 도로명주소: 서울특별시 강남구 영동대로122길 2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 아파트 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 20층 · 12층 1201호 |
| 사용승인 | 2021.10.19 |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 채무자 | 주식회사브르넨 |
| 감정가 | 3,270,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,092,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 송파동부신용협동조합 / 2,728,426,315원 |
| 입찰기일 | 2026.11.05 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 (확인된 권리 및 배당 추정 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁관계는 별도 확인
이 사건의 말소기준권리는 2022.01.14 접수된 송파동부신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,100,800,000원이며, 해당 근저당권 자체는 매각으로 소멸합니다. 이후 설정된 강남구 압류 및 임의경매개시결정도 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
신탁원부는 제2022-253호이며, 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 권한에 관한 조항을 확인해야 합니다. 특히 근저당권 설정과 신탁등기가 같은 날 이루어진 만큼 등기 접수순서 및 담보권자의 권리관계를 원본으로 대조해야 합니다.
신탁등기를 후순위 압류와 동일하게 취급하여 무조건 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 매각에 따른 소유권 취득 및 신탁등기 정리 관계는 신탁원부와 매각조건 확인이 필요합니다.
임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다는 사실을 확정하거나 명도 문제가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사를 통해 실제 점유자, 전입 여부 및 임대차관계를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 64%까지 떨어졌는데도 비싸다
비교 대상은 브르넨삼성의 동일 면적대 실거래입니다. 확인된 거래는 2024.08에 이루어진 2건이며, 거래금액은 모두 1,900,000,000원입니다. 경매 최저매각가와 비교하면 현재 최저가가 실거래 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12층 | 1,900,000,000원 |
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12층 | 1,900,000,000원 |
| 실거래 평균 | — | 2건 | 1,900,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | — | 2회 유찰 | 2,092,800,000원 |
최저매각가 2,092,800,000원은 실거래 평균 1,900,000,000원보다 192,800,000원 높습니다. 비율로는 110.1%입니다. 감정가 대비 64%라는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 느껴지지만, 실제 확인된 거래가격을 기준으로 하면 여전히 높은 가격입니다.
브르넨삼성은 22세대 규모이므로 소수 거래의 평균값만으로 개별 호수의 적정가격을 확정하기도 어렵습니다. 경매 입찰 전에는 더 최신의 실거래 및 매물가격을 재확인해야 합니다.
동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.2회이며, 이 물건은 이미 2회 유찰된 상태입니다. 확인된 낙찰률은 0%로 표시되어 있지만 표본 규모와 집계 범위가 확인되지 않으므로 이를 향후 유찰이나 낙찰 가능성의 확정적인 예측으로 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,092,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 23,328,000원 |
| 1. 근저당 · 송파동부신용협동조합 | 3,100,800,000원 | 2,069,472,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 23,328,000원은 추정액입니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 1,031,328,000원이며, 신청채권자의 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 당해세 및 법정 우선변제채권에 따라 달라질 수 있습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 (64%) | 2,092,800,000원 | 2,069,472,000원 | 1,031,328,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 1,674,240,000원 | 1,655,097,600원 | 1,445,702,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 1,339,392,000원 | 1,323,598,080원 | 1,777,201,920원 | 0원 |
다음 회차에서 유찰이 추가되면 최저매각가는 1,674,240,000원, 이후에는 1,339,392,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 현재 확인된 실거래 평균 1,900,000,000원과 비교하면 추가 유찰 이후에는 가격상 여유가 생길 수 있습니다. 다만 비교 거래의 시점이 오래되었으므로 해당 금액을 곧바로 적정 입찰가로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼성동 경기고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·상업용 건물·업무용 건물·근린생활시설 및 학교가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 지하철 9호선 봉은사역, 7호선 청담역 및 노선버스정류장이 있습니다. 남서측 영동대로와 북측 포장도로에 접합니다.
- 건물 상태. 2021.10.19 사용승인을 받은 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 용도 및 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역과 지구단위계획구역(국제교류복합지구) 관련 사항이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 있으므로 오피스텔의 실제 이용상태와 공부상 용도를 구분해 해당 매수인의 허가 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 브르넨삼성은 22세대 규모로 확인됩니다. 비교 가능한 실거래가 2건에 불과하고 거래 시점도 2024.08이므로, 대규모 아파트 단지처럼 거래 표본이 풍부하다고 보기 어렵습니다. 가격 평가와 향후 매도 가능성에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 대비 비싼 현재 가격. 최저가가 확인된 실거래 평균의 110.1%입니다. 감정가 대비 64%까지 낮아졌다는 이유만으로 가격 가점을 부여하지 마세요.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2022-253호의 신탁 목적, 수익자, 처분 권한 및 담보권 관련 사항을 확인하세요. 매각에 따른 소유권 취득과 신탁등기 정리 여부도 검토해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임차권 및 명도 가능성을 확인하세요. 보증금이나 임대차 내용이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다.
- 세금 및 압류. 강남구 압류는 매각으로 소멸할 후순위 권리이지만, 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권의 종류와 법정기일은 별도로 확인하세요.
- 용도와 토지거래허가. 사건상 오피스텔과 감정상 아파트 이용이라는 차이를 확인하고, 건축물대장, 실제 이용상태 및 토지거래허가 적용 여부를 검토하세요.
- 추가 유찰과 최신 시세. 다음 회차 최저가 시나리오는 1,674,240,000원입니다. 다만 현재 비교 거래가 2024.08에 머물러 있으므로, 최신 거래 확인 없이 해당 가격의 적정성을 확정하지 마세요.
- 관리비와 점유 상태. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 채무, 기계식 주차 이용조건, 관리규약 및 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인”보다 “시세의 110.1%”가 중요하다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 3,270,000,000원짜리 부동산을 2,092,800,000원에 입찰할 수 있는 물건입니다. 이미 2회 유찰되었고 근저당권 및 후순위 압류의 소멸 구조도 비교적 명확합니다. 예상 인수액 역시 0원입니다.
그러나 신탁회사 명의의 소유권과 임대관계 미상이라는 확인사항이 남아 있고, 무엇보다 현재 최저매각가가 확인된 실거래 평균보다 10.1% 높습니다. 실거래 표본도 2024.08의 2건에 그쳐 현재의 적정 시세를 판단하기에는 한계가 있습니다.
따라서 이 물건은 근저당권 인수위험은 낮게 추정되지만 신탁·점유관계와 가격을 추가 확인해야 하는 경매입니다. 추가 유찰로 최저가가 낮아질 경우 가격 매력을 다시 평가할 수 있으나, 그것도 최신 시세와 신탁원부 검토가 전제되어야 합니다. 현 단계의 결론은 가격 보류, 권리 원본 확인 후 재검토입니다.
