대구지방법원 2025타경32168. 대구 달성군 현풍읍 ‘대구테크노폴리스서한이다음’ 106동 605호 아파트입니다. 감정가는 200,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 140,000,000원입니다. 현 소유자 권병호는 2020.06.10 이 주택을 거래가 190,000,000원에 취득했습니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 지상 16층 중 6층이며 아파트로 이용 중입니다.
이 사건의 핵심은 “대항력 임차인이 있다는 사실”과 “현재 배당가정에서는 인수액이 0원이라는 사실”을 동시에 봐야 한다는 점입니다. 황은주 임차인은 2022.08.29 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 말소기준으로 산정된 부산은행 가압류는 2024.12.18입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 배당요구를 했고, 현재 회차 배당표에서는 보증금 33,250,000원이 전액 배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32168 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 486 대구테크노폴리스서한이다음 106동 6층 605호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노상업로 33 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 76.4882㎡ · 지상 16층 중 6층 |
| 소유자 | 권병호 (2020.06.10 소유권이전 · 거래가 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구액 | 151,895,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 현재 배당가정 인수 0원
말소기준은 2024.12.18 갑구 6번 부산은행 가압류 17,807,581원입니다. 황은주 임차인은 그보다 앞선 2022.08.29 전입신고·확정일자를 갖고 있어 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 임차권등기는 2025.11.27 이루어졌고, 보증금은 40,000,000원 중 반환되지 않은 33,250,000원으로 등기돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황은주 | 전유부분 전부 | 33,250,000원 | 2022.08.29 / 2022.08.29 | 2025.11.27 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 현재 회차 배당가정에서 황은주의 보증금 33,250,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰 시 98,000,000원, 3회 유찰 시 68,600,000원 시나리오에서도 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 67.0%
가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 209,000,000원, 최신 거래 222,000,000원, 그리고 최근 거래군이 이전 거래군보다 3.9% 높은 추세라는 점을 우선해 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균의 67.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 77.19㎡ | 2 | 222,000,000원 |
| 2026.06 | 77.19㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 77.19㎡ | 7 | 218,000,000원 |
| 2026.01 | 77.19㎡ | 9 | 203,000,000원 |
| 2025.12 | 76.49㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 77.19㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2025.12 | 77.19㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2025.11 | 77.19㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2025.10 | 77.19㎡ | 4 | 213,000,000원 |
| 2025.09 | 77.19㎡ | 14 | 204,000,000원 |
| 2025.07 | 76.49㎡ | 8 | 202,500,000원 |
| 2025.07 | 76.49㎡ | 19 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 207,708,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 209,000,000원 |
최근 거래 범위는 195,000,000원부터 222,000,000원이며, 최신 2026.08 거래는 222,000,000원입니다. 감정가 200,000,000원도 최근 12개월 평균보다 낮고, 현재 최저가 140,000,000원은 그보다 더 크게 내려와 있습니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래 기준으로 가격 메리트가 분명한 구간입니다. 특히 이 사건은 현재 배당가정상 임차보증금 인수액도 0원이므로 실질취득액 역시 140,000,000원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 황은주 보증금 | 33,250,000원 | 33,250,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사부산은행 | 17,807,581원 | 17,807,581원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 86,182,419원 |
현재 배당가정에서는 임차인 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 140,000,000원 | 0원 | 86,182,419원 |
| 2회 유찰 시 | 98,000,000원 | 0원 | 44,778,419원 |
| 3회 유찰 시 | 68,600,000원 | 0원 | 15,907,619원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구포산초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 근린상가, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 남동측 왕복 7차선, 남측 왕복 5차선 도로가 형성돼 있습니다.
- 단지. 대구테크노폴리스서한이다음은 637세대이며 준공일은 2014.12.04입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 16층 중 6층으로 외벽은 석재타일·몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 등 마감입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 일반산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 749,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 황은주는 대항력 있는 임차인이므로, 실제 배당에서 33,250,000원이 전액 배당되는지 최종 확인해야 합니다.
- 선순위 배당 검증. 현재 배당가정에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다. 선순위 금액 변동이 임차보증금 미배당으로 이어지는지 확인하세요.
- 한국자산관리공사 권리 대조. 2025.04.23 을구 5-1 근저당권이전과 2025.12.04 임의경매개시결정의 관계를 원본 등기부와 채권계산서로 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 140,000,000원은 최근 12개월 평균 209,000,000원의 67.0%이며 최신 거래는 222,000,000원입니다.
- 점유·명도. 임차권등기된 황은주의 실제 점유·퇴거 여부와 인도 상태를 매각 전 확인하세요.
- 관리비. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 피할 물건은 아니다
이 물건에는 분명 대항력 있는 임차인 황은주가 있습니다. 전입과 확정일자가 2022.08.29로 말소기준 2024.12.18보다 빠르기 때문입니다. 하지만 현재 140,000,000원 배당가정에서는 보증금 33,250,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 기준 실질취득액 역시 140,000,000원입니다.
가격도 유리합니다. 최근 12개월 평균은 209,000,000원, 최신 거래는 222,000,000원이며 최근 거래 추세도 +3.9%입니다. 현재 실질취득액은 최근 평균의 67.0%입니다. 다만 이 물건은 무임차 안전형이 아니라 대항력 임차인의 배당 완결 여부가 핵심인 물건입니다. 배당표가 그대로 확정돼 인수 0원이 유지되는지 확인된다면 가격 경쟁력이 크고, 반대로 선순위 배당 변동으로 임차보증금 잔액이 남는다면 판단이 달라집니다. 가격은 매력적이고, 승부처는 최종 배당 검증입니다.