서울중앙지방법원 2025타경103162. 동작구 상도동 대림아파트 102동 502호입니다. 현재 소유자는 김영극이고, 2001.02.08 매매를 원인으로 2001.03.09 소유권이전 등기가 이루어졌습니다. 권리분석의 출발점은 2009.07.30 국민은행 채권최고액 25,200,000원 근저당권입니다. 이후 현재 배당 대상에 포함된 국민은행 근저당권과 케이드래곤대부주식회사의 근저당권·전세권, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 위치하며 데이터상 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 강점은 권리보다도 가격과 최근 시장 흐름의 조합입니다. 전체 12건 평균은 732,916,666원으로 최저가와 거의 비슷한 수준이고 전체 평균 대비 지표도 99.7%입니다. 그러나 최근 12개월만 떼면 평균은 807,500,000원으로 높아졌고, 최근 거래 흐름 역시 이전 구간 대비 16.1% 상승했습니다. 따라서 과거 거래가까지 섞인 전체 평균만 보고 가격 메리트를 과소평가할 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103162 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 411 대림아파트 102동 5층502호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 66.59㎡ · 방3 · 주방 및 식당 · 화장실 · 거실 · 현관 · 발코니 · 보일러실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 내 5층 502호 |
| 소유자 | 김영극 · 2001.02.08 매매 · 2001.03.09 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 731,000,000원 / 731,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구액 | 케이드래곤대부주식회사 / 339,672,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 2009년 근저당이 기준
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유상태는 입찰 전 현장 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 등기된 케이드래곤대부주식회사의 전세권 5,000,000원도 2023.03.08 설정으로 말소기준보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
국민은행의 2010.07.27 채권최고액 48,000,000원 근저당권과 2014.11.03 채권최고액 36,000,000원 근저당권을 비롯해 다수 과거 근저당·질권은 이미 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 배당표에 반영된 주요 담보권은 국민은행 25,200,000원·72,000,000원·36,000,000원·23,280,000원, 케이드래곤대부주식회사 520,000,000원 근저당권과 5,000,000원 전세권입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’이 중요하다
대림아파트.상가의 면적 66.59㎡ 거래 12건입니다. 전체 평균은 732,916,666원이지만 최근 12개월 4건 평균은 807,500,000원으로 높아졌습니다. 가격 판단은 최근 평균과 최신 거래, 그리고 최근 흐름 16.1% 상승을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 66.59㎡ | 7 | 965,000,000원 |
| 2026.06 | 66.59㎡ | 6 | 835,000,000원 |
| 2025.11 | 66.59㎡ | 7 | 780,000,000원 |
| 2025.10 | 66.59㎡ | 12 | 650,000,000원 |
| 2025.05 | 66.59㎡ | 1 | 675,000,000원 |
| 2025.03 | 66.59㎡ | 12 | 720,000,000원 |
| 2025.01 | 66.59㎡ | 8 | 720,000,000원 |
| 2024.12 | 66.59㎡ | 14 | 680,000,000원 |
| 2024.08 | 66.59㎡ | 3 | 680,000,000원 |
| 2024.08 | 66.59㎡ | 11 | 720,000,000원 |
| 2024.07 | 66.59㎡ | 14 | 680,000,000원 |
| 2024.05 | 66.59㎡ | 6 | 690,000,000원 |
| 전체 평균 | 66.59㎡ | 12건 | 732,916,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.59㎡ | 4건 | 807,500,000원 |
최저매각가 731,000,000원은 전체 평균 대비 99.7%지만, 최근 12개월 평균 대비로는 90.5%입니다. 최신 거래 지표는 2026.06의 965,000,000원이고, 같은 2026.06에는 835,000,000원 거래도 확인됩니다. 최근 가격 흐름이 이전 구간보다 16.1% 상승한 만큼, 이 물건은 신건 최저가가 최근 시장 수준보다 낮은 쪽에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 731,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,710,000원 |
| 1. 국민은행 근저당권 | 25,200,000원 | 25,200,000원 |
| 2. 국민은행 근저당권 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 국민은행 근저당권 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 국민은행 근저당권 | 23,280,000원 | 23,280,000원 |
| 5. 케이드래곤대부주식회사 근저당권 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 6. 케이드래곤대부주식회사 전세권 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,810,000원 |
현재 회차 731,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 681,480,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 39,810,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 731,000,000원 | 681,480,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 584,800,000원 | 576,552,000원 | 104,928,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 467,840,000원 | 460,761,600원 | 220,718,400원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상현초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·공원·학교·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 숭실대입구역(7호선)이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 대림아파트.상가 · 279세대 · 1995.12.04 준공이며 비교 대상 면적은 66.59㎡입니다.
- 토지. 완만한 경사의 3필지 일단 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 동측 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 제1종일반주거지역이 확인되며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 5,324,000원/㎡이며 토지면적은 9,366.1㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 기본적인 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기와 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 거래 12건이 확인되고 최근 12개월 4건 평균은 807,500,000원, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 16.1% 상승입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 732,916,666원보다 최근 12개월 평균 807,500,000원과 최신 거래 965,000,000원을 우선 보세요. 현재 최저가는 최근 평균의 90.5%입니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 19번 근저당 관련 질권 확인. 2025.09.23 주식회사아이엠캐피탈 근질권 설정이 있으므로 최신 등기부와 배당 관련 서류에서 채권 귀속관계를 대조하세요.
- 현재 회차와 유찰 시나리오 분리. 현재 731,000,000원에서는 채권 총액이 전액 배당되지만, 584,800,000원과 467,840,000원 시나리오에서는 각각 미배당이 발생합니다. 다만 데이터상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
- 규제 확인. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획 사항을 입찰 목적에 맞춰 원본 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.16입니다. 매각기일 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관계를 다시 확인하세요.
맺으며 — “신건이지만 최근 시세보다 아래다”
이 물건은 권리와 가격이 함께 나쁘지 않은 구조입니다. 2009.07.30 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 담보권·전세권은 매각소멸 대상으로 정리되며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 가격 역시 감정가 731,000,000원만 전체 평균 732,916,666원과 비교하면 별다른 할인처럼 보이지 않지만, 최근 12개월 평균은 807,500,000원이고 최저가는 그 90.5%입니다. 최신 거래 지표 965,000,000원과 최근 추세 16.1% 상승까지 감안하면 가격 메리트를 유찰 이후로만 미룰 이유는 약합니다. 다만 실제 점유관계와 19번 근저당권부채권 근질권의 배당관계는 입찰 전 원본 확인이 필요한 지점입니다. 결론은 권리 양호·가격 경쟁력 확인, 서류 최종 대조 후 접근입니다.
