인수는 0원, 감정가 70%지만 ‘시세 검증’이 먼저다 — 목포 남교크레지움에듀파크 1403호

광주지방법원 2025타경51611. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 14층 1403호, 전용 72.7487㎡ 아파트입니다. 소유자는 향원주택주식회사이고, 주택도시보증공사가 청구금액 204,894,792원으로 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 기준은 2020년 4월 23일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차인 김완선의 전입일은 2020년 5월 11일로 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없으며, 2024년 4월 12일 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다.

따라서 현재 회차 최저가 144,200,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인의 실질취득액도 144,200,000원입니다. 임차보증금 185,800,000원을 별도로 떠안는 구조가 아닙니다. 다만 동일 단지 실거래 확인값이 없어 감정가 206,000,000원의 시장 적정성을 직접 검증하기 어렵습니다. 이번 물건은 권리보다 가격과 현장 상태를 더 엄격히 확인해야 하는 유형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 권리는 소멸

말소기준권리는 2020년 4월 23일 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 원우기술개발 근저당권, 장종수 가압류, 김완선 주택임차권, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신병주의 가압류는 2024년 5월 13일 집행취소결정으로 말소됐습니다.

2022년 11월 14일에는 민간임대주택 등기가 기재돼 있습니다. 이 기재는 임대사업자의 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이므로, 금전 인수액으로 계산되지는 않았지만 말소 여부와 행정상 상태는 매각물건명세서 및 관련 원문으로 다시 확인하는 편이 안전합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2020년 5월 11일은 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일 2020년 4월 23일보다 늦습니다. 확정일자도 2020년 4월 27일이므로 말소기준권리보다 후순위이고, 현재 회차 예상배당에서는 임차인에게 돌아가는 금액이 없습니다.

③ 가격 판단 — 70% 할인보다 ‘비교 가능한 시세’가 중요

현재 최저매각가는 144,200,000원으로 감정가 206,000,000원의 70%입니다. 인수액이 없어 실질취득액도 144,200,000원으로 계산됩니다. 하지만 동일 단지의 확인 가능한 최근 실거래 가격이 없어, 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지 여부는 숫자만으로 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)

총 채권액 8,957,294,792원 중 채권자 예상배당은 141,381,200원이며, 미배당액은 8,815,913,592원입니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 매각으로 소멸하는 권리는 매수인에게 이전되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 지하 1층·지상 25층 건물의 14층 1403호입니다.
• 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지 북측과 남측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접하고 단지 내 진입로가 개설돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역 등에 해당하며, 토지는 평지의 유사 사다리형으로 아파트 및 상가 건부지로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·스프링클러·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 2020년 사용승인된 83세대 단지입니다. 확인 가능한 최근 실거래와 낙찰가가 없어 매도 환금성과 적정가격은 현장 중개업소 조사가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 원점검증. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 전용 72.7487㎡·14층과 유사한 매물의 실제 호가와 거래 가능 가격을 먼저 조사하세요.
• 임차인 명도. 김완선은 대항력이 없지만 실제 점유 여부와 퇴거 상태를 현장에서 확인하고, 필요하면 인도명령·명도 비용을 예산에 반영하세요.
• 임차보증금 오인 금지. 보증금 185,800,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 전입일이 말소기준보다 늦고 임차권등기도 소멸합니다.
• 근저당 변경등기. 우리은행 채권최고액 8,366,400,000원과 변경등기 100,800,000원, 공동담보 해제 관계를 등기 원문으로 대조하세요.
• 전기·관리비. 전기공급 중단 안내와 약 11,353,550원의 미납 전기료 기재가 있으므로 해당 호실의 관리비·전기료·공급 상태를 각각 확인하세요.
• 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기 기재의 현재 상태와 매각 후 정리 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2020년 4월 23일 우리은행 근저당권이고, 실제 임차인 김완선의 전입은 그보다 늦습니다. 임차보증금 185,800,000원이 존재하지만 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권의 대규모 미배당 역시 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 144,200,000원은 감정가의 70%지만 동일 단지의 확인 가능한 실거래·최근 낙찰가가 없고, 83세대 규모의 환금성과 전기공급 중단 안내도 점검해야 합니다. 따라서 결론은 권리상 검토 가능, 가격은 현장 시세 확인 후 결정입니다. 할인율이 아니라 실제 매도 가능한 가격과 명도·공급재개 비용을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.