대구지방법원 2025타경32140. 대구 서구 평리동 1037-6의 토지와 단독주택이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 주택 및 소매점, 2층 주택이고 별도의 변소가 있으며, 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다. 토지는 169.6㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 소로한면에 접한 평지의 세로장방형 토지입니다.
등기상 핵심은 2018-05-25 설정된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 채권최고액은 424,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2025-11-27 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 다만 현황조사·매각물건명세서상 김경선은 2014-01-22 전입, 김경남은 2022-12-15 전입으로 확인됩니다. 두 사람 모두 현재 공유자 명단에도 포함돼 있어, 단순히 전입일만 보고 임대차 보증금 인수액을 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32140 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 평리동 1037-6 · 대구광역시 서구 문화로 256-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 1층 주택 및 소매점 · 2층 주택 · 변소 |
| 토지 | 169.6㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1990.07.12 |
| 소유관계 | 김경남, 김경선, 김경애, 김경옥, 김경희, 김나나, 김헌철, 황병헌, 황은정 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 465,564,600원 / 325,895,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 221,582,146원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2018-05-25가 기준점
과거 노원3가1동원대새마을금고 근저당권은 2000-07-21 말소됐고, 대한주택공사의 전세권도 2012-04-25 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2018-05-25 한국주택금융공사 근저당권 424,000,000원입니다. 같은 날 등기된 금지사항에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정, 압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 내용이 기재돼 있습니다.
② 전입 점유자 — 인수 여부가 아직 닫히지 않았다
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김경선 | 2014-01-22 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김경남 | 2022-12-15 | 없음 | 미상 | 통상 인수 없음 |
김경선은 말소기준 전 전입이라는 점 때문에 우선 확인 대상입니다. 하지만 보증금이 얼마인지, 실제 임대차인지, 확정일자가 있는지 확인되지 않았습니다. 특히 현재 등기상 공유자에도 김경선의 이름이 있으므로, 전입 사실만으로 임차보증금 승계를 확정하는 것은 위험합니다. 반면 김경남은 2022-12-15 전입으로 말소기준보다 늦습니다.
③ 가격 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 465,564,600원, 현재 최저매각가는 325,895,000원으로 감정가 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 228,126,500원, 3회 유찰 시 159,688,550원으로 제시돼 있습니다.
하지만 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 이 물건은 단독주택과 토지의 일괄매각이고, 1층 일부는 소매점으로 이용되며 제시외 건물도 포함돼 있어 아파트처럼 표준화된 시세 비교를 적용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,895,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,362,530원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 424,000,000원 | 320,532,470원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국주택금융공사 채권최고액 424,000,000원 중 320,532,470원이 배당되는 시뮬레이션이며 미배당액은 103,467,530원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김경선의 보증금·배당관계가 미상인 만큼 실제 배당과 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 주택 및 소매점, 2층은 주택이며 별도 변소가 있습니다. 단독주택만으로 단순화하면 안 되는 물건입니다.
- 건물. 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 사용승인일은 1990.07.12입니다. 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 입지. 평리중학교 북측 인근, 문화로 후면의 주택 및 상가 혼용지대로 단독·다가구주택, 주상용건물, 학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 도보 약 1~2분 거리에 시내버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 169.6㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지, 세로장방, 소로한면입니다. 공시지가는 1,073,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 대구서부고등학교·창의나라유치원·평리중학교 관련 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각조건에는 제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김경선 점유관계 확인. 2014-01-22 전입의 실제 임대차 여부, 보증금, 확정일자, 점유 부분을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 공유자 점유 확인. 김경선·김경남이 현재 공유자 명단에도 포함돼 있으므로 임차인인지 공유자 점유인지 법적 성격을 구분해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 김경선에게 승계되는 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 판단해야 합니다. 확인 전에는 325,895,000원만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각과 제시외 건물 포함 조건을 감정평가서·현황조사서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 혼용 이용상태 확인. 1층 소매점과 주택, 2층 주택의 실제 점유와 명도 대상을 각각 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2018-05-25 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 매각 후 처리 내용을 등기부와 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 주변 단독·다가구·주상용 토지건물 거래를 별도로 대조한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 선순위 전입의 실체가 먼저다
현재 최저가는 325,895,000원으로 감정가 465,564,600원의 70% 회차까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건을 단순한 할인 물건으로 보면 안 됩니다. 김경선의 2014-01-22 전입이 2018-05-25 말소기준권리보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 지금 단계에서는 대항력을 확정할 수 없고, 매수인이 떠안을 금액과 실질취득가도 정해지지 않았습니다.
여기에 단독주택·토지 일괄매각, 1층 소매점 혼용, 제시외 건물 포함, 다수 공유관계, 최근 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 “김경선의 점유와 보증금이 정확히 무엇인가”입니다. 그 부분이 해소되기 전에는 가격 메리트보다 권리 불확실성을 우선해서 보는 것이 맞습니다.
