🏠 감정·최저 245,000,000원 🔑 대항력 보증금 210,000,000원 ✅ 현 회차 인수 0원 ⚠️ 1회 유찰 인수 17,544,000원
서울중앙지방법원 2025타경103502. 신당역 인근 메트하임신당역오피스텔 17층 1704호입니다. 소유자는 전미라이고 2021.11.25. 거래가액 247,481,840원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 정민하는 2021.10.13. 확정일자를 받고 2021.11.12. 전입했으며, 임차보증금은 210,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 국민건강보험공단 압류 2023.04.07.보다 전입이 앞서므로 대항력이 있습니다.
현재 최저매각가 245,000,000원으로 매각된다는 가정에서는 집행비용 4,230,000원을 제하고도 정민하의 보증금 210,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사실을 “임차권 문제가 없다”로 읽으면 안 됩니다. 1회 유찰 시 매각가는 196,000,000원으로 낮아지고, 데이터상 미배당 보증금 17,544,000원이 매수인에게 인수됩니다. 2회 유찰 시에는 인수액이 56,195,200원까지 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103502 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 황학동 1074-2 메트하임신당역오피스텔주건축물제1동 17층 1704호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 지하2층/지상18층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 전미라 (2021.11.25. 거래가액 247,481,840원) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2023.04.07. 국민건강보험공단의 압류입니다. 이후 이주영 가압류 10,900,478원, 서울보증보험 가압류 9,884,510원, 국의 압류 및 2025.08.01. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 정민하의 전입은 2021.11.12.로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.12.08.이지만, 임대차계약일 2021.10.12., 확정일자 2021.10.13., 점유개시 2021.11.09., 주민등록 2021.11.12.로 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정민하 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.12. 2021.10.13. | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 | 미배당 시 인수 |
| 김민수 | 2025.05.25. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김민수는 2025.05.25. 전입으로 말소기준 2023.04.07.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계 자체는 매각물건명세서 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰가만 보면 착시가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 245,000,000원 | 0원 | 245,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 196,000,000원 | 17,544,000원 | 213,544,000원 |
| 2회 유찰 시 | 156,800,000원 | 56,195,200원 | 212,995,200원 |
1회 유찰로 표면상 최저가는 196,000,000원까지 내려가지만 실제 부담은 213,544,000원입니다. 2회 유찰 시에도 표면가는 156,800,000원이지만 인수액 56,195,200원이 붙어 실질취득은 212,995,200원입니다. 결국 선순위 임차인의 미배당 보증금이 가격 하락분을 상당 부분 되받아가는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 임차인 정민하 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이주영 | 10,900,478원 | 10,900,478원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 9,884,510원 | 9,884,510원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 9,985,012원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 245,000,000원 가정에서는 정민하 보증금 210,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 청구액 210,000,000원 중 9,985,012원을 배당받는 구조입니다. 데이터상 전체 미배당액은 200,014,988원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중구 신당동 소재 지하철 2·6호선 신당역 북동측 인근으로, 오피스텔·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2·6호선 신당역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상18층 건물의 17층이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·기계식 주차·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 20미터 내외, 남측 약 3미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공시지가. 9,894,000원/㎡.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정민하 임차권 재확인. 임대차계약일 2021.10.12., 확정일자 2021.10.13., 점유개시 2021.11.09., 전입 2021.11.12., 보증금 210,000,000원입니다.
- 회차별 인수액 계산. 신건에서는 0원이지만 1회 유찰 시 17,544,000원, 2회 유찰 시 56,195,200원으로 증가합니다.
- 김민수 보증금 확인. 2025.05.25. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 현재 245,000,000원 또는 유찰 후 실질취득비용의 시장가격 대비 수준은 판단할 수 없습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.11.25. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 신건 가격에서만 성립한다
이 사건의 포인트는 명확합니다. 현 회차 245,000,000원에서는 정민하의 210,000,000원 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 정민하는 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 가진 대항력 임차인입니다. 따라서 유찰되면 사라진 매각대금만큼 위험도 함께 사라지는 것이 아니라, 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어옵니다.
1회 유찰의 표면가는 196,000,000원이지만 실질취득은 213,544,000원, 2회 유찰의 표면가는 156,800,000원이지만 실질취득은 212,995,200원입니다. 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 현재 회차의 배당 완결 여부와 유찰 후 임차보증금 인수액을 함께 계산해야 하는 임차권 중심 사건입니다.
