광주지방법원 2025타경51617. 전남 무안군 현경면 현화리 666-3의 토지와 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 대지 144㎡, 감정평가상 건물은 목조 강판지붕 단층 주택으로 조사됐습니다. 감정가는 26,193,100원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 감정가의 70%인 18,335,000원입니다.
표면적인 배당 계산만 보면 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 채권액이 아니라 매각 대상 건물이 어느 토지 위에 놓여 있는가입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 중 일부와 전부가 인접지인 665번지에 소재한다고 기재돼 있고, 해당 건물을 위한 법정지상권 성립 여부도 불명으로 표시돼 있습니다. 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51617 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 현경면 현화리 666-3 · 전라남도 무안군 현경면 장군로 383 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 주택 |
| 건물 현황 | 목조 강판지붕 단층 · 외벽 시멘트 몰탈 위 페인팅 · 새시창 |
| 토지 현황 | 대 144㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김동선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 26,193,100원 / 18,335,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 청구액 | 13,920,023원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 · 목록 2 현황 강판지붕 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정과 말소기준 검증
권리 산정상 말소기준은 2009.02.25. 접수된 정성순의 가압류 2,950,000원입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
2018.09.27. 농업협동조합중앙회와 무안농업협동조합의 가압류, 2019.02.26. 가압류 및 2025.11.03. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 채권 미배당액이 크더라도 그것이 곧 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.
② 임차·점유 및 제시외 건물 — 이 사건의 핵심 위험
| 확인 대상 | 기재 내용 | 권리분석 의미 |
|---|---|---|
| 제시외 건물 | 일괄매각에 포함 | 구조·면적·이용상태와 실제 매각 포함 범위 확인 |
| 인접지 소재 부분 | 제시외 건물 중 1-5 일부, 1-7 전부가 665번지에 소재 | 토지 경계, 건물 배치 및 사용권원 확인 필요 |
| 법정지상권 | 665번지에 법정지상권 성립 여부 불명 | 철거·사용료·토지 이용 제한 가능성을 가격에 반영 |
| 건물 지붕 | 목록 2 현황 강판지붕 | 공부 및 현황의 매각 범위 직접 대조 |
법정지상권이 성립하면 인접 토지 소유자와의 토지 사용관계가 남을 수 있고, 성립하지 않으면 인접지 위 건물 부분의 철거·원상회복 문제가 발생할 가능성을 배제하기 어렵습니다. 어느 쪽이든 고정된 인수금액 0원과 별개의 비정액 위험입니다.
③ 가격 판단 — 실질취득은 18,335,000원, 시세 우위는 미확인
임차보증금이나 별도 인수금액이 산정되지 않아 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 18,335,000원 + 인수 0원 = 18,335,000원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸거나 투자 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,335,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 730,030원 |
| 갑구 2번 가압류 · 정성순 | 2,950,000원 | 2,950,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 127,422,370원 | 14,654,970원 |
| 갑구 5번 가압류 · 무안농업협동조합 | 50,859,274원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 139,115,910원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 무안농업협동조합 | 47,020,405원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 | 6,440,255원 | 0원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 | 13,920,023원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 387,728,237원 중 채권자 예상배당은 17,604,970원이며, 미배당액은 370,123,267원입니다. 집행비용은 730,030원, 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 현경면 현화리 ‘절동마을’ 내에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 대중교통수단 이용 여건은 보통입니다.
- 토지. 대 144㎡, 계획관리지역·자연취락지구이며 지형은 평지, 형상은 사다리형, 도로 조건은 소로한면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 전부제한구역 및 접도구역에 해당하며, 자연환경보전지역과 수산자원보호구역에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 20,400원입니다.
- 건물. 목조 강판지붕 단층 주택으로 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 순수 농촌지대의 단독 주택·토지이고 제시외 건물 및 인접지 문제가 있어, 일반적인 주거용 집합건물보다 매수자 검토 항목이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 665번지 등기 확인. 인접지 소유자, 소유권 변동, 제한물권 및 매각 대상 토지와의 관계를 확인하세요.
- 현황측량. 제시외 건물 1-5와 1-7의 경계 침범 범위 및 건물 배치를 측량으로 확인하세요.
- 법정지상권 검토. 건물과 토지의 소유관계가 달라진 시점, 동일인 소유 여부 및 철거특약 등을 원본으로 검토하세요.
- 말소기준 재검증. 2009년 가압류와 2015년 가압류의 말소등기, 현재 효력이 남은 권리를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 점유·전입 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입세대 및 사업자등록 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물의 번호별 위치·구조와 실제 매각 포함 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서 도면에서 확인하세요.
- 가격 상한 보수적으로 산정. 실질취득 18,335,000원에 측량·법률검토·명도·철거 또는 토지사용 분쟁 가능 비용을 더해 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
현재 배당 시뮬레이션에서 낙찰자의 실질취득은 18,335,000원이고 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 위험은 배당표 밖에 있습니다. 제시외 건물 일부와 전부가 인접한 665번지에 있고, 이를 위한 법정지상권 성립 여부가 불명입니다. 임대관계도 미상이며, 말소기준으로 산정된 가압류에는 후속 말소등기가 확인됩니다.
따라서 감정가의 70%라는 숫자나 인수액 0원만 보고 응찰할 물건이 아닙니다. 665번지 권리관계와 현황측량, 제시외 건물의 매각 범위, 법정지상권 및 점유관계를 확인해 비정액 위험을 가격으로 환산할 수 있을 때에만 입찰가를 정할 수 있습니다. 배당표상 인수는 0원, 현황·법률 위험은 미확정. 이 물건의 결론입니다.
