서울중앙지방법원 2025타경3136. 사당동 중앙빌라 지층01호입니다. 등기부상 소유자는 조봉연이고, 2020.04.27. 거래가액 150,000,000원에 공유자 전원 지분을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 후순위 가압류나 압류가 아니라, 그보다 먼저 성립한 조굉래의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2020.03.04., 점유개시는 2020.04.17., 주민등록일자는 2020.04.20., 확정일자는 2020.04.22.이며 임차보증금은 210,000,000원입니다.
말소기준권리는 2023.12.20. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 조굉래의 전입과 확정일자, 그리고 2022.05.27. 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 단순 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3136 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 220-75 중앙빌라 지층01호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 51.18㎡ |
| 이용상태 | 공부상 사무소이나 현황 주택으로 이용중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 내 지층01호 · 사용승인 2019.04.15. |
| 소유자 | 조봉연 · 2020.04.27. 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 223,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조굉래 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2020.04.20. | 2020.04.22. | 대항력 有 우선변제 미배당 잔액 인수 |
조굉래는 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 회차에서는 배당표상 보증금 210,000,000원 전액을 배당받으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 추가 유찰로 매각대금이 줄어 보증금을 다 배당하지 못하면 그 부족분은 매수인이 인수합니다.
또한 자료에는 임차인 조굉래가 경매개시결정 채권자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다는 경고가 포함돼 있습니다. 이는 임차권이 무효라는 뜻이 아니라, 임대차 실체와 채권관계 확인이 특히 중요하다는 의미로 봐야 합니다. 현재 등기와 매각물건명세서 기준으로는 임차권을 그대로 유효한 권리로 전제하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 싸 보이지만 표본 조건이 다르다
중앙빌라의 확인된 거래 표본은 1건입니다. 2023.07. 전용 45.73㎡, 3층이 507,500,000원에 거래됐습니다. 이번 물건은 전용 51.18㎡, 지층01호이므로 면적과 층 조건이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 45.73㎡ | 3 | 507,500,000원 |
현재 최저가 223,200,000원은 이 거래가의 44.0%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 표본이 1건뿐이고 대상 호수와 면적·층 조건이 다릅니다. 특히 본건은 지층이며 공부상 사무소, 현황 주택이라는 차이도 있으므로 507,500,000원을 본건의 직접적인 시세로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,924,800원 |
| 1. 임차인 조굉래 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 247,120,064원 | 9,275,200원 |
| 3. 경매개시결정 · 조굉래 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 210,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 가압류에는 9,275,200원이 배당되고, 나머지 채권에는 미배당이 발생합니다.
④ 유찰 시 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 223,200,000원 | 210,000,000원 | 0원 | 223,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 178,560,000원 | 175,260,160원 | 34,739,840원 | 213,299,840원 |
| 3회 유찰 시 | 142,848,000원 | 140,048,128원 | 69,951,872원 | 212,799,872원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남성역 북서측 인근. 주변은 연립·다세대주택, 아파트단지, 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 남성역이 소재합니다.
- 현황. 공부상 사무소이나 탐문조사 결과 현황 주택으로 이용중인 것으로 추정됩니다.
- 건물. 사용승인 2019.04.15. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물의 지층01호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재경보·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 완경사 토지이며 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 북동측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,437,000원/㎡.
- 단지 규모. 중앙빌라 8세대.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 확인. 조굉래의 임대차계약일 2020.03.04., 점유개시 2020.04.17., 전입 2020.04.20., 확정일자 2020.04.22., 보증금 210,000,000원을 원본과 대조해야 합니다.
- 현재 회차와 추가 유찰을 구분. 현재는 인수 0원이지만 추가 유찰부터 보증금 미배당분 인수가 발생합니다.
- 실질취득 기준. 2회 유찰 시 213,299,840원, 3회 유찰 시 212,799,872원으로 낙찰가 하락폭만큼 총 부담이 떨어지지 않습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 조굉래가 경매개시결정 채권자와 동일하다는 경고가 있으므로 임대차 실체와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 사무소이나 현황 주택으로 이용중인 것으로 추정되므로 실제 이용상태와 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 확인 거래는 2023.07. 45.73㎡·3층 507,500,000원 1건으로, 본건 51.18㎡·지층과 직접 비교하기 어렵습니다.
맺으며 — 현재는 0원, 다음 회차부터는 ‘인수액’을 같이 봐야 한다
이 사건을 단순히 “감정가 279,000,000원에서 223,200,000원으로 한 번 유찰된 물건”으로 보면 핵심을 놓칩니다. 조굉래의 임차보증금 210,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권이고, 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서는 전액 배당되어 인수 0원이지만, 2회 유찰부터는 낙찰가 하락분의 상당 부분이 인수액으로 되살아납니다.
가격 측면에서도 확인된 507,500,000원 거래 한 건만 보고 “44% 수준이니 매우 싸다”고 단정하기는 어렵습니다. 거래는 2023.07.의 45.73㎡·3층이고 본건은 51.18㎡·지층이어서 조건이 다릅니다. 따라서 이 물건의 승부처는 현재 회차의 배당으로 임차보증금이 실제 전액 소멸하는지, 그리고 추가 유찰 시에는 낙찰가가 아니라 인수액을 합친 실질취득액이 얼마인지를 확인하는 데 있습니다.
