대구지방법원 2025타경32140. 대구 서구 평리동 1037-6에 있는 토지 169.6㎡와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 주된 건물은 1990년 7월 12일 사용승인된 시멘벽돌조 2층 건물로, 1층은 주택 및 소매점, 2층은 주택으로 사용되고 있습니다. 별도 변소 건물도 확인됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.

가격만 보면 눈길이 갑니다. 감정가 465,564,600원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 159,689,000원이 되었기 때문입니다. 그러나 이 사건은 단순히 근저당권의 말소 여부만 확인하고 입찰할 유형이 아닙니다. 선순위 전입자의 점유관계, 공유자들의 실제 사용관계, 보증금 존재 여부, 노후 건물의 상태까지 판단해야 실질적인 취득비용을 계산할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유가 문제

이 사건의 말소기준권리는 2018년 5월 25일 설정된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 채권최고액은 424,000,000원이며, 채무자는 오태분입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후 설정된 임의경매개시결정 등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그보다 앞선 1998년 새마을금고 근저당권은 2000년 말소되었고, 2007년 대한주택공사 명의로 설정됐던 전세금 13,000,000원의 전세권도 2012년 말소되었습니다. 과거 전세권을 현재 유효한 인수 전세권으로 계산해서는 안 됩니다.

② 점유·임차인 분석 — 선순위 전입자 1명이 핵심

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 전입자는 김경선과 김경남 2명입니다. 두 사람 모두 현재 등기상 공유소유자에 포함됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입 사실만으로 실제 임대차계약과 대항력 있는 보증금 채권이 존재한다고 단정할 수 없습니다.

김경남은 2022.12.15 전입하여 한국주택금융공사 근저당 설정일보다 늦습니다. 전입일만으로는 말소기준권리에 앞서는 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 김경남 역시 현재 공유자이므로 실제 점유 부분과 권원, 임대차 여부는 별도로 확인해야 합니다.

현재 확정된 실제 임차인 수와 인수 보증금 총액은 판단할 수 없습니다. 전입자 2명을 모두 확정 임차인으로 취급하거나, 반대로 보증금이 없다고 판단하는 것은 모두 위험합니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고자는 확인되지 않으며, 전입자 2명에 대해 중복 보증금 합산도 하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 3회 유찰의 할인율만으로는 부족하다

감정가 465,564,600원에 비해 현재 최저매각가 159,689,000원은 약 34.3% 수준입니다. 3회 유찰로 입찰 시작가격이 크게 낮아졌지만, 감정가 대비 낙폭과 실제 시장가치 대비 할인폭은 전혀 다른 개념입니다.

더구나 이 사건은 1990년 사용승인된 주택·소매점 혼용 건물과 토지를 함께 취득하는 구조입니다. 건물의 잔존 가치, 수선 필요성, 현재 점유관계 및 향후 활용가능성을 고려해야 합니다. 실질 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 최저가 159,689,000원을 최종 취득비용으로 볼 수 없습니다.

위 회차별 가격은 낙찰가가 아닌 최저매각가 기준 시나리오입니다. 미배당액은 근저당 채권최고액 424,000,000원 기준의 추정 차액이며, 매수인에게 승계되는 채무를 뜻하지 않습니다. 보증금 인수 위험은 별도로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 159,689,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용 3,035,646원을 공제하고 한국주택금융공사에 156,653,354원이 배당됩니다. 이는 신청채권자의 청구금액 221,582,146원에도 미치지 못합니다. 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 0원입니다.

다만 근저당권의 채권최고액 424,000,000원은 실제 확정 채무액과 동일한 개념이 아닙니다. 배당액은 실제 채권신고 및 우선순위에 따라 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등도 위 계산에 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평리중학교 북측 인근이며, 문화로 후면의 주택·상가 혼용지역입니다. 단독·다가구주택, 주상용건물, 학교 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 도보 약 1~2분 거리에 시내버스 정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지. 면적 169.6㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 도로접면은 소로한면입니다.
• 공시지가. 1,073,000원/㎡입니다. 공시지가와 감정가 또는 개별 거래가격은 서로 다른 평가 기준입니다.
• 건물. 1990.07.12 사용승인된 시멘벽돌조 건물입니다. 1층은 주택·소매점, 2층은 주택으로 이용되고 별도 변소가 있습니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경 관련 상대보호구역이 포함됩니다.
• 건물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물의 정확한 범위와 상태는 입찰 전에 대조해야 합니다.
• 환금성. 주택·소매점 혼용 형태에 노후 건물과 복수 공유자의 점유 문제가 결합되어 있습니다. 활용방식과 매수층이 제한될 가능성이 있으므로 단순 주거용 물건보다 보수적인 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김경선의 법적 지위. 2014.01.22 전입 당시의 계약관계, 점유 개시 및 유지 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재 공유자라는 사실과 과거 임차인 지위의 관계도 검토해야 합니다.
• 김경남의 점유관계. 2022.12.15 전입과 현재 공유자 지위를 대조하고 실제 사용 부분, 점유 권원 및 명도 가능성을 조사해야 합니다.
• 공유자 9명의 권리관계. 상속으로 이전된 공유지분과 현재 점유 상태를 대조하고, 매각대상 및 인도 대상의 범위를 분명히 확인해야 합니다.
• 한국주택금융공사 금지사항등기. 2018.05.25 기재된 동의 제한의 적용 범위, 매각 후 효력 및 등기 말소 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 일괄매각·제시외 건물. 건물과 토지, 별도 변소 및 제시외 건물의 현황을 감정평가서와 매각물건명세서 원본에 대조해야 합니다.
• 노후 건물 실사. 벽체·지붕·누수·배관·난방설비 상태를 확인하고 실제 보수비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 근저당 공동담보. 한국주택금융공사 근저당권의 토지 공동담보 내용을 확인하고 건물·토지의 권리 정리 범위를 각각 대조해야 합니다.
• 인수비용 재계산. 보증금이 확인되면 배당 예상액을 다시 계산하고, 미배당 보증금이 매수인에게 남는지 검토한 후 실질취득비용으로 가격을 평가해야 합니다.
• 명도·관리비. 공유자와 점유자의 실제 거주·사용 상태, 인도명령 가능성, 체납 공과금 및 기타 정산비용을 확인해야 합니다.
• 매각기일 원본 확인. 2026.11.19 입찰 전 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 매각조건의 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34%라고 안전한 가격은 아니다”

이 사건의 장점은 말소기준이 명확하다는 점입니다. 2018년 한국주택금융공사의 근저당권을 기준으로 담보권의 소멸 구조를 파악할 수 있고, 과거 근저당권과 전세권 역시 이미 말소되어 있습니다.

하지만 매수인이 실제로 부담할 수 있는 비용은 아직 확정되지 않았습니다. 2014년 전입한 김경선은 말소기준보다 앞선 전입자이고, 보증금과 임대차관계가 미상입니다. 또한 김경선과 김경남 모두 상속으로 소유권을 취득한 현재 공유자입니다. 단순 전입일 비교를 넘어 각자의 점유권원을 확인해야 합니다.

3회 유찰되어 최저매각가가 159,689,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그것만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 건물은 1990년 사용승인된 주택·소매점 혼용 건물이며, 제시외 건물과 금지사항등기까지 검토 대상입니다.

종합 판단은 D등급, 권리·점유관계 확인 전 입찰 보류입니다. 근저당 미배당과 보증금 인수를 혼동하지 않고, 선순위 전입자의 실제 임차인 여부와 인수 가능 금액을 먼저 확정해야 합니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제로 얼마를 부담하고 어떤 상태의 부동산을 인도받을 수 있는지에 있습니다.