대구지방법원 2025타경32211. 달서구 파호동 성서우방유쉘 103동 802호, 전용 약 128㎡ 아파트입니다. 감정가는 361,000,000원이지만 두 번 유찰되면서 현재 최저매각가는 176,890,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균이 357,000,000원이라는 점을 고려하면, 가격만 놓고는 상당한 할인 구간에 진입한 셈입니다.

권리구조는 비교적 단순합니다. 소유자 김현숙 명의 아파트에 2021년 9월 중소기업은행이 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 같은 은행이 임의경매를 신청했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다. 과거 농협·국민은행·대구은행 근저당권은 이미 말소되어 중복 인수할 권리가 아닙니다.

중요한 점은 인수할 등기권리가 없다는 것과 점유관계까지 확정됐다는 것은 다르다는 사실입니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자의 존재, 전입 여부, 대항력 가능성은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 중소기업은행 근저당이 말소기준

권리분석의 핵심은 2021.09.14 설정된 을구 6번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준입니다. 채무자는 박인출, 소유자는 김현숙으로 서로 다르지만, 이는 근저당권 설정 내용상 구분되는 관계입니다. 해당 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

② 시세 비교 — 2회 유찰로 최근 시세의 49.5%

성서우방유쉘 동일 면적(전용 약 128㎡)의 실거래를 비교하면, 전체 12건 평균은 364,333,333원입니다. 그러나 과거 거래가 포함된 전체 평균만으로 할인율을 판단하면 실제 시세를 높게 볼 수 있습니다. 따라서 최근 12개월 거래 5건 평균 357,000,000원과 최신 거래가 350,000,000원을 우선 기준으로 봅니다.

현재 최저매각가 176,890,000원은 최근 12개월 평균 357,000,000원의 49.5%입니다. 최근 평균보다 180,110,000원 낮은 가격이고, 최신 거래가 350,000,000원과 비교해도 173,110,000원 낮습니다. 단순 가격 비교에서는 분명한 할인 구간입니다.

그러나 실거래 추세는 -3.4%로 최근 거래군이 과거 거래군보다 낮습니다. 따라서 과거 고가 거래나 감정가 361,000,000원을 현재 매도가로 그대로 기대하는 접근은 경계해야 합니다. 특히 확인된 최신 거래는 2025년 12월이므로, 매각기일인 2026년 10월의 실시간 시세와 동일하다고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 176,890,000원 가정)

집행비용은 약 3,276,460원으로 추정한 배당 시뮬레이션입니다. 중소기업은행 채권최고액 420,000,000원을 기준으로 미배당 차액 246,386,460원이 발생하지만, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당분은 매수인이 승계하지 않습니다. 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다르며, 신청채권자의 청구액은 365,413,014원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않은 추정치입니다.

④ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 낙찰가가 내려갈수록 중소기업은행의 회수액은 감소하고 미배당 규모는 확대됩니다. 하지만 말소되는 근저당권의 미배당액이 증가한다고 매수인의 인수액이 증가하는 구조는 아닙니다. 아래 비교는 동일한 말소·배당 조건을 전제로 한 추정입니다.

현재 최저가 176,890,000원은 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 가정된 최저가는 각각 123,822,999원과 86,676,099원입니다. 다만 추가 유찰은 확정된 결과가 아니며, 각 회차의 실제 매각조건은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 호산동 강창역 북서측 인근에 위치하는 성서우방유쉘 아파트입니다. 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장 및 대구 도시철도 2호선 강창역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 8층 세대로, 위생·급배수시설과 승강기, 옥내소화전, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 단지 부지는 완경사지대의 부정형 토지이나 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성되어 있습니다. 동측 정문 방향으로 폭 약 10m 내외의 도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·제1종지구단위계획구역 등이 확인되며, 공시지가는 1,574,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 347세대, 2007년 사용승인 단지입니다. 동일 면적 실거래 12건은 340,000,000원부터 400,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래 추세는 -3.4%이므로 재매각 시 가격을 보수적으로 책정해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서를 통해 실제 점유자와 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
• 등기부 최신본 대조. 확인된 등기부의 발급 기준은 2026.08.18입니다. 입찰 전 추가된 권리나 말소·변경사항을 반드시 확인하세요.
• 내부 상태. 감정평가의 내부구조는 동류형 내부와 일반적인 상황을 기준으로 했습니다. 실제 내부 상태와 수리비는 확인이 필요합니다.
• 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 357,000,000원, 최신 거래가 350,000,000원 및 최근 추세 -3.4%를 함께 검토하세요. 과거 최고 거래가 400,000,000원을 현재 기대 매도가로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 명도·관리비. 점유자의 실제 지위, 인도 가능성 및 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분을 확인하세요.
• 자금계획. 낙찰대금 외 취득 관련 비용·명도비·수리비를 별도로 산정하고, 대출 가능 여부와 잔금 납부 여력을 점검하세요.
• 매각조건 최종 확인. 매각기일 2026.10.22의 진행 여부, 최저매각가격 및 특별매각조건을 법원 공고와 원본 서류로 대조하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인은 필수”

이 물건의 가장 큰 강점은 2회 유찰로 형성된 가격입니다. 감정가 361,000,000원인 아파트의 최저가가 176,890,000원으로 낮아졌고, 최근 12개월 실거래 평균 357,000,000원과 비교해도 49.5% 수준입니다. 최신 거래가 350,000,000원보다도 현저히 낮기 때문에 가격 자체의 매력은 분명합니다.

권리 면에서도 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 정리할 수 있으며, 확인된 등기권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권최고액 420,000,000원 중 상당 부분이 배당되지 않더라도 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.

다만 최근 시세 -3.4% 하락과 임대관계 미상이라는 두 가지 조건을 무시해서는 안 됩니다. 특히 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 대항력 있는 점유자가 절대 존재하지 않는다고 판단해서는 안 됩니다.

종합 판단은 가격 메리트가 큰 조건부 우량 경매물건입니다. 실제 점유관계·대항력·내부 상태에 문제가 없는 것으로 확인된다면, 현재 최저가 자체가 최근 실거래 대비 충분한 할인 폭을 제공합니다. 반대로 그 확인이 어렵다면 절반 가격이라는 숫자만으로 무리하게 응찰해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것보다 현재 할인 폭이 실제 취득비용으로 이어지는지 검증하는 데 있습니다.