광주지방법원 2025타경51605. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 22층 2201호, 전용 72.7487㎡ 아파트입니다. 감정가 200,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 140,000,000원입니다. 등기상 소유자는 향원주택주식회사이고, 경매개시결정 채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 209,804,082원입니다.
권리분석의 출발점은 2020.04.23 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 장종수 근저당과 최경원 임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 최경원은 임차보증금 189,000,000원의 실제 임차인 1명이며, 임대차계약일 2022.11.21, 주민등록일·점유개시일 2022.12.12, 확정일자 2022.11.21로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51605 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제22층 제2201호 · 도로명 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 72.7487㎡ · 지하1층~지상25층 중 22층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 209,804,082원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 건축 / 규모 | 2020.04.13 준공 · 총 83세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 늦다
말소기준인 우리은행 근저당은 2020.04.23 설정됐습니다. 최경원의 임대차계약일은 2022.11.21, 주민등록과 점유개시는 2022.12.12이므로 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 이 임차권을 이유로 낙찰자가 보증금 189,000,000원을 승계하는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 매수인 승계는 0원
| 임차인 | 보증금 | 계약·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최경원 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 189,000,000원 | 계약 2022.11.21 주민등록·점유 2022.12.12 확정일자 2022.11.21 임차권등기 2024.04.12 | 대항력 × 2020.04.23 말소기준보다 후순위 | 우선변제 가능 확정일자·배당요구 기재, 우리은행보다 후순위 | 승계 0원 |
최경원은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 정리됩니다. 임차권등기는 2024.04.12이고 같은 날짜에 배당요구가 접수된 것으로 기재돼 있습니다. 다만 현재 140,000,000원 배당 시뮬레이션은 집행비용과 선순위 우리은행 배당만으로 매각대금이 모두 소진되는 형태이므로, 임차보증금은 해당 시뮬레이션에서 회수액이 잡혀 있지 않습니다.
③ 가격 판단 — 30% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 200,000,000원의 70%인 140,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득도 140,000,000원입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 표본이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 30% 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
단지 정보는 총 83세대, 2020.04.13 준공으로 기재돼 있으며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 현재 물건도 이미 1회 유찰된 상태입니다. 가격의 적정성은 감정가 할인율보다 실제 동일·유사 면적 거래와 개별 호수의 층·상태를 우선 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 209,804,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 채권 총액은 9,376,204,082원, 채권자 배당액은 137,240,000원, 미배당액은 9,238,964,082원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 9,238,964,082원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 9,280,368,082원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 9,309,238,882원 | 0원 |
회차가 내려가도 현재 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 ‘실질취득 고정형’은 아닙니다. 다만 가격이 낮아질수록 선·후순위 채권자와 임차인의 배당 부족 문제는 더욱 커질 수 있으므로 명도 실무를 별개로 보아야 합니다.
⑥ 전기료·현장 리스크
감정평가 현장조사 때는 이해관계인이 부재해 내부 확인이 생략됐습니다. 건물은 철근콘크리트 벽식구조, 지하 1층~지상 25층이며 기본 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 남교동 북교초등학교 남동측 인근. 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도. 현재 공동주택(아파트)로 이용 중이며 단지는 2020.04.13 준공, 총 83세대입니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지, 공시지가 447,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 중로2류·중로3류·소로1류에 접합니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회로 기재돼 있으나, 직접 비교 가능한 최근 동일·유사 면적 실거래가 없어 현재 최저가의 시세 할인 여부는 별도 검증이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 변경내용 확인. 2020.04.23 최초 8,366,400,000원과 변경 100,800,000원·공동담보 해제의 법적 효력을 등기사항 원문으로 대조하세요.
- 임차인 배당순위 확인. 최경원은 계약 2022.11.21, 주민등록·점유 2022.12.12, 확정일자 2022.11.21, 배당요구 2024.04.12로 기재돼 있습니다. 실제 배당표에서 우선변제 순위와 회수액을 확인하세요.
- 명도상태 확인. 인수액은 0원이지만 보증금 189,000,000원의 임차인이 존재합니다. 현재 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 전기 공급·미납 확인. 관리실 출입구에 전기공급중단안내서가 있고 2025년 11월 기준 약 11,353,550원의 미납 전기료가 기재돼 있으므로 본 호실 영향 범위를 확인하세요.
- 가격은 실거래로 재검증. 현재 최저가 140,000,000원은 감정가의 70%지만 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 생략됐으므로 수리비·점유상태를 별도 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·채권계산서를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 그러나 배당 정합성과 가격 검증이 먼저
이 사건의 가장 중요한 장점은 명확합니다. 매수인 인수액 0원이고, 최저가 140,000,000원이 그대로 권리 기준 실질취득액입니다. 최경원의 보증금은 189,000,000원이지만 임대차의 주민등록·점유가 2020.04.23 말소기준보다 늦어 대항력 인수형으로 볼 수 없습니다.
반면 입찰 전 반드시 풀어야 할 숙제도 뚜렷합니다. 우리은행 근저당은 최초 8,366,400,000원과 변경 100,800,000원이 함께 기재돼 있고, 현재 배당 시뮬레이션은 전자를 기준으로 매각대금 대부분을 우리은행에 배당합니다. 임차권자의 실제 배당액도 별도로 확인해야 합니다. 게다가 최저가가 감정가의 70%라는 사실 외에는 최근 실거래로 가격 우위를 입증할 근거가 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 배당 정합성은 원본 검증 필요. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.
