광주지방법원 2025타경51623. 목포시 산정동 일신아파트 105동 15층 1507호, 전유면적 59.97㎡ 아파트입니다. 소유자는 문종복이고, 2015.04.09 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 68,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.08.21 설정된 주식회사신한은행 근저당권 52,800,000원입니다. 이후의 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인도 없어 낙찰자가 떠안을 보증금이나 별도 인수권리는 없습니다.
가격은 감정가 84,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 58,800,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 69,888,888원의 84.1%, 최신 거래 72,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래 평균은 이전 거래군보다 -6.2% 낮아진 상태이므로, 현재 최저가가 시세 아래라는 사실과 별개로 하락 흐름 자체는 반드시 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51623 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정동 187 일신아파트 105동 15층 1507호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 59.97㎡ · 지하1층/지상15층 중 15층 |
| 소유자 | 문종복 (2015.04.09 소유권이전 · 거래가액 68,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 44,371,965원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2023.08.21 주식회사신한은행 근저당권이며, 이후 근해유망수산업협동조합, 서민금융진흥원, 신안군산림조합의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.07.16 한국주택금융공사로 이전됐으나, 순위 자체가 새로 생기는 것이 아니라 기존 근저당권을 승계하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 할인은 생겼지만 하락 추세도 확인
일신아파트 동일 면적대 최근 실거래 12건의 전체 평균은 71,041,666원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 더 무겁게 봐야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 69,888,888원, 최신 거래는 2026.04의 72,000,000원입니다. 현재 최저가 58,800,000원은 최근 12개월 평균의 84.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.52㎡ | 6 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 59.52㎡ | 8 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2026.01 | 59.52㎡ | 8 | 74,500,000원 |
| 2025.10 | 59.52㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2025.06 | 59.52㎡ | 7 | 71,000,000원 |
| 2025.05 | 59.97㎡ | 8 | 72,000,000원 |
| 2025.05 | 59.52㎡ | 4 | 65,500,000원 |
| 2025.05 | 59.52㎡ | 4 | 68,000,000원 |
| 2025.04 | 59.97㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2025.04 | 59.97㎡ | 4 | 71,500,000원 |
| 2025.02 | 59.52㎡ | 7 | 82,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 69,888,888원 |
실거래 최저는 63,000,000원, 최고는 82,000,000원입니다. 현재 최저가 58,800,000원은 이 표본의 최저 거래보다도 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 -6.2% 내려온 하락 추세이므로 감정가 대비 할인율만으로 안전마진을 크게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,458,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 52,800,000원 | 52,800,000원 |
| 2. 가압류 · 근해유망수산업협동조합 | 241,612,057원 | 4,541,600원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 4,613,494원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신안군산림조합 | 17,807,869원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 316,833,420원 중 예상 배당은 57,341,600원, 미배당은 259,491,820원입니다. 그러나 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수로 이어지지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 259,491,820원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 276,814,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 288,940,036원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 회차가 내려갈 때 핵심적으로 변하는 것은 매수인의 취득가격과 채권자 배당액이지, 임차보증금 인수액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산정동행정복지센터 남서측 인근이며, 중소규모 공동주택단지·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 제105동 중 15층 1507호이며, 사용승인일은 1993.12.31입니다.
- 단지 규모. 일신아파트는 474세대이며, 비교 실거래 면적은 59.52㎡·59.97㎡로 본건 59.97㎡와 매칭됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 422,900원/㎡입니다.
- 도로. 단지 동서남북 4면이 아스팔트 포장 공도에 접하고, 남동측 공도를 통해 단지 차량 진출입로와 연결됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 71,041,666원보다 최근 12개월 평균 69,888,888원과 최신 거래 72,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -6.2% 낮습니다. 현재 최저가가 싸더라도 향후 매도가격까지 고정되는 것은 아닙니다.
- 최상층 확인. 본건은 지상15층 중 15층입니다. 현장 상태와 개별 호수 조건은 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비. 2025년 11월 기준 관리비 약 260,640원 미납이 기재돼 있습니다.
- 근저당권 이전. 2023.08.21 설정된 근저당권은 2025.07.16 한국주택금융공사로 이전됐으므로 최신 등기 상태를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 내려왔지만 추세 확인은 필수
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 인수 0원이고, 말소기준 근저당권 이후 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 가격 역시 1회 유찰로 58,800,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 69,888,888원의 84.1% 수준입니다.
다만 시세가 상승 중인 단지는 아닙니다. 최근 12개월 거래군은 이전 거래군보다 -6.2% 낮고, 최신 거래는 72,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 ‘권리 위험 때문에 피할 물건’보다는 깨끗한 권리를 바탕으로 최근 하락 시세 안에서 적정 응찰가를 정하는 물건에 가깝습니다. 현재 최저가에는 가격 여유가 생겼지만, 그 여유를 전부 수익으로 가정하지 않는 보수적인 접근이 필요합니다.
