대구지방법원 2025타경32082. 대구 서구 비산동 한신휴플러스 아파트 101동 3층 307호입니다. 감정가는 304,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 212,800,000원입니다. 등기상 현 소유자는 이동연이며 2020.01.21. 매매를 원인으로 2020.03.20. 소유권을 이전받았고 거래가액은 300,000,000원입니다.
현재 권리분석의 기준점은 2022.04.26. 설정된 아이앤유크레디트대부주식회사 근저당권 135,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 2025.11.18. 다사농업협동조합이 신청한 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32082 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 315 한신휴플러스 아파트 101동 3층307호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 19층건 중 3층 307호 |
| 비교 면적 | 93.7278㎡ |
| 소유자 | 이동연 · 2020.01.21. 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 212,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 202,567,974원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 배당표와 권리분석상 인수액은 0원이지만, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서에서 점유관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 싸졌지만, 시장 자체가 하락 중
한신휴플러스는 335세대, 준공일은 2005-12-12입니다. 최근 거래 12건의 전체 평균은 250,683,333원이지만, 최근 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.93㎡ | 12 | 226,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 12 | 202,200,000원 |
| 2026.01 | 93.73㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2025.07 | 93.73㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2024.12 | 84.98㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2024.11 | 84.98㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2024.10 | 84.98㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2024.09 | 84.98㎡ | 16 | 290,000,000원 |
| 2024.08 | 84.98㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2024.07 | 84.98㎡ | 9 | 257,500,000원 |
| 2024.07 | 84.98㎡ | 15 | 257,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 235,640,000원 |
현재 최저가 212,800,000원은 최근 12개월 평균 235,640,000원의 90.3%입니다. 최신 거래는 2026.06. 226,000,000원이므로 현재 최저가는 최신 실거래보다도 낮습니다. 가격만 보면 1회 유찰의 효과가 분명히 생겼습니다.
다만 최근 12개월 거래 흐름은 과거 구간보다 -9.9%입니다. 전체 12건 평균 250,683,333원 대비 최저가 비율은 84.9%지만, 이 수치만 보고 큰 할인이라고 판단하면 과거 고가 거래의 영향을 과대평가할 수 있습니다. 최근 거래와 하락 추세를 함께 보면 가격 메리트는 있으나 넉넉한 안전마진으로 단정할 단계는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,779,200원 |
| 1. 근저당 · 아이앤유크레디트대부주식회사 | 135,200,000원 | 135,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 73,820,800원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 135,200,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 73,820,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 비산동 소재 대구청라중학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·일반주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층건 중 3층 307호이며 급배수·위생·소화전·화재경보·승강기·난방설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,566,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 335세대 단지로 최근 거래가 존재하지만, 최근 12개월 거래 평균이 과거 구간보다 낮아지는 흐름이므로 보수적인 가격 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 250,683,333원보다 최근 12개월 평균 235,640,000원과 최신 거래 226,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -9.9%이므로 현재 최저가 212,800,000원이 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 추가 하락 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 점유 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 관련 이력이 있어 경매와 공매 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 매각가는 148,960,000원, 3회 유찰 시 104,272,000원으로 제시되어 있습니다. 3회 유찰 시 근저당권 미배당액은 33,187,808원이나 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 하락장 속 매수가
이 물건은 현재 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준권리가 명확하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저가는 212,800,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 235,640,000원의 90.3%가 됐고, 최신 거래 226,000,000원보다도 낮습니다.
다만 시장 흐름 자체가 -9.9% 하락 중이라는 점이 핵심입니다. 감정가 304,000,000원에서 크게 할인됐다는 사실보다 최근 거래가 계속 낮아지고 있다는 사실을 더 중요하게 봐야 합니다. 여기에 공매공고 관련 이력과 임대관계 미상 부분까지 입찰 전 재확인하면, 이 사건은 권리는 합격, 가격은 최근 시세 하락을 감안해 보수적으로 접근할 물건으로 정리됩니다.
