대구지방법원 2025타경32134. 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 소재 물건으로, 감정평가상 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층이며 사용승인일은 2016.12.26입니다. 등기상 소유자는 전경미이고, 말소기준권리는 2017.08.24 설정된 중소기업은행 채권최고액 1,100,000,000원의 근저당권입니다.
현재 최저매각가는 1,176,514,000원으로 감정가의 70%인 회차입니다. 다만 실거래 또는 비교 가능한 시세 자료가 없어, 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리 구조와 별개로 제조업소의 실제 이용상태, 제외되는 기계기구, 주변 거래사례를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32134 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 2449-6 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 논공읍 달성군청로 12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 건물구조 | 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 · 사용승인일 2016.12.26 |
| 소유자 | 전경미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,680,734,500원 / 1,176,514,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 1,323,340,959원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 본건 건물 내 설치된 기계기구 매각제외 |
① 권리 흐름 — 2017.08.24 근저당권이 기준
2017.01.19 주식회사대구은행 명의 근저당권들은 2017.08.24 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 중소기업은행 채권최고액 1,100,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행 400,000,000원 근저당권, 임지우 55,000,000원 근저당권, 대구신용보증재단과 신용보증기금의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 유찰됐어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 1,176,514,000원은 감정가 1,680,734,500원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없어 현재 가격이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 방식은 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,176,514,000원 | 1,162,348,860원 | 756,001,984원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 823,559,800원 | 812,924,202원 | 1,105,426,642원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 576,491,860원 | 568,326,941원 | 1,350,023,903원 |
유찰이 진행되면 매각가는 내려가지만 채권자 미배당은 커집니다. 현재 회차에서도 총 채권액 1,918,350,844원에 비해 채권자 예상배당은 1,162,348,860원으로, 756,001,984원의 미배당이 계산됩니다. 다만 이 미배당은 현재 계산상 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,176,514,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,165,140원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,100,000,000원 | 1,100,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 400,000,000원 | 62,348,860원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 임지우 | 55,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 대구신용보증재단 | 116,333,344원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 247,017,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.2% 추정치이며, 소유자 잔여는 0원으로 계산돼 있습니다. 총 채권 미배당은 756,001,984원, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 소재 대구금포초등학교 북동측 인근으로, 주변은 제조업소·관공서·근생시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 등의 진출입이 가능하고 북서측으로 비슬로가 통과합니다. 교통시설 접근성과 대중교통 상황을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층건물로, 주기둥은 H-Beam 450x200 외, 처마고는 약 7미터이며 벽체는 샌드위치 판넬 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 전기설비·위생설비·급배수설비·기타설비가 돼 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 기타. 토지상 물건 적재 등을 위한 경사로 시설은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.08.24 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 임대차·점유 확인. 감정평가서상 임대사항은 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 점유자·전입·사업자등록 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 기계기구 제외 범위 확인. 본건 건물 내 설치된 기계기구는 매각제외입니다. 현장에서 건물 부합물과 별도 기계기구의 범위를 구분해 확인하세요.
- 시세 조사. 실거래 비교 자료가 없으므로 현재 최저가 1,176,514,000원이 시장가 대비 어느 수준인지 주변 제조업소·근린시설 거래사례와 임대수익 자료로 따로 검증해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 756,001,984원이 존재하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계채무를 혼동하지 마세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 기준으로 최종 판단하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2017.08.24 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저매각가 1,176,514,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 시세가 없고 임대사항도 미상이며, 건물 내 기계기구가 매각에서 제외된다는 조건까지 있습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 가격·점유·매각제외 범위의 현장 검증이 입찰 성패를 좌우하는 사건입니다.
