서울중앙지방법원 2025타경103531. 상도동 모던힐타운4차 1동 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 474,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 379,200,000원입니다. 가격만 보면 최근 12개월 실거래 475,000,000원 대비 79.8% 수준입니다.
하지만 권리관계는 가격만큼 단순하지 않습니다. 말소기준권리는 2019.04.01 서울신용보증재단의 가압류인데, 임차인으로 조사된 강병훈의 전입일은 2018.09.12로 그보다 빠릅니다. 따라서 자료상 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 더 중요한 문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 배당요구는 2025.08.12 접수됐지만, 보증금이 얼마인지 알 수 없어 매수인이 최종적으로 부담할 미배당 보증금을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 175-29 모던힐타운4차모던힐타운 1동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 6층 건물 중 3층 |
| 실거래 비교면적 | 49.21㎡ |
| 소유자 | 강남욱 |
| 감정가 / 최저가 | 474,000,000원 / 379,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강병훈 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 있다
말소기준은 2019.04.01 서울신용보증재단 가압류 30,271,802원입니다. 그 뒤 농협은행·우리은행·가락신용협동조합의 가압류, 국의 압류, 강병훈의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국민건강보험공단 압류와 동작구 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
반면 임차인 강병훈의 전입신고는 말소기준권리보다 앞선 2018.09.12입니다. 이 임차인은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인됐고 배당요구도 했습니다. 자료상 대항력은 인정되지만 보증금이 미상이므로, 배당 후 남을 금액과 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다.
② 임차인 — 대항력은 있고, 보증금은 모른다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강병훈 | 2018.09.12 | 미상 | 미상 | 2025.08.12 | 대항력 有 우선변제 미상 승계액 미확정 |
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 ‘실질취득’은 아직 계산 불가
비교 가능한 모던힐타운4차1동,2동 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 475,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 475,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 475,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 4.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 46.3㎡ | 2 | 475,000,000원 |
| 2025.06 | 46.3㎡ | 2 | 470,000,000원 |
| 2024.02 | 49.21㎡ | 4 | 440,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 461,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 475,000,000원 |
현재 최저가 379,200,000원은 전체 실거래 평균 461,666,666원과 최근 12개월 평균 475,000,000원보다 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율은 79.8%입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 낙찰가만 비교한 수치입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하게 되면 시세 비교의 기준도 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액인 실질취득비용으로 바뀌어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 379,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,108,800원 |
| 1. 가압류 · 서울신용보증재단 | 30,271,802원 | 30,271,802원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,201,135원 | 12,201,135원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 37,616,812원 | 37,616,812원 |
| 4. 가압류 · 가락신용협동조합 | 13,473,361원 | 13,473,361원 |
| 5. 경매개시결정 · 강병훈 | 290,000,000원 | 279,528,090원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 채권 총액 383,563,110원 중 373,091,200원이 배당되고 10,471,910원이 미배당입니다. 이 계산의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 대항력 임차인 강병훈의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 임차보증금 인수위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 379,200,000원 | 373,091,200원 | 10,471,910원 | 279,528,090원 |
| 2회 유찰 · 64% | 303,360,000원 | 298,312,960원 | 85,250,150원 | 204,749,850원 |
| 3회 유찰 · 51% | 242,688,000원 | 238,490,368원 | 145,072,742원 | 144,927,258원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장승중학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 지하철 7호선 장승배기역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 301호이며 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 용도. 도시형생활주택으로 이용 중이며 토지는 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 약 4미터 내외 도로, 동측 및 남동측 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 569.0㎡, 공시지가 4,162,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래표본. 모던힐타운4차1동,2동은 19세대이며 실거래 표본은 3건, 최근 12개월 표본은 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 강병훈의 실제 보증금, 임대차기간, 계약 당사자와 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 배당 가능액 재계산. 보증금과 우선변제권이 확인된 뒤 배당표를 다시 계산해 미배당 보증금과 매수인 인수액을 확정해야 합니다.
- 강병훈의 이중 지위 확인. 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 나타나는 관계와 채권 발생원인을 원본 문건으로 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 임차보증금 인수가 있으면 최저가 379,200,000원이 아니라 최저가와 인수액을 합한 실질취득비용을 475,000,000원 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 실거래 표본 수. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 475,000,000원을 절대적 시세로 단정하지 말고 개별 호수 상태와 면적 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 보증금 확인이 먼저”
현재 최저가 379,200,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 475,000,000원의 79.8%라는 점만 보면 눈에 띕니다. 최근 거래 흐름도 이전 대비 4.4%로 나타납니다. 그러나 이 물건에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인 강병훈이 있고, 가장 중요한 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 배당표상 인수액 0원을 곧바로 실제 인수 0원으로 받아들이면 안 됩니다. 보증금이 크고 배당으로 회수되지 않는 금액이 있다면 그 금액이 낙찰자의 실질 부담이 됩니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 “379,200,000원이 싸냐”가 아니라, “강병훈의 보증금과 실제 인수액이 얼마냐”입니다.
