대구지방법원 2025타경32134. 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 2449-6 소재 경매물건입니다. 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중이며, 일반철골구조의 판넬지붕 단층 건물입니다. 소유자는 전경미이고, 중소기업은행이 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 1,323,340,959원입니다. 매각은 일괄매각으로 진행되지만, 건물 내 설치된 기계기구는 매각대상에 포함되지 않습니다.
현재 최저매각가격은 감정가보다 857,174,500원 낮습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 주거용 아파트와 달리 제조업소는 건물의 사용 적합성, 토지 이용 규제, 점유관계, 설비의 소유권과 철거 문제 등이 실제 취득가치에 영향을 줍니다. 이 물건의 핵심은 등기부의 말소 여부를 확인하는 것에서 끝나지 않고, 낙찰 후 무엇을 실제로 사용할 수 있는지 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32134 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 2449-6 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 논공읍 달성군청로 12 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 감정 이용상태: 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 건물구조 | 일반철골구조 · 기타(판넬)지붕 · 단층 · 처마고 약 7미터 |
| 사용승인 | 2016.12.26 |
| 소유자 | 전경미 (단독소유) |
| 감정가 | 1,680,734,500원 |
| 최저매각가 | 823,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 약 49%) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 1,323,340,959원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.24 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 건물 내 설치된 기계기구 매각제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 중소기업은행
핵심은 2017.08.24 접수된 을구 6번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액 1,100,000,000원의 이 근저당권이 말소기준권리이며, 매각 시 해당 근저당권과 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다.
앞서 설정된 대구은행 근저당권은 2017.08.24 이미 말소되었습니다. 이후 2020년 중소기업은행 근저당, 2024년 임지우 근저당, 2025년 대구신용보증재단과 신용보증기금의 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 순차적으로 등기되었습니다. 이들 후순위 근저당권 및 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인·점유 및 권리승계 — 등기와 별도로 확인
현재 확인된 실제 임차인 신고는 0명입니다. 하지만 감정평가상 임대사항은 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자가 직접 사용하는 건물이라고 단정할 수 없으며, 점유자가 없거나 명도가 필요 없다고 판단해서도 안 됩니다.
| 확인 대상 | 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 확인된 신고 0명 · 임대사항 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 | 산정 인수 0원 |
| 신용보증기금 | 을구 7번 근저당 일부이전 · 대위변제 86,724,079원 | 임차권 해당 없음 | 근저당권 관련 | 후순위 담보권 |
| 대구신용보증재단 | 을구 7번 근저당 일부이전 · 대위변제 17,478,947원 | 임차권 해당 없음 | 근저당권 관련 | 후순위 담보권 |
신용보증기금과 대구신용보증재단의 일부 대위변제는 임차보증금 승계가 아닌 근저당권 관련 채권이전입니다. 실제 임차인 수나 임차보증금에 합산하지 않습니다.
특히 을구 7번 중소기업은행 근저당권은 2025.11.26 신용보증기금에 86,724,079원, 2025.12.16 대구신용보증재단에 17,478,947원의 확정채권 일부 대위변제에 따른 이전이 이루어졌습니다. 이는 별개의 새로운 근저당권이나 임차보증금이 발생했다는 의미가 아닙니다. 따라서 기존 을구 7번 채권최고액 400,000,000원에 위 변제액을 추가하여 채권총액을 중복 계산하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%와 시세의 49%는 다르다
현재 최저가는 823,560,000원으로, 감정가 1,680,734,500원 대비 약 49% 수준입니다. 두 차례 유찰되면서 감정가와 최저가의 차이가 커진 상황입니다.
| 감정평가액 | 1,680,734,500원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 823,560,000원 |
| 감정가 대비 비율 | 약 49% |
| 감정가 대비 차액 | 857,174,500원 |
| 예상 매수인 인수액 | 0원 |
| 최저가 기준 실질취득 | 823,560,000원 (취득 관련 부대비용 별도) |
| 최근 실거래 시세 | 별도 확인 필요 |
| 시장가격 대비 할인 여부 | 판단 보류 |
이 경매에서는 등기상 인수액이 0원으로 산정되어 최저가 기준 실질취득금액 역시 823,560,000원으로 계산됩니다. 그러나 시장가격을 비교할 때는 감정가가 아니라 유사한 제조업소 및 토지의 최근 거래가격을 기준으로 삼아야 합니다.
특히 제조업소는 토지의 규모와 형상, 건물의 구조, 차량 접근성, 층고, 토지이용 규제, 건물 내 설비의 포함 여부에 따라 가격차가 크게 발생할 수 있습니다. 따라서 2회 유찰과 49%라는 숫자만으로 저평가 물건이라고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 823,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,635,600원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 1,100,000,000원 | 812,924,400원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 임지우 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 대구신용보증재단 | 116,333,344원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 247,017,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 | 823,560,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 10,635,600원 |
| 채권자 배당 합계 | 812,924,400원 |
| 채권총액(산정 기준) | 1,918,350,844원 |
| 미배당 합계 | 1,105,426,444원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면, 집행비용 10,635,600원을 제외한 812,924,400원이 을구 6번 중소기업은행 근저당권에 배당됩니다. 이 단계에서 배당재원이 소진되므로 후순위 근저당권자 및 가압류권자는 예상배당을 받지 못하는 구조입니다.
채권총액 1,918,350,844원 가운데 미배당액은 1,105,426,444원으로 계산됩니다. 다만 여기서 반드시 구별해야 할 개념이 있습니다. 채권자의 미배당액과 낙찰자의 인수액은 같지 않습니다. 배당받지 못한 후순위 채권이 매각으로 소멸한다면, 그 미배당액 자체가 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다.
예상배당은 집행비용과 채권최고액 등을 이용한 시뮬레이션이며 실제 확정 배당표가 아닙니다. 실제 채권잔액, 대위변제에 따른 채권이전, 당해세, 임차인 최우선변제 등의 반영 여부에 따라 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 을구 7번의 일부 대위변제액은 해당 근저당의 채권최고액에 중복 가산하지 않았습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰될수록 커지는 미배당
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
823,560,000원 | 812,924,400원 | 1,105,426,444원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
576,492,000원 | 568,327,080원 | 1,350,023,764원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
403,544,400원 | 397,108,956원 | 1,521,241,888원 | 0원 |
제시된 회차별 시뮬레이션에서 매각가는 현재 823,560,000원, 3회 유찰 시 576,492,000원, 4회 유찰 시 403,544,400원으로 내려갑니다. 이에 따라 채권자 미배당액은 각각 1,105,426,444원, 1,350,023,764원, 1,521,241,888원으로 커집니다.
각 시나리오에서 신청채권자 청구금액 1,323,340,959원은 전액 충족되지 않으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금 역시 0원으로 예상됩니다. 그러나 이것이 매수인에게 미배당 채무를 떠넘기는 결과를 의미하지는 않습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 소재 대구금포초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 제조업소, 관공서, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 북서측으로 비슬로가 통과합니다. 대중교통 및 교통시설 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 일반철골구조 기타 판넬지붕의 단층 건물이며, 주기둥은 H-Beam 450×200 외, 처마고는 약 7미터입니다. 벽체는 샌드위치판넬 등으로 마감되어 있습니다.
- 내부 마감. 철재트러스 노출 및 사무실 텍스 천장, 콘크리트 바닥과 사무실 장판지, 화장실 타일 등의 마감 상태가 기재되어 있습니다.
- 설비. 전기설비, 위생설비, 급수·배수설비 및 기타 설비가 설치되어 있습니다. 다만 건물 내 설치된 기계기구는 매각에서 제외되므로 일반 건물설비와 매각제외 대상의 경계를 확인해야 합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하), 소로1류(폭 10~12미터) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구금포초등학교), 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되었으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지 부속시설. 토지 위에 물건 적재 등을 위한 경사로 시설이 있으며, 해당 시설은 토지에 포함하여 평가되었습니다.
- 환금성. 제조업소로 사용되는 비주거용 물건이므로, 매수 수요가 사용 목적과 건물 적합성에 영향을 받을 수 있습니다. 현재 가격을 뒷받침할 최근 실거래 비교가 확정되지 않아 재매각 가능성과 적정 처분가격은 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지·건물 매각범위 일치 여부. 일괄매각 대상으로 표시된 토지 및 건물의 지번, 등기, 감정평가 대상과 실제 경계를 대조해야 합니다. 건물 등기에 기재된 공동담보 토지는 토지구획정리사업을 거쳐 금포리 2449-6으로 변경된 이력이 있습니다.
- 기계기구 매각제외. 건물 내부에 설치된 기계기구의 목록과 소유관계, 반출 방법 및 건물과의 결합 상태를 확인해야 합니다. 설비까지 소유하는 조건으로 입찰가를 계산해서는 안 됩니다.
- 임대 및 점유 상태. 현재 실제 임차인 신고는 0명이지만 임대사항은 미상입니다. 현장 사용자, 임대차계약, 사업자등록, 점유 개시시기 및 보증금 등을 확인하여 대항력·우선변제 가능성과 명도 부담을 검토해야 합니다.
- 채권 일부 대위변제. 을구 7번 근저당에 신용보증기금 및 대구신용보증재단의 일부 대위변제에 따른 권리이전이 있습니다. 이를 별개의 보증금 또는 새로운 근저당 채권으로 중복 계산하지 않도록 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 제2종근린생활시설(제조업소)로 사용 중이지만, 제2종일반주거지역과 상대보호구역 등 규제가 존재합니다. 낙찰 후 예정하는 제조업의 업종, 설비, 소음, 배출시설 등이 해당 토지와 건물에서 허용되는지 검토해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가와 최저가의 차이만으로 입찰가를 결정하지 말고, 논공읍 일대 유사한 토지·제조업소의 최근 거래가격과 건물 상태, 용도, 설비 제외 조건을 비교해야 합니다.
- 점유·명도 및 추가비용. 현재 점유자의 퇴거 또는 설비 반출 과정에서 비용과 시간이 발생할 가능성을 점검하고, 미납 관리비와 공과금, 원상회복 및 수리비 등도 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장·건축물대장 등을 대조해야 합니다. 특히 매각조건 변경이나 권리 변동 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기권리의 소멸과 제조업소의 취득가치는 다른 문제”
이 물건은 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 1,680,734,500원, 현재 최저가 823,560,000원, 감정가의 약 49%입니다. 선순위 중소기업은행 근저당과 후순위 담보권·가압류가 매각으로 소멸하는 구조여서 예상 인수액도 0원입니다.
그러나 감정가 대비 할인 폭은 투자수익률을 보장하지 않습니다. 실거래 비교를 통해 시장가격을 검증하지 못한 상태이며, 건물 내 기계기구는 매각에서 제외됩니다. 여기에 임대사항 미상과 제조업소 특유의 용도·환금성 문제가 남아 있습니다.
종합 판단은 C등급, 보수적 검토 대상입니다. 등기권리의 말소 구조는 긍정적이지만, 2회 유찰과 큰 감정가 할인율만으로 가격 가점을 부여할 근거는 부족합니다. 실제 입찰 여부는 점유관계 확인, 매각제외 기계기구 조사, 허용 용도 검토, 최근 실거래 기준의 가치 산정을 마친 뒤 판단하는 것이 적절합니다.
