서울중앙지방법원 2025타경103502. 서울 중구 황학동 메트하임신당역오피스텔 주건축물제1동 17층 1704호입니다. 등기상 소유자는 전미라이고, 2021.11.25. 소유권이전 당시 거래가액은 247,481,840원으로 기재되어 있습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 210,000,000원입니다.
권리분석에서 가장 중요한 것은 2023.04.07. 국민건강보험공단 압류를 말소기준권리로 산정한 내역과 그보다 앞선 정민하의 임대차, 그리고 HUG 승계인의 확약서를 함께 보는 것입니다. 정민하는 2021.11.12. 주민등록, 2021.10.13. 확정일자, 2021.11.09. 점유개시로 기재되어 있어 기존에는 대항력 및 우선변제권 쟁점이 있었습니다. 다만 2026.10.01.자 확약서의 내용이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 잔존 인수 위험은 해소되는 것으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 황학동 1074-2 메트하임신당역오피스텔 주건축물제1동 17층 1704호 도로명주소: 서울특별시 중구 마장로 116 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(오피스텔) · 지하 2층 / 지상 18층 건물 중 17층 1704호 |
| 소유자 | 전미라 |
| 소유권이전 거래가 | 247,481,840원 (2021.11.25.) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회로 기재 · 최저가와 회차 표기 원문 대조 필요 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05. |
| 주요 임차보증금 | 정민하 210,000,000원 · 확약 적용 시 해당 임차권 실질 인수 0원* |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 확약서가 핵심
등기상 권리분석 자료는 2023.04.07. 국민건강보험공단 압류를 말소기준권리로 산정하고 있습니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 정민하의 주민등록과 확정일자는 기준권리보다 앞서 있어 임차권의 대항력·우선변제권을 별도로 검토해야 합니다.
임차인별 확인 사항
실제 임차인은 2명으로 분류합니다. 주택도시보증공사는 정민하 임차권의 승계인으로 기재되어 있으므로 별도의 실제 임차인이나 별도의 210,000,000원 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확인 사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민수 | 2025.05.25. / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 전입일은 기준권리 이후로 기재되어 있습니다. 보증금·확정일자·점유관계 및 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다. |
| 정민하 | 2021.11.12. / 2021.10.13. | 210,000,000원 | 기존 있음 · 확약 | 있음 | HUG 승계인 확약서(2026.10.01.)에 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 기재되어 있습니다. |
* 확약서가 정민하 임차권에 유효하게 적용되는 경우 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 정민하 보증금 210,000,000원은 확약 적용 전 검토 대상 금액이며, 보증기관 승계분과 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 김민수의 보증금 미상 문제는 별도 확인 대상입니다.
② 가격 검토 — 시세 자료 없이 저렴하다고 단정할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 245,000,000원입니다. 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래가 및 거래 추세를 비교할 수 있는 실거래 수치가 확인되지 않아 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
제공 시나리오별 금액 비교
| 시나리오 | 매각가 | 원자료상 인수 추정액 | 확약 적용 시 해당 임차권 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 245,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 196,000,000원 | 17,544,000원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 156,800,000원 | 56,195,200원 | 0원* |
* 0원은 2026.10.01. 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 17,544,000원 및 56,195,200원은 제공된 시나리오에 기재된 계산값으로, 확약서 반영 여부와 산출 전제는 원본 자료로 재확인해야 합니다. 이 금액은 김민수의 미상 보증금 문제까지 해소한다는 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,230,000원 |
| 1. 임차인 정민하 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이주영 | 10,900,478원 | 10,900,478원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 9,884,510원 | 9,884,510원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 9,985,012원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 금액은 제공된 배당 시나리오의 수치를 그대로 표시한 것입니다. HUG는 정민하 임차권의 승계인으로 기재되어 있으므로 정민하의 210,000,000원과 HUG의 210,000,000원 청구를 별개의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 특히 HUG에 별도 기재된 9,985,012원의 배당액과 실제 승계관계·배당순위는 배당표 원본으로 대조해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 중구 신당동 소재 지하철 2·6호선 신당역 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2·6호선 신당역이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 18층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 기계식 주차설비 및 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·용도지역. 일반상업지역이며 토지면적은 178.0㎡, 공시지가 기재액은 9,894,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 '-'로 기재되어 있습니다. 임대관계 및 기타 사항은 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유와 임대차 현황을 확인해야 합니다.
- 환금성. 실거래 비교 자료가 없어 매각 가능 가격과 환금성을 수치로 평가할 수 없습니다. 신당역 인근이라는 입지 정보만으로 가격 메리트나 매각 용이성을 단정하지 마세요.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.10.01.자 확약서의 원본과 제출 여부를 확인하고, 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 확인하세요.
- 김민수 임대차. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입일이 기준권리 이후로 기재되어 있더라도 실제 점유, 임대차계약, 보증금 및 매각물건명세서 내용을 대조하세요.
- 승계채권 중복 여부. HUG는 정민하 임차권의 승계인으로 기재되어 있습니다. 두 건의 210,000,000원을 별도 보증금으로 합산하지 말고, HUG의 청구 및 배당 표시가 실제 승계관계와 일치하는지 확인하세요.
- 회차·최저가. 사건 정보상 유찰 횟수 2회와 최저가 245,000,000원이 함께 기재되어 있습니다. 매각기일 2026.11.05. 및 해당 회차의 최저매각가격을 법원 공고 원문과 대조하세요.
- 시세 확인. 동일·유사 오피스텔의 최근 거래가와 현재 매도 호가를 확인하기 전에는 감정가가 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 관리비·점유. 미납 관리비와 실제 점유자를 확인하고, 명도에 필요한 절차와 비용을 별도로 검토하세요.
- 배당표. 집행비용, 임차인 우선변제 및 HUG 승계채권의 배당순위·금액을 원본 배당 관련 자료와 대조하세요. 실제 배당은 관련 권리와 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “확약서 적용”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 핵심은 정민하 임차권의 승계인인 HUG가 제출한 2026.10.01.자 확약서입니다. 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 그러나 김민수의 보증금 미상 문제는 별도로 확인해야 하고, HUG 승계채권과 정민하 보증금의 배당 표시도 중복 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
가격 측면에서는 감정가와 최저가가 245,000,000원으로 동일하지만 실거래 비교 자료가 없어 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 유찰 횟수와 최저가 표기의 불일치 가능성도 확인 대상입니다. 따라서 이 물건은 확약서의 효력과 다른 임차인 현황을 확인한 뒤, 시세와 회차를 검증하고 입찰가를 결정해야 하는 사건입니다.
