대구지방법원 2025타경32204. 달서구 대곡동 수목원삼성래미안 108동 19층 1904호, 전용 84.95㎡ 아파트입니다. 현재 권리관계의 핵심은 2025.12.12. 강제경매개시결정입니다. 과거 한빛은행 근저당 24,000,000원은 2013.05.30. 해지로 말소됐고, 한국외환은행 근저당 141,840,000원도 2024.07.19. 말소돼 경매개시 당시 남아 있는 선순위 담보권이 확인되지 않습니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 신고는 없으며 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 자체는 단순한 편입니다. 반면 입찰가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 291,000,000원은 최근 12개월 평균 271,285,714원보다 높고, 최근 거래군이 과거 거래군보다 2.5% 낮은 흐름이므로 전체 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32204 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 대곡동 1012 수목원삼성래미안 108동 19층1904호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.95㎡ · 20층 건물 내 19층 |
| 소유자 | 최은주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송태용 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 기존 근저당은 경매 전에 모두 말소
과거 설정됐던 두 건의 근저당은 모두 경매개시 전 이미 말소됐습니다. 한빛은행의 채권최고액 24,000,000원 근저당은 2013.05.30. 해지됐고, 한국외환은행의 채권최고액 141,840,000원 근저당은 2024.07.19. 해지됐습니다. 따라서 현재 분석상 기준이 되는 권리는 2025.12.12. 송태용의 강제경매개시결정이며, 이 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 2.71억, 신건은 2.91억
동일 단지 동일 면적 84.95㎡의 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 274,166,666원이지만 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 271,285,714원, 최신 2026년 7월 거래는 293,000,000원입니다. 현재 최저가 291,000,000원은 최신 거래보다는 2,000,000원 낮지만 최근 12개월 평균의 107.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 19 | 293,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 268,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 14 | 285,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 18 | 265,000,000원 |
| 2025.08 | 84.95㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2025.07 | 84.95㎡ | 19 | 295,000,000원 |
| 2025.06 | 84.95㎡ | 1 | 258,000,000원 |
| 2025.03 | 84.95㎡ | 17 | 283,000,000원 |
| 2025.03 | 84.95㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2024.12 | 84.95㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 271,285,714원 |
최근 거래가격 범위는 258,000,000원에서 293,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 271,285,714원입니다. 현재 신건 최저가 291,000,000원은 이 평균보다 19,714,286원 높습니다. 최신 19층 거래 293,000,000원과는 근접하지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 -2.5% 내려온 흐름까지 고려하면 신건 가격에 별도의 할인 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,874,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 송태용 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 126,126,000원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 160,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 126,126,000원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 291,000,000원 | 160,000,000원 | 126,126,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 232,800,000원 | 160,000,000원 | 68,740,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 186,240,000원 | 160,000,000원 | 22,832,640원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 대곡동 대진고등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 철골경사지붕 20층 건물 내 19층이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 삼성래미안1, 767세대, 2000.12.01. 준공이며 대상 면적은 84.95㎡입니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 아파트 부지이며 북측 약 15m, 남측·서측 약 12m, 남동측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·토지구획정리사업지구 등에 해당하며 공시지가는 1,734,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 291,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.3%입니다. 최근 평균보다 높은 가격이라는 점을 응찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 2.5% 낮습니다. 전체 12건 평균 274,166,666원만 근거로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 동일층 최신 거래 확인. 2026년 7월 동일 면적 19층 거래가 293,000,000원이나, 같은 시기 다른 층 거래는 258,000,000원~285,000,000원으로 편차가 있습니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태는 입찰 전 현황조사와 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 과거 설정됐던 근저당은 모두 경매개시 전에 말소됐고, 현재 예상배당에서 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 신건 최저가 291,000,000원은 최근 12개월 평균 271,285,714원보다 높습니다. 최신 19층 거래 293,000,000원과 가까운 가격이라는 점은 확인되지만, 최근 전체 흐름이 -2.5%이고 최근 평균 대비 107.3%라는 점을 함께 보면 가격 할인 메리트가 확인된 단계는 아닙니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 신중. 권리보다 응찰가를 어디에 정하느냐가 핵심인 사건입니다.
