대구지방법원 2025타경32082. 대구광역시 서구 비산동 한신휴플러스 아파트 101동 3층 307호입니다. 감정가 3억 400만원에서 두 차례 유찰되며 최저매각가가 1억 4,896만원까지 내려왔습니다. 현재 소유자는 이동연으로, 2020년 1월 21일 매매를 원인으로 같은 해 3월 20일 소유권이전등기를 했으며 당시 등기된 거래가액은 300,000,000원입니다.

현재 경매개시결정은 2025년 11월 18일 접수됐고, 경매신청 채권자는 다사농업협동조합, 청구금액은 202,567,974원입니다. 권리 검토에서 특히 중요한 점은 2020년에 설정된 다사농협 근저당권과 2022년에 설정된 아이앤유크레디트대부 근저당권의 선후관계입니다. 이보다 오래된 압류·가압류·경매 기록도 상당수 있지만 대부분 말소된 이력으로, 현재 인수대상과 과거 등기 이력을 구분할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 확인이 핵심

권리분석상 제시된 말소기준권리는 2022.04.26 접수된 을구 19번 아이앤유크레디트대부주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 135,200,000원이고, 해당 근저당권과 2025.11.18 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

2009~2017년에는 신탁, 전세권, 가압류, 압류 및 과거 강제·임의경매 등이 여러 차례 기록되었습니다. 2009년 설정된 임광식의 전세권 85,000,000원은 2017.12.08 공매에 따른 말소 기록이 있으며, 과거 전세권을 현재 존속하는 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 2022년 설정된 근저당권 관련 질권들도 이후 말소된 기록이 확인됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 신고 임차인 없음, 점유관계는 확인 필요

현재 파악된 실제 신고 임차인은 0명이며 보증기관의 대위·승계 신고도 확인되지 않습니다. 이에 따라 배당 추정상 매수인에게 넘어오는 임차보증금은 0원으로 계산됩니다. 그러나 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 소유자의 해당 호수 주소변경 이력이 있지만, 이것만으로 현재 소유자 직접 점유를 확정할 수는 없습니다.

주민등록 전입일·확정일자·실제 점유가 확인되지 않은 사람에 대해서는 대항력이 없다고도, 있다고도 단정할 수 없습니다. 새로운 점유자가 확인된다면 말소기준권리와의 시간적 선후, 보증금, 배당요구 및 최종 미배당액을 다시 분석해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래와 하락 추세를 함께 봐야 한다

한신휴플러스의 실거래 자료는 총 12건이며, 전체 평균은 249,225,000원입니다. 다만 2024년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함되어 있어, 입찰가격 판단에는 최근 12개월 평균 231,640,000원(5건)과 최신 거래 240,000,000원을 우선 적용합니다.

최근 거래에는 84.93~84.98㎡와 93.73㎡의 면적대가 섞여 있으므로, 단지 평균을 대상 호수의 확정 시세로 단정하지 않는 것이 중요합니다. 특히 대상 면적 93.7278㎡와 유사한 93.73㎡ 거래는 2025.07과 2026.01에 각각 260,000,000원으로 기록되어 있습니다.

최저매각가 148,960,000원은 최근 12개월 평균 대비 64.3%이며, 금액 차이는 82,680,000원입니다. 2026.09 최신 거래 240,000,000원과 비교하면 91,040,000원 낮습니다. 대상 면적과 유사한 93.73㎡ 거래 260,000,000원과 비교하면 111,040,000원의 차이가 있습니다.

따라서 현재 최저가가 관측된 최근 거래가격보다 낮다는 사실은 분명합니다. 하지만 이 차이 전체가 순수익이나 안전마진이 되는 것은 아닙니다. 대상 호수의 저층 조건, 내부 상태, 권리확인 비용, 취득·보유·매각 비용 등을 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 148,960,000원 가정)

집행비용은 약 매각가의 1.9%로 추정한 2,885,440원입니다. 을구 19번 근저당권은 채권최고액 기준으로 배당하고, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위·채권액·잔여금은 법원 배당표와 권리 원본 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

위 계산에 따르면 집행비용 2,885,440원과 근저당권 배당액 135,200,000원을 공제한 뒤 10,874,560원이 남습니다. 계산상 해당 근저당권의 미배당은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 배당표가 경매신청 채권자인 다사농협의 청구금액 202,567,974원 전액이 충족된다는 뜻은 아닙니다. 해당 채권의 담보관계와 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 배당도 달라진다

현재 회차에서는 을구 19번 근저당권에 135,200,000원이 모두 배당되는 것으로 추정됩니다. 3회 유찰 시에는 근저당권 배당액이 102,012,192원으로 줄고 미배당 33,187,808원이 발생합니다. 4회 유찰 시에는 배당액 71,276,573원, 미배당 63,923,427원으로 계산됩니다.

중요한 점은 이 근저당권 미배당액이 매수인 인수액을 의미하지는 않는다는 것입니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미회수 채권은 원칙적으로 매수인이 그대로 떠안지 않습니다. 현재 각 시나리오의 매수인 인수 추정액이 모두 0원인 이유입니다. 다만 별도의 선순위 인수권리 또는 대항력 임차인이 확인된다면 판단은 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 거래현황 기준)

• 입지. 대구광역시 서구 비산동 소재 대구청라중학교 남서측 근거리입니다. 주변은 아파트단지, 일반주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 있어 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 3층 세대입니다. 급배수·위생·소화전·화재경보·승강기·난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 단지 규모. 2005.12.12 준공, 총 335세대입니다. 대규모 단지에 비해 거래 표본은 제한적이므로 개별 평형·층별 가격차이를 확인해야 합니다.
• 토지. 제2종·제3종일반주거지역에 걸쳐 있으며 도시지역, 가축사육제한구역 및 달서유치원 관련 상대보호구역이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1㎡당 1,566,000원입니다.
• 도로. 단지의 동·서·남·북측으로 도로가 접하고, 토지정보상 소로각지 조건이 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 수리상태와 실제 점유상태는 별개입니다.
• 환금성. 12건의 실거래가 관측되지만, 최근 거래 추세는 -11.5%입니다. 과거 전체 평균보다 최근 거래 수준을 우선하여 보수적으로 판단해야 합니다.
• 경매시장. 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 집계되어 있습니다. 현재 물건도 2회 유찰 상태이며, 높은 감정가 대비 할인율만으로 매도 용이성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 등기 원본 확인. 2020.03.20 다사농협 근저당권의 말소 상태, 2022.04.26 아이앤유크레디트대부 근저당권의 존속 및 말소기준 관계를 확인해야 합니다.
• 공매 이력 확인. 2017.06.21 한국자산관리공사 공매공고와 2017.12.08 공매 후 말소 처리 내역을 대조해야 합니다.
• 경매신청채권 확인. 다사농협 청구금액 202,567,974원과 기존 담보권 사이의 관계를 검토해야 합니다.
• 점유·임차 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 주민등록 전입세대, 확정일자, 점유자 및 매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 산정. 현재 최저가 148,960,000원과 예상 인수액 0원을 출발점으로 하되, 취득세·명도·수리·관리비 등 별도 비용을 반영해야 합니다.
• 최근 시세 우선 적용. 최근 12개월 평균 231,640,000원, 최신 거래 240,000,000원, 같은 면적대 거래 260,000,000원을 비교하고 최근 하락 추세 -11.5%를 가격 결정에 반영해야 합니다.
• 실내 상태 확인. 2005년 준공 아파트로 내부 노후화와 설비 교체 여부에 따라 실제 취득비용이 달라질 수 있습니다.
• 미납 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납액과 관리주체의 정산 내역을 사전에 점검해야 합니다.
• 입찰 보증금·기일 확인. 매각기일은 2026.10.22입니다. 실제 입찰보증금 액수, 매각조건 및 기일 변경 여부는 법원 매각공고에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후 판단”

대구 한신휴플러스 101동 307호는 감정가 304,000,000원에서 두 차례 유찰되며 148,960,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 231,640,000원보다 82,680,000원 낮고, 최신 거래 240,000,000원보다도 91,040,000원 낮습니다. 이 가격 차이는 최근 거래를 기준으로 보아도 상당합니다.

다만 매매가격이 낮다고 해서 곧바로 안전한 투자는 아닙니다. 거래 추세는 -11.5%로 하락 중이며, 경매 권리관계에는 확인이 필요한 지점이 있습니다. 특히 2020년 다사농협 근저당권과 2022년 아이앤유크레디트대부 근저당권의 관계, 과거 공매 이력, 현재 점유관계가 핵심입니다.

현재 배당 추정에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 이 전제가 실제 권리관계와 일치한다면 최저가 기준 실질취득금액은 148,960,000원으로, 최근 시세 대비 충분한 가격 차이를 갖습니다. 그러나 전제가 달라지면 총취득비용과 위험도 역시 변합니다.

종합 판단은 B등급(68점). 최근 시세 대비 할인폭은 긍정적이지만, 하락 추세와 오래된 공매 이력, 선행 근저당권 말소관계 및 점유 불확실성을 반영한 평가입니다. 가격은 검토 대상, 입찰 결정은 권리 원본 확인 이후가 적절합니다.