서울중앙지방법원 2025타경102597. 서울 동작구 신대방동 689의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층~4층·옥탑 다중주택이며, 제시외 건물도 포함됩니다. 소유자는 이병상이고, 등기상 말소기준권리는 2025.01.06. 홍혜진 가압류 150,000,000원입니다. 문제는 말소기준권리보다 앞서 전입한 임차인이 다수 존재한다는 점입니다.
배당표에서 금액이 확정된 승계만 보더라도 김주현 30,000,000원, 고성국 170,000,000원, 안미현 150,000,000원으로 합계 350,000,000원입니다. 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이은정·박영훈·송휘윤·김재철·함정훈은 모두 말소기준일보다 전입일이 빠릅니다. 이들은 보증금·확정일자가 미상인 만큼 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 하며, 실제 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 최종 부담액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102597 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 689 · 서울특별시 동작구 신대방길 59-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설(1층) 및 다중주택(2층~4층, 옥탑) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 |
| 토지 | 190.2㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 이병상 |
| 감정가 / 최저가 | 2,880,288,000원 / 2,880,288,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,208,123,220원 |
| 말소기준 | 2025.01.06. 갑구 3번 가압류 · 홍혜진 · 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기상 기준은 2025.01.06. 홍혜진 가압류입니다. 윤세현의 주택임차권등기는 2024.12.12., 홍혜진의 주택임차권등기는 2024.12.27.로 기준보다 먼저 설정됐습니다. 오지예·양동욱·고성국·최지원·안미현·김귀업의 임차권등기는 기준 이후이므로 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인의 대항력은 등기일이 아니라 전입·점유 등 요건을 별도로 봐야 합니다. 실제로 이들의 전입일은 모두 2025.01.06.보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 14명, 확정 인수 외 미상 위험 존재
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은정 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 2025.04.18 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박영훈 | 2022.11.02 | 미상 | 미상 | 2025.05.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 송휘윤 | 2022.09.22 | 미상 | 미상 | 2025.04.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김재철 | 2024.02.15 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 함정훈 | 2024.09.23 | 미상 | 미상 | 2025.06.13 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김주현 | 2022.09.05 | 30,000,000원 | 미상 | 해당 없음 | 有 | 無 | 30,000,000원 |
| 윤세현 | 2022.12.01 | 170,000,000원 | 2022.10.31 | 2024.12.12 | 有 | 有 | 배당 170,000,000원 |
| 홍혜진 | 2022.12.12 | 150,000,000원 | 2022.11.14 | 2024.12.27 | 有 | 有 | 배당 150,000,000원 |
| 오지예 | 2023.01.13 | 20,000,000원 | 2023.01.13 | 2025.02.20 | 有 | 有 | 배당 20,000,000원 |
| 양동욱 | 2022.10.21 | 170,000,000원 | 2022.09.27 | 2025.02.24 | 有 | 有 | 배당 170,000,000원 |
| 고성국 | 2022.11.04 | 170,000,000원 | 미상 | 2025.02.27 | 有 | 미상 | 170,000,000원 |
| 최지원 | 2023.01.26 | 170,000,000원 | 2022.11.07 | 2025.03.04 | 有 | 有 | 배당 170,000,000원 |
| 안미현 | 2022.11.23 | 150,000,000원 | 미상 | 2025.05.07 | 有 | 미상 | 150,000,000원 |
| 김귀업 | 2023.08.22 | 30,000,000원 | 2023.08.23 | 2025.08.21 | 有 | 有 | 배당 30,000,000원 |
보증금과 배당구조가 확인된 임차인 가운데 윤세현·홍혜진·오지예·양동욱·최지원·김귀업은 현재 2,880,288,000원 매각가 가정에서 각 보증금 전액을 우선변제로 배당받는 계산입니다. 반면 김주현·고성국·안미현은 배당액이 0원으로 계산되고 각 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,880,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,202,880원 |
| 1. 임차인 윤세현 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 1. 임차인 홍혜진 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 1. 임차인 오지예 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 1. 임차인 양동욱 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 1. 임차인 최지원 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 1. 임차인 김귀업 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 인수 · 김주현 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 고성국 | 170,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 안미현 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 홍혜진 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,989,085,120원 |
현재 배당 시나리오상 김주현 30,000,000원·고성국 170,000,000원·안미현 150,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 임차인의 금액도 포함되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 350,000,000원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,880,288,000원 | 0원 | 350,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,304,230,400원 | 0원 | 350,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,843,384,320원 | 0원 | 350,000,000원 |
유찰되면 매각가격은 내려가지만 현재 계산된 인수액 350,000,000원은 세 시나리오 모두 동일합니다. 따라서 단순히 최저가 하락률만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 더 중요한 것은 보증금 미상 임차인 5명의 실제 계약금액과 배당 후 잔존 보증금입니다.
⑤ 현황·위반건축물 — 일괄매각과 다중주택 구조 확인
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층~4층과 옥탑은 다중주택 등으로 이용 중입니다.
- 옥탑. 옥탑1층 내 단독주택(다중주택(다락))은 현황 제501호로 표시되고, 주택임차권 문패상 501호가 설정돼 있으며 원룸으로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 토지·건물과 제시외 건물을 포함하는 일괄매각입니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 무단증측 4층 주거 비가리개 18㎡와 보일러실 2.5㎡가 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 토지. 190.2㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가 4,845,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·진입표면구역·대공방어협조구역·가축사육제한구역 등이 포함되고 도로에 접합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울문창초등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신대방역이 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비, 전기설비, CCTV 등이 설치돼 있습니다.
- 용도 특성. 단일 세대 아파트가 아니라 근린생활시설과 다중주택이 결합된 건물이라 임차관계·명도·관리 난도가 높습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 보증금 5명 확인. 이은정·박영훈·송휘윤·김재철·함정훈의 임대차계약서, 실제 보증금, 점유관계, 확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- 확정 인수 350,000,000원 반영. 김주현 30,000,000원·고성국 170,000,000원·안미현 150,000,000원을 입찰가 외 부담으로 계산해야 합니다.
- 홍혜진 관계 확인. 임차인 홍혜진과 가압류 채권자 홍혜진의 동일인 관계 및 임대차·채권 실체를 원본으로 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 4층 무단증측 주거 18㎡와 보일러실 2.5㎡의 시정·이행강제금·이용상 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 제501호 현황 확인. 옥탑 다중주택의 현황 이용과 임차권 범위, 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기변동 확인. 경매개시 후 2025.09.30. 근저당권 이전·근질권 설정, 2025.10.01. 질권 설정 등 후속 등기변동을 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,880,288,000원짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 사건은 말소기준 이후 권리만 지우면 끝나는 단순한 경매가 아닙니다. 임차인 14명 가운데 현재 배당표에서 매수인에게 직접 승계되는 보증금이 350,000,000원이고, 별도로 보증금이 확인되지 않은 선행 전입 임차인도 5명 존재합니다. 따라서 신건 최저가 2,880,288,000원에 인수 350,000,000원을 더한 3,230,288,000원조차 최소 확인금액일 뿐입니다.
여기에 다중주택 구조, 다수 임차인, 홍혜진의 임차인·가압류 채권자 중첩, 제501호 옥탑 이용, 건축물대장상 위반건축물까지 겹칩니다. 권리관계가 모두 숫자로 닫히기 전에는 가격 판단보다 인수액 확정이 먼저인 사건입니다.
