서울중앙지방법원 2025타경103485. 종로구 창신동 제이타워 6층 615호, 전용면적 20.53㎡의 오피스텔입니다. 현재 소유자는 윤진향이며, 2022.07.05 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 270,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2023.09.15 오민탁 명의의 근저당권 78,000,000원입니다. 그 이후 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 임차권이니 소멸”이라고 끝내면 안 됩니다. 김효정은 임차권등기 자체는 2024.01.11에 했지만, 주민등록·점유개시일이 2022.07.04이고 확정일자는 2022.07.06입니다. 즉 2023.09.15 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 기재돼 있어, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 대항력 인수형 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 위험을 뒤집는 2026.05.04 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103485 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 6층 615호 · 도로명 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 20.53㎡ · 6층 · 지하2층 지상11층 |
| 건물 | 제이타워 · 48세대 · 사용승인 2021.05.28 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 윤진향 · 2022.07.05 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 ‘확약’이 핵심
말소기준은 2023.09.15 오민탁 근저당권 78,000,000원입니다. 국 압류와 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 김효정의 임차권등기는 2024.01.11로 말소기준 이후지만, 대항력 판단은 임차권등기 날짜만 보는 것이 아닙니다. 김효정은 주민등록·점유개시일이 2022.07.04이므로 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 기재돼 있습니다.
임차인 분석
| 구분 | 성명 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김효정 | 2022.07.04 | 2022.07.06 | 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 |
| 임차권 경정 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 보증기관 승계 신고 | 시보증 | 2022.07.04 | 2022.07.06 | 0원 | 승계 신고 | 우선변제 有 | 김효정 중복승계 |
확인되는 실제 임차인은 김효정 1명입니다. ‘시보증’은 보증기관 대위·승계로 표시된 김효정 보증금의 중복신고이므로 별도의 270,000,000원을 더하는 방식으로 계산하면 안 됩니다. 한편 2024.05.30 접수된 을구 2-1은 등기상 “2번임차권경정”으로 점유개시일을 2022.07.04로 경정한 사항이지만, 임차인 정보에서는 성명·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 2026.05.04 확약이 이 경정사항까지 완전히 포괄하는지 원문 대조 전에는 확약 밖 미상 리스크를 0으로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득 2.84억은 최근 시세 이상
제이타워는 48세대, 2021.05.28 사용승인된 오피스텔입니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 270,000,000원, 최신 확인 거래는 2024.04 275,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 284,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2024.04 | 18.98㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.09 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2022.07 | 19.34㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 20.53㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2022.07 | 18.98㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2022.06 | 20.53㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 20.53㎡ | 10 | 275,000,000원 |
| 2022.05 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.02 | 20.53㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2022.02 | 18.98㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 270,000,000원 |
실거래 표본의 최저가는 265,000,000원, 최고가는 280,000,000원이며 전체 평균은 270,000,000원입니다. 현재 최저매각가 284,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높고, 최신 거래 275,000,000원보다도 높은 금액입니다. 최근·과거 가격 추세 지표는 0.0%로 하락 추세가 표시된 사건은 아니지만, 그렇다고 신건 284,000,000원에 가격 가점을 줄 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,776,000원 |
| 1. 임차인 김효정 보증금 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오민탁 | 78,000,000원 | 9,224,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
284,000,000원 가정에서는 집행비용 4,776,000원과 김효정 보증금 270,000,000원이 먼저 배당되고, 오민탁 근저당에는 9,224,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 배당과 소유자 잔여는 0원이며, 이 회차의 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 늘지만, 이 사건은 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 김효정 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 284,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 227,200,000원 | 46,780,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 181,760,000원 | 91,584,640원 | 0원* |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 사건이라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 낙찰가 + 인수액의 총부담이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 실제로 이 사건의 계산에서도 1회 유찰 시 룰상 인수 46,780,800원, 2회 유찰 시 91,584,640원이 표시됩니다.
그러나 김효정 보증금에 대해서는 2026.05.04 확약으로 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 1회 유찰 시 실질취득은 227,200,000원, 2회 유찰 시 181,760,000원으로 내려갈 수 있습니다. 다만 이는 성명·보증금 등이 미상인 임차권 경정사항까지 확약이 포괄된다는 점이 확인될 때의 이야기입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 지하2층·지상11층 철근콘크리트구조 건물이며 사용승인일은 2021.05.28입니다.
- 입지. 창신초등학교 남동측 인근으로 각종 근린생활시설·업무시설·공동주택이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1·6호선 동묘앞역이 있어 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남측·동측·북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함되며 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·승강기·난방·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 48세대 오피스텔이며 경매 통계상 평균 유찰 5.3회, 매각률 0.0%로 나타나므로 감정가 수준에서의 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04 확약서에서 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 대상과 범위를 직접 대조하세요.
- 임차권 경정 확인. 을구 2-1은 2번 임차권의 점유개시일을 2022.07.04로 경정했지만 성명·보증금·확정일자 정보가 확인되지 않습니다. 동일 권리 경정 및 확약 포괄 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. ‘시보증’은 김효정에 대한 보증기관 대위·승계 신고입니다. 별도의 실제 임차인 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 기관 명칭·승계관계 대조. 경매신청채권자는 주택도시보증공사로 기재돼 있고, 확약서 비고에는 주택임차권 승계인이 주택도시공사로 표현돼 있으므로 원문에서 승계관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 처리 관계를 확인하세요.
- 현재 신건 가격 경계. 284,000,000원은 최근 12개월 평균 270,000,000원의 105.2%입니다. 확약으로 인수가 사라진다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 유찰 후 재평가. 1회 유찰 시 227,200,000원, 2회 유찰 시 181,760,000원이지만, 미상 임차권 위험이 정리된 뒤에야 순수한 가격 메리트로 평가할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 임차권 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 낮아졌지만, 가격과 미상 권리는 남는다”
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 김효정은 2022.07.04 전입·점유로 2023.09.15 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이지만, 2026.05.04 확약으로 김효정분 잔존 보증금 인수는 실질 0원으로 평가할 수 있습니다. 둘째, 그렇다고 현재 신건 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 284,000,000원은 최근 12개월 평균 270,000,000원의 105.2%이고, 제이타워 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.3회입니다.
여기에 성명·보증금·확정일자가 확인되지 않는 임차권 경정사항과 민간임대주택등기의 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 현재 신건에서는 “주된 인수 해소 = 안전하고 싼 물건”으로 연결하면 안 됩니다. 주된 확약은 긍정적이지만, 가격은 최근 시세 이상이고 확약 밖 미상 권리 확인도 남아 있는 사건입니다. 현 회차 기준 결론은 가격과 권리 모두 보수적으로 접근하는 쪽입니다.
