대구지방법원 2025타경32104. 대구광역시 서구 비산동 274-3, 3층 301호의 다세대주택입니다. 감정가 52,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 36,400,000원입니다. 말소기준권리는 2016년 8월 26일 설정된 반고개새마을금고 근저당권 13,000,000원이며, 이 권리는 이번 경매의 기준이 됩니다. 예상배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
가격은 별도로 보수적으로 봐야 합니다. 시세 비교에 잡힌 전용 33.59㎡ 거래는 2022년 2월 32,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 36,400,000원은 이 비교값의 113.8%이므로, 1회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 거래 표본도 1건에 불과해 시세 판단 자체의 신뢰도 역시 제한적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32104 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 274-3 3층301호 · 국채보상로78길 52 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 33.593㎡ |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 여영숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 36,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 반고개새마을금고 / 11,431,440원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 건물규모 | 철근콘크리트조 스라브 지붕 · 지하1층/지상4층 중 제3층 제301호 |
| 준공 / 세대수 | 1994.01.28 · 6세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 소유자 여영숙은 2014.12.22 강제경매로 인한 매각을 원인으로 2014.12.24 소유권을 취득했습니다. 그 이전 이석진 소유 시기의 가압류·근저당·경매개시결정은 당시 매각 또는 해지·취하에 따라 이미 말소된 이력이 있습니다.
이번 경매의 핵심은 2016.08.26 반고개새마을금고 근저당권 13,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.11.21 반고개새마을금고가 임의경매개시결정을 받았습니다. 2020년 설정된 주식회사지엠캐피탈대부 근저당은 2021.03.03 해지로 말소됐습니다. 2021년 설정된 앤알캐피탈대부주식회사 근저당과 2023년 주식회사리드코프로의 근저당권 이전은 말소기준보다 뒤에 위치하므로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후에도 비교 실거래보다 높다
면적이 일치하는 실거래 비교값은 전용 33.59㎡의 2022년 2월 거래 1건으로, 거래가는 32,000,000원입니다. 확인 가능한 표본이 하나뿐이므로 개별 호수의 층·상태를 반영한 정밀 시세라고 보기는 어렵지만, 현재 최저가가 이 거래가격보다 높은 것은 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 33.59㎡ | 2 | 32,000,000원 |
| 비교값 | 33.59㎡ | 1건 | 32,000,000원 |
현재 최저매각가 36,400,000원은 비교값 32,000,000원의 113.8%입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 할인율만 보면 싸 보이지만, 실제 거래가격을 기준으로 보면 아직 시세 비교값 이상입니다. 따라서 현재 회차에 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하는 것은 맞지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,055,200원 |
| 1. 근저당 · 반고개새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,344,800원 |
현재 회차 36,400,000원 가정 시 반고개새마을금고 근저당 13,000,000원은 전액 배당되고, 예상 잔여는 22,344,800원입니다. 예상 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 36,400,000원 | 13,000,000원 | 22,344,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 25,480,000원 | 13,000,000원 | 11,621,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 17,836,000원 | 13,000,000원 | 4,114,952원 | 0원 |
2회 유찰 시 25,480,000원, 3회 유찰 시 17,836,000원까지 내려가는 시나리오에서도 근저당 채권 13,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수는 계속 0원으로 계산됩니다. 이 물건은 유찰될수록 인수 부담이 늘어나는 대항력 임차인형이 아니라, 권리구조는 유지되고 입찰가격만 낮아지는 유형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비산4동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·다가구주택·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스승강장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 주거환경개선지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 109.0㎡, 공시지가 1,041,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 6세대 규모에 준공일이 1994.01.28이고, 확인 가능한 동일면적 거래가 1건뿐이어서 매도 시 가격 검증을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재가를 ‘할인가’로만 보지 말 것. 36,400,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교값 32,000,000원의 113.8%입니다.
- 점유·임대차 재확인. 임차인 조사 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 점유자·전입 여부를 최종 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당 원본 확인. 2021년 근저당과 2023년 근저당권 이전은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조지만, 입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 현 상태를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 환금성 보수적 산정. 6세대 규모이고 거래 표본이 1건이므로 재매각 시 매수층과 거래기간을 넉넉히 잡아야 합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 2회 유찰 시 25,480,000원, 3회 유찰 시 17,836,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 현재 가격은 보수적으로
이 물건의 장점은 권리구조입니다. 2016년 반고개새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 회차 예상 인수금액은 0원입니다. 반면 가격은 정반대입니다. 1회 유찰되어 36,400,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래는 32,000,000원 한 건뿐이고, 현재 최저가는 그 비교값의 113.8%입니다.
여기에 6세대 규모, 1994년 준공, 제한적인 거래 표본까지 겹칩니다. 따라서 ‘권리가 깨끗하니 바로 입찰’보다는 가격과 환금성을 함께 검토해야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 맞습니다. 현재 회차의 승부처는 권리 인수가 아니라 36,400,000원이 실제 시장에서 감당할 가격인가입니다.