서울중앙지방법원 2025타경103487. 서울 관악구 신림동 아르떼빌 2층 202호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택 단지형)으로 이용 중이며, 전용면적은 26.79㎡입니다. 전체 12세대 규모이고 건물 사용승인일은 2015년 7월 10일입니다.
등기부상 최초 근저당권은 2015년 10월 16일 설정된 한국양봉농업협동조합의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 126,000,000원이었으나, 2024년 5월 20일 104,400,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 그런데 예상배당표에는 여전히 최초 금액인 126,000,000원이 적용되어 있습니다. 배당 결과를 그대로 확정적으로 받아들이기 전에 이 차이를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103487 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 102-87 아르떼빌 2층 202호 도로명주소: 서울특별시 관악구 복은6길 55 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 단지형 · 전용 26.79㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2015.07.10 · 12세대 |
| 소유자 | 조경우 (단독소유) |
| 감정가 | 186,000,000원 |
| 최저매각가 | 148,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 / 56,351,451원 |
| 말소기준권리 | 2015.10.16 한국양봉농업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소 예정 근저당과 변경 이력
을구 2번 근저당권에는 아프로파이낸셜대부주식회사에서 오케이에프앤아이대부주식회사로 이어지는 상호변경·채권양도 기록이 있습니다. 원 근저당권은 말소 표시가 있으나 근저당권이전 기록은 별도로 존재하므로, 등기부 원본에서 현재 권리관계와 말소 범위를 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 할인과 시세 메리트는 다르다
감정가 186,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 148,800,000원입니다. 감정가 대비 80% 수준이지만, 감정가는 실거래 시세와 동일한 개념이 아닙니다.
아르떼빌은 12세대 규모이며 전용면적 26.79㎡ 물건입니다. 동일 면적의 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
| 가격 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 186,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 148,800,000원 | 80% | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 119,040,000원 | 64% | 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 95,232,000원 | 51.2% | 가정 시나리오 |
회차가 진행되면 최저가는 내려가지만, 해당 가격이 실제 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 특히 소규모 다세대주택은 동일 면적 거래뿐 아니라 층·건물 상태·임대관계 등 개별 물건 차이를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,883,200원 |
| 1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 19,916,800원 |
제시된 산정 결과를 그대로 표시한 잠정 배당표입니다. 근저당 변경액 및 신청채권자 배당 문제가 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
또한 신청채권자인 오케이에프앤아이대부주식회사의 청구액은 56,351,451원인데, 예상배당액은 0원으로 기재되어 있습니다. 소유자 잔여액이 존재하는 계산과 함께 제시되어 있으므로 채권자 순위·배당자격·채권계산 내역을 검증해야 합니다.
따라서 표의 소유자 잔여액 19,916,800원과 신청채권자 배당액 0원은 확정된 배당 결과가 아닙니다. 배당 원본 대조 전에는 해당 수치를 투자 판단의 확정 근거로 사용하지 않는 것이 적절합니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 148,800,000원 | 126,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 119,040,000원 | 116,573,440원 | 9,426,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 95,232,000원 | 93,117,824원 | 32,882,176원 | 0원 |
제시된 회차별 계산에서는 매각가격이 내려가면 채권자 미배당액이 증가하지만, 매수인 인수액은 계속 0원으로 표시됩니다. 채권자의 배당 부족과 매수인이 인수하는 채무는 별개입니다. 다만 임대관계 미상 및 등기 권리이전 이력이 있으므로, 실제 인수 여부는 매각물건명세서와 등기부 원본을 기준으로 최종 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신성초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2015.07.10 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 위생·급배수설비, 개별난방설비, 승강기 및 CCTV 설비가 있습니다.
- 도로·지형. 남측 약 4m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 사다리형입니다. 토지 현황에는 급경사지로 기재되어 있습니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 토지이용 관련 세부 사항은 원본 확인이 필요합니다.
- 토지. 토지면적은 129.0㎡이며 지목은 대입니다. 공시지가는 3,169,000원/㎡입니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택으로, 동일 면적의 최근 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 감정가만으로 적정 매도가격이나 매각 소요기간을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 확인. 을구 1번 근저당권의 변경 후 채권최고액 104,400,000원과 을구 2번 근저당권의 이전·말소 상태를 대조하세요.
- 배당 내역 재검증. 최초 채권최고액 126,000,000원을 사용한 배당 계산과 신청채권자 청구액 56,351,451원의 배당 누락 문제를 채권계산서 및 배당 관련 서류로 확인하세요.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 현장 점유관계를 확인하세요. 임차인이 확인되면 전입일·확정일자·보증금·배당요구와 인수 가능성을 개별적으로 분석해야 합니다.
- 시세 검증. 신림동 아르떼빌과 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래 및 매도 호가를 비교하세요. 감정가 대비 할인만으로 입찰가격을 결정하지 마세요.
- 건물 상태. 소규모 다세대주택의 외벽·방수·누수·설비 상태와 실제 수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·명도. 관리비 체납 여부와 점유자의 퇴거·인도 가능성을 확인하고 추가 비용을 입찰 판단에 반영하세요.
- 매각기일 확인. 2026.10.01 매각기일의 진행 여부와 매각조건 변경 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 권리 원본과 실제 시세
신림동 아르떼빌 202호는 감정가 186,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 148,800,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이며, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 근저당 변경액 104,400,000원과 배당표 적용액 126,000,000원의 차이, 신청채권자 배당 내역, 근저당권이전 기록 및 미확인 임대관계가 남아 있습니다. 실거래 시세 역시 확인되지 않아 감정가 대비 80%라는 수치만으로 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
결론적으로, 말소 예정 권리는 확인되지만 실제 인수관계와 배당 계산은 추가 검증이 필요하며 가격 메리트는 미확인 상태입니다. 최신 등기부와 매각물건명세서, 현황조사 및 비교 실거래를 확인한 후 입찰가격을 판단해야 합니다.
