서울중앙지방법원 2025타경103485. 서울 종로구 창신동에 위치한 제이타워 6층 615호 오피스텔입니다. 감정가 284,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 181,760,000원입니다. 감정가의 64%까지 내려온 가격만 보면 할인 폭이 상당해 보입니다. 하지만 이 물건은 단순한 저가 경매가 아닙니다. 근저당권보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 김효정의 보증금 270,000,000원이 존재하기 때문입니다.
등기부상 말소기준권리는 2023.09.15 설정된 오민탁의 근저당권입니다. 그런데 임차인 김효정의 전입일은 2022.07.04, 확정일자는 2022.07.06입니다. 말소기준권리보다 앞선 임차관계이므로, 배당만으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 원칙적으로 잔액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 실제로 현재 최저가 기준 예상 미배당액은 91,584,640원입니다.
이러한 구조에서 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 2026.05.04자 확약서가 기재되어 있다는 점입니다. 주택임차권 승계인인 주택도시공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 해당 승계 보증금에 확약이 온전히 적용되는 경우, 계산상 인수액과 실제 인수 부담을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103485 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1, 247 · 도로명주소 지봉로 37-29 · 6층 615호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 20.53㎡ · 지하 2층, 지상 11층 건물 중 6층 |
| 건물명 / 규모 | 제이타워 · 48세대 · 사용승인 2021.05.28 |
| 소유자 | 윤진향 · 2022.07.05 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 | 284,000,000원 |
| 최저매각가 | 181,760,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 270,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.15 오민탁 근저당권 · 채권최고액 78,000,000원 |
| 임차보증금 | 김효정 · 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 구분
| 구분 / 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김효정 전유부분 전부 · 주거 |
2022.07.04 2022.07.06 |
270,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 확인 |
| 을구 2-1 경정 기존 임차권등기 경정 |
2024.05.30 경정 점유개시일 2022.07.04 |
별도 가산 없음 | 기존 임차권 경정 중복 산정 제외 |
| 시보증 김효정 보증금 승계 신고 |
2022.07.04 2022.07.06 |
0원 별도 보증금 아님 |
보증기관 승계 중복신고 |
실제 임차인은 김효정 1명으로 분석합니다. 을구 2-1번은 새로운 임차권이 아니라 기존 을구 2번 임차권의 점유개시일을 정정한 등기입니다. 또한 시보증은 김효정 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로, 별도 임차인의 추가 보증금이 아닙니다. 따라서 270,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.
김효정의 임차권등기는 2024.01.11 접수되었고, 2024.05.30 점유개시일이 2022.07.04로 경정되었습니다. 배당요구가 확인되며, 보증금은 270,000,000원입니다. 대항력과 우선변제권이 함께 존재하므로 확약 적용 전에는 배당 부족분을 인수하는 구조입니다.
- 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기
- 임차권등기 말소 동의
③ 실질취득액 — 최저가만 보면 안 되는 이유
현재 최저매각가 181,760,000원에서 예상 집행비용 3,344,640원을 제외하면 임차보증금에 배당되는 금액은 178,415,360원입니다. 이에 따라 보증금 270,000,000원 중 91,584,640원이 배당되지 못합니다.
| 비교 항목 | 확약 미적용 | 확약 적용 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 181,760,000원 | 181,760,000원 |
| 보증금 미배당액 | 91,584,640원 | 91,584,640원 |
| 매수인 실질 인수 | 91,584,640원 | 0원 |
| 실질취득액 | 273,344,640원 | 181,760,000원 |
| 최근 실거래 평균 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
실질취득액은 낙찰대금과 인수 보증금의 합계이며, 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 포함하지 않습니다. 확약 적용 여부에 따른 비교입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수위험이 만드는 가격의 착시
| 회차 | 최저가 | 확약 없을 때 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
181,760,000원 | 91,584,640원 | 273,344,640원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
145,408,000원 | 127,427,712원 | 272,835,712원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
116,326,400원 | 156,102,170원 | 272,428,570원 |
확약이 적용되지 않는다고 가정하면 3회 유찰 시 실질취득액은 272,835,712원, 4회 유찰 시에는 272,428,570원입니다. 낙찰대금은 계속 낮아지지만 그만큼 임차보증금 미배당액이 늘어나기 때문입니다.
반면 확약이 보증금 전부에 적용된다면 임차보증금 인수액은 실질 0원으로 처리되므로 낙찰대금 하락이 실제 취득가격 하락으로 이어집니다. 따라서 이 물건에서 유찰의 경제적 효과를 판단할 때도 확약 유효 여부를 먼저 확정해야 합니다.
⑤ 시세 비교 — 확약 여부에 따라 완전히 다른 결론
제이타워의 비교 실거래 12건 평균은 270,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표 역시 270,000,000원으로 집계되어 있으며, 해당 평균의 거래 건수는 3건입니다. 최신 확인 거래는 2024.04, 275,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 19.34㎡ | 11층 | 275,000,000원 |
| 2024.04 | 18.98㎡ | 9층 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 19.34㎡ | 9층 | 265,000,000원 |
| 2022.09 | 19.34㎡ | 11층 | 275,000,000원 |
| 2022.07 | 19.34㎡ | 8층 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 20.53㎡ | 7층 | 270,000,000원 |
| 2022.07 | 18.98㎡ | 6층 | 265,000,000원 |
| 2022.06 | 20.53㎡ | 6층 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 20.53㎡ | 10층 | 275,000,000원 |
| 2022.05 | 19.34㎡ | 9층 | 265,000,000원 |
| 2022.02 | 20.53㎡ | 11층 | 280,000,000원 |
| 2022.02 | 18.98㎡ | 8층 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 270,000,000원 |
확약이 유효하다면 최저가 181,760,000원은 실거래 평균 270,000,000원의 67.3%에 해당합니다. 가격 측면에서 할인 여지가 있는 구조입니다. 하지만 확약을 적용할 수 없다면 실질취득액은 273,344,640원으로 상승합니다. 이는 실거래 평균 대비 약 101.2%이며, 최근 평균보다 높은 가격입니다. 이 경우에는 최저가가 낮더라도 시세보다 저렴하다는 평가를 할 수 없습니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 181,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,344,640원 |
| 1. 임차인 김효정 (우선변제) | 270,000,000원 | 178,415,360원 |
| 2. 근저당권 · 오민탁 | 78,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권자의 청구금액과 임차보증금이 동일한 경우라도 서로 별도 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 위 배당표는 각 항목의 표시상 예상배당액이며, 임차권 승계에 따른 권리 중복 여부를 반영한 최종 배당순위 확정표는 아닙니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
예상 배당에서는 집행비용 3,344,640원을 먼저 공제하고, 나머지 178,415,360원이 선순위 임차보증금에 배당됩니다. 근저당권자 오민탁과 경매신청채권자에게 돌아가는 예상배당액은 각각 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.
다만 미배당 보증금과 매수인 인수액은 동일한 개념이 아닙니다. 계산상 미배당액 91,584,640원이 발생하더라도 해당 임차권 승계인의 확약이 유효하게 적용되면 매수인이 그 금액을 반환할 의무는 실질적으로 0원입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 창신동 창신초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철 1·6호선 동묘앞역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 2021.05.28 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하 2층·지상 11층 규모입니다. 승강기·급배수·난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용됩니다.
- 도로. 남측·동측·북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·동대문 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 제이타워는 48세대 규모이고, 비교 실거래는 2022~2024년에 집중되어 있습니다. 단지 경매 평균 유찰 5.4회와 매각률 0.0%를 고려하면 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.04자 확약의 작성 주체, 서명·날인, 권리승계 범위, 대항력 포기 및 잔존 보증금반환청구권 포기 내용이 현재 매수인에게 적용되는지 확인하세요.
- 승계관계 확인. 김효정·시보증·주택도시공사·주택도시보증공사의 관계를 원본 서류로 대조하고, 원임차인에게 독립된 잔여 청구권이 없는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 확약상의 말소 동의가 실제 말소절차로 이행되는지, 별도의 해제 조건이나 추가 서류가 필요한지 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기만으로 현재 점유자가 누구인지 단정할 수 없습니다. 현장 점유 여부와 인도 절차를 확인하세요.
- 예상배당 재검증. 임차보증금 우선배당액, 집행비용, 당해세, 압류 관련 조세채권의 실제 배당순위를 재확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.07.05 접수된 민간임대주택등기의 현 상태 및 매수 이후 적용될 수 있는 의무를 확인하세요.
- 신탁 이력. 무궁화신탁·수협은행 관련 과거 신탁등기는 말소 이력이 있으나, 신탁원부와 현재 등기상 권리관계를 최종 확인하세요.
- 시세 재확인. 제시된 개별 실거래의 최신 시점은 2024.04입니다. 입찰 전 실제 매매 가능 가격과 소형 오피스텔 수요를 확인하세요.
- 유찰 이력. 단지 평균 5.4회 유찰이라는 수치는 환금성 위험을 시사합니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 낙찰 후 처분 가능성을 낙관하지 마세요.
- 관리비·제세공과금. 미납 관리비와 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 비용, 취득 관련 부대비용을 별도로 확인하세요.
- 입찰 전 최종 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 2.7억보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 사건의 표면적인 장점은 분명합니다. 감정가 284,000,000원인 오피스텔이 2회 유찰되어 181,760,000원까지 내려왔고, 이는 실거래 평균의 67.3%입니다. 확약이 유효하게 적용되어 임차보증금 인수가 실질 0원으로 해소된다면 가격 측면에서 검토할 여지가 있습니다.
하지만 확약 없이 기존 권리관계만 적용하면 결론은 정반대입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 270,000,000원 중 91,584,640원이 배당되지 못하고, 이를 인수하는 경우 실질취득액은 273,344,640원입니다. 실거래 평균 270,000,000원보다 높아지는 만큼 최저가가 싸 보인다는 이유만으로 입찰할 수 없는 구조입니다.
매각물건명세서의 2026.05.04자 확약은 이 위험을 해소할 핵심 근거입니다. 다만 확약인과 원임차인·보증기관의 승계관계, 확약이 포괄하는 보증금 범위를 확인해야 합니다. 확약 밖에 남는 독립적인 권리까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.
여기에 제이타워 경매물건의 평균 유찰 횟수 5.4회, 집계 매각률 0.0%, 과거 실거래 중심의 시세 표본을 함께 고려하면 가격 경쟁력만으로 높은 투자등급을 부여하기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급(52점), 조건부 검토입니다. 확약 유효성이 원본 서류로 확인되면 인수 0원과 할인된 최저가라는 장점이 살아나지만, 승계관계가 불명확하거나 확약의 적용범위 밖에 잔여 청구권이 있다면 가격 메리트는 크게 훼손됩니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서의 법적 효력을 얼마나 확실하게 확인하느냐에 있습니다.
