대구지방법원 2025타경32211. 대구 달서구 파호동 성서우방유쉘 103동 8층 802호 아파트입니다. 현재 소유자는 김현숙이며, 2014.12.22. 거래가액 348,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2019년 대구은행 근저당은 2021.09.14. 해지됐고, 같은 날 중소기업은행 채권최고액 420,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
중소기업은행은 2025.12.16. 임의경매개시결정을 받았고 청구액은 365,413,014원입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 252,700,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매각대금은 집행비용과 중소기업은행 근저당 배당으로 소진되며, 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32211 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 파호동 24 성서우방유쉘 103동 8층 802호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 달구벌대로 995 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 건물 중 8층 802호 · 아파트로 이용 중 |
| 시세 비교 면적 | 127.9973㎡ · 동일 면적 거래 매칭 |
| 소유자 | 김현숙 · 2014.12.22. 소유권이전 · 거래가액 348,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 252,700,000원 (1회 유찰) |
| 채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 365,413,014원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 2021년 중소기업은행 근저당이 기준
이번 경매의 말소기준은 2021.09.14. 을구 6번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이고 채무자는 박인출입니다. 이후 2025.12.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전 농협·국민은행·대구은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70.8%
성서우방유쉘 동일 면적의 실거래 12건 평균은 364,333,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 357,000,000원, 최신 거래는 2025.12. 350,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -3.4%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 128.0㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2025.08 | 128.0㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2025.06 | 128.0㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2025.06 | 128.0㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2025.03 | 128.0㎡ | 12 | 375,000,000원 |
| 2024.11 | 128.0㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2024.10 | 128.0㎡ | 15 | 392,000,000원 |
| 2024.07 | 128.0㎡ | 11 | 355,000,000원 |
| 2024.06 | 128.0㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2024.04 | 128.0㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2024.03 | 128.0㎡ | 13 | 375,000,000원 |
| 2023.09 | 128.0㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 357,000,000원 |
현재 최저가 252,700,000원은 최근 12개월 평균의 70.8%이고, 최신 거래 350,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 1회 유찰된 현재 회차에서는 신건과 달리 명확한 가격 간격이 생겼습니다. 다만 최근 시세가 -3.4% 하락한 상태이므로 과거 전체 평균 364,333,333원만 보고 가격 여유를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,337,800원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 420,000,000원 | 248,362,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 중소기업은행 채권최고액 420,000,000원 중 248,362,200원이 배당되고 171,637,800원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 채권자 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 감정가 70% | 252,700,000원 | 248,362,200원 | 171,637,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 176,890,000원 | 173,613,540원 | 246,386,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 123,822,999원 | 121,289,477원 | 298,710,523원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 호산동 소재 강창역 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 지하철 2호선 강창역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 8층 802호이며, 승강기·도시가스 개별난방·급배수·옥내소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 성서우방유쉘은 347세대, 사용승인일 2007.10.30.입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·제1종지구단위계획구역 등이 걸려 있으며 공시지가는 1,574,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 단지 정문 동측으로 폭 약 10미터 내외 도로와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입세대 여부를 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 364,333,333원보다 최근 12개월 평균 357,000,000원과 최신 거래 350,000,000원을 우선해 입찰가를 판단하세요.
- 하락 추세. 최근 구간이 과거 대비 -3.4%이므로 현재 70.8%라는 할인율만으로 미래 시세를 고정적으로 보지 마세요.
- 배당 원본 확인. 현재 시뮬레이션은 집행비용 4,337,800원과 중소기업은행 배당 248,362,200원을 기준으로 하며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 등기 원본 대조. 2021.09.14. 중소기업은행 근저당이 말소기준인지, 이후 신규 권리 변동이 없는지 입찰 직전 등기사항을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 유찰로 간격이 생겼다
이 물건의 핵심은 2021.09.14. 중소기업은행 근저당입니다. 현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원이고, 1회 유찰된 최저가는 252,700,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 357,000,000원의 70.8% 수준이라 신건 가격과 달리 가격 간격도 분명합니다.
다만 최근 실거래 추세가 -3.4%이고, 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 양호하고 가격도 유찰로 내려왔지만, 점유관계와 최근 하락 흐름을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 물건입니다.
