광주지방법원 2025타경51596. 목포 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 제1동 10층 1003호 아파트입니다. 소유자는 향원주택주식회사이고, 건물은 철근콘크리트구조 25층 건물 중 10층이며 2020년 4월 13일 사용승인됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2020.04.23 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 원우기술개발 근저당, 장종수 가압류, 김덕희 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어지는 구조입니다.
표면적으로 가장 큰 숫자는 임차보증금 182,700,000원입니다. 그러나 이 물건을 ‘보증금보다 최저가가 낮으니 낙찰자가 차액을 인수한다’는 대항력 인수형으로 보면 안 됩니다. 임차권 등기 내용에는 주민등록일자 2020.05.13, 점유개시일자 2020.06.01이 기재돼 있고, 모두 말소기준 2020.04.23 이후입니다. 따라서 선순위 근저당에 맞설 대항력은 성립하지 않는 순서이며, 제공된 배당 계산 역시 매수인 인수를 모든 회차에서 0원으로 잡고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51596 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 10층1003호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 25층 건물 중 10층 · 2020.04.13 사용승인 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,566,571원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반상업지역 · 방화지구 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.827억이 ‘인수형’은 아니다
말소기준권리는 2020.04.23 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후 을구 2번 원우기술개발 근저당, 갑구 3번 장종수 가압류, 을구 3번 김덕희 임차권, 갑구 5번 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 특히 김덕희 임차권은 임대차계약일 2020.02.28, 최초 확정일자 2020.04.01이지만, 주민등록일자 2020.05.13과 점유개시일자 2020.06.01이 말소기준보다 늦습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김덕희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 182,700,000원 | 없음 주민등록 2020.05.13 · 점유개시 2020.06.01 | 후순위 배당요구 2024.04.09 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 30% 할인은 확인되지만 ‘시세 대비 저렴’은 아직 아니다
현재 최저가는 142,100,000원으로 감정가 203,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 외형상 할인폭은 분명합니다. 그러나 동일 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다.
단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 1.4회, 낙찰률이 0.0%로 잡혀 있습니다. 감정평가 현장 탐문에서도 남교크레지움에듀파크는 대부분 공실 상태인 것으로 조사됐습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 단순 할인율보다 실제 매매 가능 가격과 공실·환금성을 함께 확인하는 쪽이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 139,310,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사원우기술개발 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 202,566,571원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,789,400원을 제외한 139,310,600원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자는 배당받지 못하는 계산입니다. 총 채권 미배당액은 8,665,655,971원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 북교동 소재 북교초등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·소규모 점포·단독주택 등이 형성된 기존시가지 내 주상복합지대입니다.
- 교통. 시내버스승강장이 인근에 있고 기존시가지 내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 10층 1003호, 2020.04.13 사용승인. 급배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 대지 2,418.6㎡, 공시지가 447,000원/㎡, 평지·사다리형·중로각지로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 주의. 남교크레지움에듀파크는 83세대이고, 감정평가 당시 대부분 공실 상태인 것으로 탐문됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후관계. 김덕희 보증금 182,700,000원은 크지만 주민등록 2020.05.13, 점유개시 2020.06.01로 말소기준 2020.04.23 이후입니다. 단순히 ‘보증금 > 최저가’만 보고 인수형으로 판단하지 마세요.
- 실거래 확인. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 동일 평형 실거래 비교가 없으므로 가격 메리트는 현장 중개업소·최근 거래를 별도 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 단지 대부분이 공실 상태라는 탐문이 있으므로 실제 점유, 임대수요와 매매수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 전기료 안내. 관리실 출입구에 전기공급중단안내서가 부착돼 있고, 2025년 11월 기준 전체 세대로 추정되는 미납 전기료 약 11,353,550원이 기재돼 있습니다. 이 금액을 1003호 단독 채무로 단정하지 말고 관리주체에 호별 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1의 민간임대주택 관련 등기 내용과 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서·등기 원본으로 대조하세요.
- 근저당 변경. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액과 같은 날 변경등기 내용, 공동담보 해제 관계를 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 최저가보다 크다”만 보고 인수형으로 보면 안 된다
이 사건의 가장 중요한 포인트는 김덕희의 보증금 182,700,000원과 현재 최저가 142,100,000원의 크기 비교가 아닙니다. 권리의 시간 순서입니다. 말소기준 우리은행 근저당은 2020.04.23, 임차인의 주민등록은 2020.05.13, 점유개시는 2020.06.01이므로 이 임차권은 선순위 대항력 인수형으로 보지 않습니다. 제공된 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
반면 가격은 아직 별개 문제입니다. 감정가 203,000,000원에서 한 번 유찰돼 142,100,000원까지 내려왔지만, 이를 최근 시세보다 저렴하다고 입증해 줄 실거래 비교가 없습니다. 여기에 단지 평균 유찰 1.4회, 낙찰률 0.0%, 대부분 공실 상태라는 탐문, 전기공급중단 안내까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원으로 정리되지만, 가격·환금성은 현장 확인이 필요한 B급 물건”입니다.
