서울중앙지방법원 2025타경103577. 브라운스톤 서울 102동 20층 2002호입니다. 경매 용도 분류는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태에는 아파트로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 39층 건물이며 대상 호수는 20층입니다. 공유자는 변재언·이귀영으로 각 지분 2분의 1입니다.
현재 권리분석의 출발점은 2023.10.27 설정된 안암동새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후 롯데카드·경북신용보증재단·농소새마을금고의 가압류, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인 손대원의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103577 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 중림동 355 브라운스톤 서울 20층 102-2002호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 아파트 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 39층 건물 내 20층 102-2002호 |
| 공유자 | 변재언 2분의 1 · 이귀영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,690,000,000원 / 1,690,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 안암동새마을금고 / 213,988,810원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
과거 우리은행·흥국생명보험·한화손해보험·유니온상호저축은행 근저당은 이미 말소됐고, 와이엠티주식회사의 전세금 990,000,000원 전세권도 2023.10.25 해지로 말소됐습니다. 그 뒤 2023.10.27 안암동새마을금고 근저당이 설정돼 현재 사건의 말소기준이 됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손대원 | 2024.04.30 | 미상 | 2025.09.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
손대원의 전입신고는 말소기준인 2023.10.27보다 늦은 2024.04.30이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.09.05 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 다만 현재 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 반영돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 1,690,000,000원은 최근 시세 이상
브라운스톤서울의 비교 거래 12건 평균은 1,487,500,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 1,459,375,000원, 최신 2026.06 거래는 1,500,000,000원입니다. 현재 최저가 1,690,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 107.96㎡ | 13 | 1,500,000,000원 |
| 2026.06 | 107.96㎡ | 13 | 1,500,000,000원 |
| 2026.06 | 107.96㎡ | 13 | 1,500,000,000원 |
| 2026.01 | 112.53㎡ | 15 | 1,625,000,000원 |
| 2025.09 | 107.96㎡ | 12 | 1,350,000,000원 |
| 2025.08 | 113.2㎡ | 26 | 1,390,000,000원 |
| 2025.08 | 113.2㎡ | 26 | 1,390,000,000원 |
| 2025.08 | 107.96㎡ | 18 | 1,420,000,000원 |
| 2025.06 | 117.74㎡ | 21 | 1,595,000,000원 |
| 2025.05 | 117.74㎡ | 19 | 1,750,000,000원 |
| 2025.05 | 117.74㎡ | 19 | 1,750,000,000원 |
| 2025.03 | 107.96㎡ | 14 | 1,080,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 1,459,375,000원 |
특히 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -5.5%로 나타납니다. 전체 평균 1,487,500,000원만 보면 과거의 1,750,000,000원 거래 등이 섞여 현재 체감 시세를 높여 보일 수 있습니다. 최근 평균과 최신 거래를 우선하면 신건 최저가 1,690,000,000원은 시세보다 낮은 가격이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,690,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,300,000원 |
| 2. 근저당 · 안암동새마을금고 | 1,176,000,000원 | 1,176,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 29,117,042원 | 29,117,042원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 5. 가압류 · 농소새마을금고 | 30,373,930원 | 30,373,930원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 395,209,028원 |
현재 회차에서는 채권자 합계 1,275,490,972원이 전액 배당되고 소유자 잔여 395,209,028원이 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값이며, 손대원의 보증금도 미상이라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,690,000,000원 | 0원 | 395,209,028원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 1,352,000,000원 | 0원 | 60,589,028원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 1,081,600,000원 | 207,106,972원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서소문성지역사박물관 서측 인근으로 오피스텔·아파트·주상복합아파트·상업·업무용빌딩·중소규모 상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 지하철 2호선·5호선 충정로역 및 노선버스정류장이 인근에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 39층 건물 내 20층이며 위생·전기·난방·소화·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 중림동 355외 4필지가 일단으로 이용되는 주상복합건물 부지이고 일반상업지역입니다.
- 도로. 북측·서측 약 35미터, 남측 약 25미터, 동측 약 10미터 도로에 각각 접합니다.
- 단지. 브라운스톤서울은 110세대이며 준공일은 2006.03.20입니다.
- 거래흐름. 비교 거래 12건은 1,080,000,000원부터 1,750,000,000원까지 분포하고, 최근 거래 추세는 -5.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 1,690,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.8%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유로 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 1,487,500,000원보다 최근 12개월 평균 1,459,375,000원과 최신 거래 1,500,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 확인. 최근 대비 이전 거래 추세가 -5.5%입니다. 매각기일 직전까지 동일 면적대 최신 거래를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 임차인 보증금 확인. 손대원은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당 및 명도 협의를 위해 매각물건명세서와 관련 문건을 확인하세요.
- 근저당 변경·이전 확인. 1,176,000,000원 근저당, 252,000,000원 변경등기, 유한회사엠엔에스대부로의 이전과 후속 근질권 설정을 현행 등기와 대조하세요.
- 용도 확인. 경매 용도 분류는 오피스텔이지만 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계·최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.10.27 근저당이고, 조사된 실제 임차인 손대원의 전입은 2024.04.30으로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 신건 실질취득액 1,690,000,000원은 최근 12개월 평균 1,459,375,000원의 115.8%이며, 최신 거래 1,500,000,000원도 웃돕니다. 더구나 거래 추세가 -5.5%이므로 현재 회차를 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 권리 안전성은 장점이지만, 가격 메리트는 현재 확인되지 않습니다. 유찰이 발생한다면 새 최저가와 그 시점의 최신 거래를 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
