서울중앙지방법원 2025타경103577. 서울 중구 중림동 브라운스톤서울 20층 102-2002호입니다. 물건의 용도는 오피스텔이며, 감정평가서에는 아파트로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 구분해야 하는 물건입니다.
감정가는 1,690,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,352,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 1,459,375,000원과 비교하면 현재 최저가는 평균 아래입니다. 다만 최근 거래가격이 과거보다 5.5% 하락한 추세이며, 등기상 근저당의 채권최고액 변경과 권리이전이 확인되므로 가격과 권리를 분리해 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103577 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 중림동 355 브라운스톤 서울 20층 102-2002호 도로명주소: 서울특별시 중구 청파로 464 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 아파트로 이용 중 |
| 전용면적 | 112.527㎡ · 실거래 비교면적 112.53㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 39층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 변재언(지분 2분의 1) · 이귀영(지분 2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2006.06.08 소유권이전 · 매매원인일 2004.03.19 |
| 감정가 | 1,690,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,352,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 경매신청채권자 | 안암동새마을금고 · 청구금액 213,988,810원 |
| 근저당 권리이전 | 2025.09.25 유한회사엠엔에스대부로 이전등기 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.16 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
이후 2025.09.25 유한회사엠엔에스대부로 근저당권이 이전되었고, 같은 근저당권부채권에 서천서부수산업협동조합의 근질권 252,000,000원, 2025.10.13 박지윤·오유경이 채권자로 기재된 근질권 100,000,000원이 설정되었습니다.
따라서 최초 근저당 채권최고액 11.76억을 현재 유효한 채권최고액이나 확정 배당액으로 취급하면 안 됩니다. 변경등기와 채권양도, 근질권의 실제 권리관계 및 배당순위는 원본 등기와 배당자료를 대조해야 합니다.
말소기준권리는 을구 15번 근저당권(2023.10.27)입니다. 그 이후 설정된 롯데카드·경북신용보증재단·농소새마을금고 가압류, 서울특별시 중구의 지분별 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
근저당권부채권에 설정된 근질권은 독립된 선순위 부동산 담보권과 구별해야 합니다. 매각 이후의 권리말소와 배당금 수령 주체는 별개 문제이므로 근질권자에 대한 배당 및 배당액의 중복계산 여부를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손대원 | 2024.04.30 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 0원 예상 |
실제 임차인 1명. 전입일 2024.04.30 · 배당요구일 2025.09.05 · 확정일자 미상 · 보증금 미상.
따라서 현재 예상 인수액 0원은 대항력 판정에 근거한 추정이며, 실제 보증금, 임대차계약, 확정일자, 점유관계와 매각물건명세서의 최종 내용을 대조해야 합니다. 보증금이 확인되면 최우선변제 여부와 예상 배당금도 다시 계산해야 합니다.
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서 미배당금을 매수인이 인수하는 구조로 분류되지 않습니다. 현재 권리분석상의 실질취득액은 낙찰가에 예상 인수액 0원을 더한 금액입니다. 다만 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않은 수치입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 13.52억, 최근 평균은 14.59억
브라운스톤서울은 110세대, 준공일은 2006.03.20입니다. 비교 대상은 전용 112.527㎡와 면적이 유사한 거래이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가격을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 107.96㎡ | 13 | 1,500,000,000원 |
| 2026.06 | 107.96㎡ | 13 | 1,500,000,000원 |
| 2026.06 | 107.96㎡ | 13 | 1,500,000,000원 |
| 2026.01 | 112.53㎡ | 15 | 1,625,000,000원 |
| 2025.09 | 107.96㎡ | 12 | 1,350,000,000원 |
| 2025.08 | 113.20㎡ | 26 | 1,390,000,000원 |
| 2025.08 | 113.20㎡ | 26 | 1,390,000,000원 |
| 2025.08 | 107.96㎡ | 18 | 1,420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 1,459,375,000원 |
동일한 거래월·면적·층·금액으로 반복 기재된 거래가 포함되어 있습니다. 중복 여부가 확인되지 않았으므로 평균값의 표본 독립성에는 주의가 필요합니다.
| 비교 기준 | 금액 / 지표 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,690,000,000원 | 최저가보다 높음 |
| 현재 최저가 | 1,352,000,000원 | 감정가 80% |
| 전체 실거래 평균 | 1,487,500,000원 | 과거 거래 포함 |
| 최근 12개월 평균 | 1,459,375,000원 | 가격 판단 우선 기준 |
| 최신 거래 | 1,500,000,000원 | 2026.06 |
| 최저가 / 최근 평균 | 92.6% | 최근 평균보다 낮음 |
| 최근 가격 추세 | -5.5% | 하락 추세 |
현재 최저가 13.52억은 최근 12개월 평균 14.59375억보다 107,375,000원 낮습니다. 최신 거래가 15억과 비교해도 148,000,000원 낮은 금액입니다.
다만 가장 최근 거래는 전용 107.96㎡의 13층 거래이며, 본 물건은 전용 112.527㎡의 20층입니다. 면적·층·향·실내상태 차이에 따른 가격 보정 없이 평균 차액 전체를 수익으로 볼 수는 없습니다.
따라서 감정가 대비 할인율 20%나 전체 평균 대비 가격 비율 90.9%만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 평균 대비 92.6%라는 실제 가격 수준과 하락 추세를 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,352,000,000원 가정 · 근저당 변경 미반영 추정치)
채권양도 및 근질권 설정도 반영되지 않았으므로 근저당 배당액, 후순위 채권 배당액, 소유자 잔여금은 모두 재산정 대상입니다. 특히 소유자 잔여금 60,589,028원을 확정 금액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 임차보증금과 당해세·최우선변제도 미확인 상태입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 기존 추정배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,920,000원 |
| 1. 을구 15 근저당 · 안암동새마을금고(최초 설정액 기준) | 1,176,000,000원 | 1,176,000,000원* |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 29,117,042원 | 29,117,042원* |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 40,000,000원 | 40,000,000원* |
| 4. 가압류 · 농소새마을금고 | 30,373,930원 | 30,373,930원* |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 60,589,028원* |
* 변경등기·채권양도·근질권·당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 기존 추정액입니다. 현재 확정 채권액 또는 실제 배당 가능액이 아닙니다. 집행비용 15,920,000원 역시 추정치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 배당은 재검토
| 회차 | 최저가 | 기존 채권 부족액 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 80% |
1,352,000,000원 | 0원* | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
1,081,600,000원 | 207,106,972원* | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
865,280,000원 | 421,263,772원* | 0원 |
* 기존 근저당 1,176,000,000원 배당 가정에 따른 추정 부족액으로, 252,000,000원 변경등기를 반영하지 않았습니다. 실제 배당 부족액은 다시 계산해야 합니다. 미래 유찰 가격은 예정 시나리오일 뿐 실제 매각기일 및 최저가 변경을 확정하지 않습니다.
추가 유찰이 발생하면 최저가는 낮아지지만, 현재 확인된 임차인의 대항력이 없다는 분류가 유지되는 한 보증금 미배당액이 자동으로 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다. 다만 인수액 0원 추정과 별개로 보증금·점유관계·최종 매각조건 확인은 필수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중구 의주로2가 서소문성지역사박물관 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 아파트, 주상복합아파트, 업무용 빌딩, 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 지하철 2호선·5호선 충정로역과 노선버스정류장이 인근에 소재합니다. 감정평가상 대중교통환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 39층 건물 중 20층이며, 위생·전기·난방·소화설비와 승강기가 구비되어 있습니다.
- 접근성. 북측과 서측은 약 35m, 남측은 약 25m, 동측은 약 10m 도로에 접합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역으로, 가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부 및 실제 거래조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 공부상 용도. 오피스텔로 분류되지만 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 실제 주거 이용에 따른 법적·세무상 취급은 공부상 용도와 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 단지 규모는 110세대입니다. 실거래 표본의 중복 가능성과 최근 가격 하락 추세를 고려하면 평균가격만으로 매도 가능 가격이나 매각 소요기간을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 1,176,000,000원과 변경등기 252,000,000원의 관계를 등기사항전부증명서 원본으로 확인하세요.
- 채권양도 및 근질권 확인. 유한회사엠엔에스대부로의 근저당권 이전, 서천서부수산업협동조합 및 박지윤·오유경 관련 근질권의 현재 권리관계와 배당금 수령 주체를 확인하세요.
- 배당표 재산정. 최초 채권최고액 11.76억을 그대로 사용한 기존 배당표 대신 유효 채권최고액·실제 채권액·우선채권·집행비용을 반영해 다시 계산하세요.
- 손대원 임대차 확인. 전입일 2024.04.30, 배당요구일 2025.09.05는 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 임대차계약과 점유관계, 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 1,459,375,000원과 최신 거래 1,500,000,000원을 비교하되, 최근 가격 추세 -5.5%와 거래 표본의 중복 가능성을 함께 검토하세요.
- 용도 확인. 오피스텔의 공부상 용도와 감정평가서상 아파트 이용상태를 구분하고, 건축물대장·실제 사용현황·관련 세금 및 대출조건을 확인하세요.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부, 당해세 및 기타 우선채권을 확인하세요. 이는 기존 배당 추정에 충분히 반영되어 있지 않습니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.01 매각기일의 진행 여부, 최종 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격 차이는 있지만, 권리확인이 먼저다”
브라운스톤서울 102-2002호의 현재 최저가 1,352,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,459,375,000원의 92.6%입니다. 최신 거래가 15억보다도 낮아 가격 차이는 확인됩니다.
다만 최근 거래가격은 5.5% 하락 추세이고, 비교 거래에는 반복 기재된 표본이 있어 평균값을 그대로 확정 시세로 취급하기 어렵습니다. 공부상 오피스텔과 실제 아파트 이용상태의 차이도 확인해야 합니다.
권리 측면에서는 말소기준 이후 가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 손대원도 전입일 기준 대항력이 없는 것으로 분류되어 매수인 인수액은 0원으로 예상됩니다. 그러나 임차보증금은 확인되지 않았습니다.
특히 근저당 채권최고액 1,176,000,000원에서 252,000,000원으로의 변경등기와 이후 채권양도·근질권 설정을 기존 배당표에 반영하지 않은 점이 중요한 검토사항입니다. 기존 추정 배당액과 소유자 잔여금은 확정 수치로 사용할 수 없습니다.
결론적으로 최근 시세보다 낮은 최저가라는 가격상 특징은 있으나, 하락 추세·임차보증금 미상·근저당 변경에 따른 배당 불확실성을 해소한 뒤 실질취득비용과 입찰가격을 판단해야 하는 물건입니다.
