대구지방법원 2025타경32065. 대구 달서구 도원동 ‘대곡사계절타운’ 307동 15층 1507호, 전용 84.965㎡ 아파트입니다. 권리분석의 기준점은 2011.10.10 대구축산업협동조합 근저당권 132,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 대구축산업협동조합 근저당 2건, 국·영천시 압류, 논공농업협동조합·옥포농업협동조합· 주식회사 대구은행·한국전력공사 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 대상입니다.

임차인으로 조사된 장광향의 전입일은 2016.11.15로 말소기준권리인 2011.10.10보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 여부 자체는 별도 원본 확인이 필요합니다. 이 사건의 가격 판단은 인수보증금을 더한 금액이 아니라, 권리상 실질취득액인 현재 최저가 163,100,000원을 기준으로 보면 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준은 2011.10.10 을구 8번 대구축산업협동조합 근저당권입니다. 2014년·2015년 같은 조합의 후순위 근저당권과 2020년 이후 압류·가압류는 모두 말소기준 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 163,100,000원을 기준으로도 권리상 매수인이 별도 인수할 금액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 시장은 하락 중

대곡사계절타운은 1,200세대, 1997.09.20 준공 단지입니다. 대상 전용 84.965㎡와 매칭되는 동일 면적 거래 12건이 확인되며, 최근 12개월 평균은 205,272,727원, 최신 거래는 2026.07 190,000,000원입니다. 현재 최저가 163,100,000원은 최근 12개월 평균의 79.5% 수준입니다.

전체 12건 평균 205,666,666원보다도 최근 12개월 평균 205,272,727원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 79.5%이고, 최신 거래 190,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 메리트가 존재합니다. 다만 최근 구간이 과거 구간보다 -2.3% 하락하고 있어, 과거 220,000,000원·225,000,000원 거래를 기준으로 낙관적으로 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)

현재 회차에서 채권자 총 청구액 983,639,651원 중 예상 배당은 160,016,600원, 미배당은 823,623,051원입니다. 신청채권자의 청구액 180,411,763원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권들은 매수인에게 승계되는 것이 아니라 배당절차에서 부족액으로 남는 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도원네거리 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 20층 건물 내 15층 1507호입니다.
• 도로·토지. 남동측 약 35m, 동측 약 25m, 남서측 약 15m, 서측 약 12m 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,947,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1,200세대 단지로 실거래는 이어지고 있으나 최근 가격 추세는 -2.3%, 단지 경매 평균 유찰은 2.3회로 경매시장에서는 가격 민감도가 높습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 장광향의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서 원본으로 최종 대조하세요.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 205,666,666원보다 최근 12개월 평균 205,272,727원과 최신 거래 190,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.3%이므로 과거 220,000,000원·225,000,000원 거래만 보고 목표 매도가를 높게 잡지 마세요.
• 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 114,170,000원, 3회 유찰 시 79,919,000원으로 내려가지만 신청채권자 배당도 각각 111,771,620원, 78,080,458원에 그쳐 부족액은 더 커집니다.
• 명도·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표 외 부담 가능 항목은 입찰 전 별도 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘할인과 하락’을 함께 본다

이 사건은 권리상으로는 비교적 명확합니다. 2011.10.10 대구축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 후순위 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 장광향 역시 2016.11.15 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

가격도 현재 회차만 놓고 보면 나쁘지 않습니다. 권리상 실질취득 163,100,000원은 최근 12개월 평균 205,272,727원의 79.5%이고 최신 거래 190,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 시세 추세가 -2.3%로 하락 중이고 단지의 경매 평균 유찰이 2.3회라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 결론은 “권리 인수 부담은 없고 가격 할인도 존재하지만, 하락장 보정과 환금성 확인이 필요한 물건”입니다.