광주지방법원 2025타경51590. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 23층 2301호로, 지하 1층·지상 25층 건물 중 23층 남향 아파트입니다. 소유자는 향원주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 209,726,411원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2020년 4월 23일 우리은행 근저당권이고, 같은 날 변경등기에 기재된 채권최고액 100,800,000원을 반영하면 종전 공동담보 채권최고액 8,366,400,000원을 이 호실의 배당채권액으로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
임차권자 장정애의 보증금은 189,000,000원으로 최저매각가보다 크지만, 전입일 2020년 5월 30일이 말소기준일 2020년 4월 23일보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 대항력 인수형이 아니며, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금에 고정되는 구조도 아닙니다. 현재 회차의 실질취득액은 149,100,000원입니다. 다만 우선변제 순위와 실제 배당액은 확정일자·전입·점유 및 배당절차 원문을 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51590 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제23층 제2301호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지상 25층 중 23층 · 남향 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 83세대 · 2020.04.13 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 209,726,411원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수는 0원
말소기준권리는 2020년 4월 23일 우리은행 근저당권입니다. 최초 등기에는 공동담보 채권최고액 8,366,400,000원이 기재됐지만, 같은 날 변경등기에는 채권최고액 100,800,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 따라서 예상배당에서는 변경등기를 반영한 100,800,000원을 우리은행의 채권최고액으로 적용했습니다.
신병주의 가압류는 2024년 2월 8일 접수됐고, 같은 해 5월 13일 집행취소결정으로 말소됐습니다. 가압류 접수일 자체를 말소일로 볼 수 없습니다. 이후 장정애의 주택임차권, 목포시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장정애 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 189,000,000원 | 전입 2020.05.30 점유 2020.06.01 확정일자 2020.04.16 증액 확정일자 2022.05.30 | 대항력 없음 말소기준일 이후 전입 | 순위 확인 배당요구 2024.04.09 | 승계 0원 임차권은 매각으로 소멸 |
② 가격과 환금성 — 70% 할인보다 시세 공백이 먼저다
현재 최저매각가는 감정가 213,000,000원의 70%인 149,100,000원입니다. 하지만 이 단지의 확인 가능한 실거래 금액과 최근 거래일이 없어, 최저가가 시세보다 낮은지 비교할 기준이 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 이유만으로 싸거나 메리트 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 149,100,000원 | 0원 | 149,100,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 104,370,000원 | 0원 | 104,370,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 73,059,000원 | 0원 | 73,059,000원 |
단지는 83세대로 규모가 크지 않고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.1회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 가격 판단은 감정가 할인율보다 인근 동일 용도·유사 면적의 실제 매매 사례와 현재 매물 호가를 원문으로 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,887,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 100,800,000원 | 100,800,000원 |
| 2. 후순위 배당재원 | - | 45,412,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
우리은행은 2020.04.23 변경등기의 채권최고액 100,800,000원을 반영했습니다. 집행비용과 우리은행 배당 후 남는 45,412,600원은 장정애의 우선변제 순위, 장종수 근저당, 목포시 압류 등 후순위 권리의 실제 배당순서에 따라 분배가 달라질 수 있습니다. 당해세와 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포 북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하 1층·지상 25층 중 23층 남향입니다. 승강기, 전기·위생급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 남측과 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구에 속하고 중로 2류·중로 3류·소로 1류에 접합니다. 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2020.04.13 사용승인된 83세대 단지로, 거래 규모가 큰 대단지보다 매수층과 비교 표본이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 변경등기. 최초 공동담보 채권최고액 8,366,400,000원과 같은 날 변경된 100,800,000원의 적용관계를 등기부 원문과 공동담보목록으로 다시 확인하세요.
- 임차인 배당순위. 장정애의 전입일·점유개시일·확정일자·배당요구일을 계약서와 배당요구서 원문으로 대조하세요. 대항력 인수는 없지만 후순위 배당분배에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기. 2018.06.11 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기사항이 있으므로 경매 매각 후의 말소·등록 상태와 행정상 의무를 관할기관에 확인하세요.
- 전기료와 공급 상태. 전체 세대로 추정된 미납 전기료 113,535,550원 중 2301호 귀속액, 공급중단 여부와 재공급 조건을 관리실 및 전기사업자에게 확인하세요.
- 관리비 체납. 전기료와 별도로 공용부분 관리비 체납액과 매수인 부담 범위를 관리실에서 서면으로 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 단지 실거래 비교값이 없으므로 인근 아파트의 유사 면적·층·준공연도 매매사례를 확보하기 전에는 최저가를 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일이 2026.07.06으로 기재돼 있으므로 낙찰 여부와 변경된 매각기일·최저가를 법원 원문으로 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 검증 전”
이 물건은 임차보증금이 189,000,000원으로 크지만, 임차인의 전입이 말소기준일보다 늦어 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 사건은 아닙니다. 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 149,100,000원입니다. 또 우리은행 근저당은 최초 8,366,400,000원이 아니라 같은 날 변경등기에 기재된 100,800,000원을 반영해야 권리와 배당 계산이 서로 일치합니다.
하지만 인수액 0원과 감정가의 70%라는 숫자만으로 입찰 결론을 내리기는 어렵습니다. 확인 가능한 실거래 금액이 없고 단지는 83세대에 불과하며, 전체 세대로 추정되는 미납 전기료 113,535,550원과 민간임대주택 등기사항도 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 비교적 명확하지만, 가격·배당순위·전기료 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.