대구지방법원 2025타경32090. 대구 달서구 진천동 ‘진천장미맨션’ 5층 501호 아파트입니다. 감정가는 205,000,000원, 현재 최저매각가는 143,500,000원으로 한 차례 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 등기부를 보면 과거 한국주택은행·대구은행·서대구농업협동조합 근저당이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.11.20 접수된 강제경매개시결정이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
가격 숫자만 놓고 보면 눈에 띕니다. 같은 면적 77.16㎡, 같은 5층의 2023.07 실거래가가 385,000,000원으로 확인되고, 현재 최저가는 그 금액의 37.3%입니다. 다만 확인된 거래가 한 건뿐이어서 이를 현재의 안정적인 시세 평균으로 확대해석하기는 어렵습니다. 특히 그 거래는 현 소유자인 진천지역주택조합추진위원회가 2023.07.17 매매로 취득한 거래가액 385,000,000원과 일치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32090 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 진천동 130-11 진천장미맨션 5층 501호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 월배로32안길 40 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 77.16㎡ · 13층 건 중 5층 |
| 사용승인 | 2000.09.25 |
| 소유자 | 진천지역주택조합추진위원회 |
| 취득 | 2023.07.17 매매 · 거래가액 385,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 151,280,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 모두 말소
등기부상 과거 근저당은 모두 이미 말소돼 현재 살아 있는 담보권이 없습니다. 2000.11.13 한국주택은행 근저당 65,000,000원은 국민은행으로 이전된 뒤 2001.11.27 말소됐고, 대구은행 근저당 75,000,000원도 2016.02.02 해지로 말소됐습니다. 이어 2016.02.01 설정된 서대구농업협동조합 근저당 144,000,000원 역시 2023.07.24 해지로 말소됐습니다.
따라서 이번 경매에서 기준이 되는 것은 2025.11.20 강제경매개시결정입니다. 신청 채권자로 기재된 김광수 외 채권자들에 의해 강제경매가 개시됐고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 385,000,000원 거래 한 건을 어떻게 볼 것인가
진천장미맨션은 총 19세대, 사용승인일 2000.09.25의 소규모 아파트입니다. 확인된 77.16㎡ 거래는 2023.07 한 건이며, 5층에서 385,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 143,500,000원은 이 거래금액의 37.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 77.16㎡ | 5 | 385,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 205,000,000원도 385,000,000원보다 낮고, 1회 유찰 후 최저가 143,500,000원은 훨씬 낮습니다. 그러나 이 한 건은 현 소유자의 2023년 취득가액과 동일한 거래이고, 비교 가능한 다른 실거래가 제시되지 않았습니다. 따라서 385,000,000원을 곧바로 현재 시세로 확정해서는 안 됩니다. 가격 매력은 크지만, 시장가격 검증의 신뢰도는 낮은 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 김광수 | 151,280,000원 | 140,691,000원 |
| 미배당 | - | 10,589,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 143,500,000원 가정 시 집행비용 2,809,000원, 신청채권자 배당 140,691,000원으로 계산되며 미배당은 10,589,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 143,500,000원 | 140,691,000원 | 10,589,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 100,450,000원 | 98,243,700원 | 53,036,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 82,630,670원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 신청채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인이 떠안는 금액이 각 회차 모두 0원입니다. 즉 이 물건은 임차보증금 인수 때문에 낙찰가가 내려갈수록 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월배중학교 북서측 인근. 아파트단지, 연립·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장 및 대구도시철도 1호선 월배역이 있으며, 간선도로 접근성도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 세대현관문에는 ‘진천지역주택조합현장사무실’로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브평지붕 13층 건 중 5층 501호이며, 사용승인일은 2000.09.25입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 토지는 대체로 등고평탄한 가로장방형입니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 공시지가. 1,677,000원/㎡입니다.
- 규모. 진천장미맨션은 총 19세대로 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 세대현관문상 ‘진천지역주택조합현장사무실’ 표시와 실제 사용자를 대조하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 직접 확인하세요.
- 385,000,000원 거래 검증. 현 소유자의 2023년 취득가와 일치하는 단일 거래이므로 현재 시장가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 19세대로 거래 표본이 적어 향후 매도 시 비교사례가 제한될 수 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 미배당이 발생하더라도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 권리 원본 대조. 2025.11.20 강제경매개시결정을 말소기준으로 보고, 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘385,000,000원의 의미’
이 물건은 등기상 오래된 근저당들이 모두 말소돼 있고, 강제경매개시결정을 기준으로 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 현재 회차뿐 아니라 제공된 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 권리만 놓고 보면 복잡한 인수형 경매가 아닙니다.
가격은 더 눈에 띕니다. 감정가 205,000,000원, 현재 최저가 143,500,000원인데 확인 거래는 385,000,000원입니다. 하지만 그 거래는 2023.07 한 건이고 현 소유자의 취득가격과 동일합니다. 따라서 ‘37.3%니까 무조건 싸다’가 아니라, 그 385,000,000원이 현재 시장에서 재현 가능한 가격인지 확인하는 것이 핵심입니다. 여기에 임대관계 미상, 현장사무실 표기, 19세대 소규모 단지라는 점까지 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 맞습니다.
