서울중앙지방법원 2025타경2782. 강남구 삼성동 삼성브르넨 12층 1201호입니다. 사건상 용도는 오피스텔로 분류돼 있지만, 감정평가 이용상태는 아파트로 이용 중으로 기재되어 있습니다. 등기상 현재 소유자는 신한자산신탁주식회사이며, 2022년 1월 14일 송파동부신용협동조합의 채권최고액 3,100,800,000원 근저당이 설정된 뒤 같은 날 신탁등기가 이어졌습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후의 강남구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
예상배당 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 등기에는 신탁 관련 주의사항이 부기되어 있고, 부동산에 관한 임대차 등의 법률행위는 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있음이 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 유형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2782 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 12층 1201호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상20층 · 제12층 제1201호 · 사용승인 2021.10.19 |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 3,270,000,000원 / 3,270,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,728,426,315원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
말소기준권리는 2022.01.14 접수된 송파동부신용협동조합 근저당권 3,100,800,000원입니다. 같은 날 주식회사브르넨 명의로 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전이 이뤄지고, 근저당 설정 뒤 다시 아시아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 접수됐습니다. 아시아신탁주식회사는 2022.06.01 상호를 신한자산신탁주식회사로 변경했고 해당 변경등기는 2023.03.24 접수됐습니다.
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인이 없다고 단정하기보다는 매각물건명세서와 현황 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하는 것이 맞습니다.
② 가격 비교 — 32.7억 신건 vs 19억 실거래
브르넨삼성의 면적 대응 실거래는 2024년 8월, 전용 40.07㎡·12층에서 1,900,000,000원으로 확인됩니다. 제공된 2건 모두 같은 금액이며 평균·최저·최고도 모두 1,900,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12 | 1,900,000,000원 |
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12 | 1,900,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 1,900,000,000원 |
현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,270,000,000원입니다. 이는 실거래 평균 1,900,000,000원의 172.1%로, 금액 차이는 1,370,000,000원입니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,100,000원 |
| 1. 근저당 · 송파동부신용협동조합 | 3,100,800,000원 | 3,100,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 134,100,000원 |
현재 회차 3,270,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 3,100,800,000원이 전액 배당되고 소유자 교부 잔여액은 134,100,000원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,270,000,000원 | 3,100,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,616,000,000원 | 2,587,440,000원 | 513,360,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,092,800,000원 | 2,069,472,000원 | 1,031,328,000원 | 0원 |
유찰돼 채권자의 미배당액이 생기더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 2,092,800,000원까지 내려오지만, 확인되는 실거래 1,900,000,000원보다 여전히 높습니다. 따라서 낮아진 최저가 자체만으로 가격 우위를 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기고등학교 동측 인근으로 아파트, 다세대주택, 상업용·업무용 건물, 근린생활시설 및 학교가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 9호선 봉은사역, 지하철 7호선 청담역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층/지상20층, 사용승인일은 2021.10.19이며 승강기·난방·소화전·기계식 주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 영동대로와 북측 노폭 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·국제교류복합지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 브르넨삼성은 22세대이며, 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 최저가 3,270,000,000원이 실거래 1,900,000,000원의 172.1%인 점을 입찰가 판단의 출발점으로 두어야 합니다.
- 신탁원부. 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항과 임대차 권한을 반드시 확인해야 합니다.
- 점유관계. 등재된 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상이므로 현황 점유자를 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 오피스텔이고 감정평가상 이용상태는 아파트이므로 실제 이용 및 관련 규제를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 압류·세금. 강남구 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있으나 실제 배당에서 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건의 권리 구조는 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 분명한 장점이 있습니다. 그러나 신건 실질취득가 3,270,000,000원은 확인되는 실거래 1,900,000,000원의 172.1%입니다. 2회 유찰 시 2,092,800,000원까지 내려가도 실거래 1,900,000,000원보다 높습니다. 여기에 신탁원부 확인과 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 권리상 인수는 0원, 하지만 현재 가격은 보류. 이 물건은 “얼마나 깨끗한가”보다 “실거래와의 가격 차이를 어디까지 좁힐 수 있는가”가 핵심입니다.
