서울중앙지방법원 2025타경103630. 관악구 신림동 우성아트빌 3층 304호, 전용면적 비교대상 27.33㎡의 다세대주택 도시형생활주택(단지형)입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차권과 확약서입니다. 강희진의 전입일은 2022.07.01., 확정일자는 2022.06.02.이고 보증금은 241,500,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.09.18. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조라 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
현재 회차 최저가 209,600,000원을 기준으로 기계적인 배당 계산을 하면 집행비용 3,734,400원을 제외한 205,865,600원이 임차보증금에 배당되고, 35,634,400원이 남습니다. 하지만 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 2026.05.04. 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 사건은 룰상 인수액과 실질 인수액을 반드시 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103630 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 3층 304호 · 법원단지20길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 도시형생활주택(단지형) · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 209,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 2019.12.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
② 임차관계 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 강희진 · 전유부분 전부 | 2022.07.01 / 2022.06.02 | 241,500,000원 | 대항력 우선변제 |
| 주택도시보증공사 승계 신고 | 2022.07.01 / 2022.06.02 | 중복 합산 안 함 | 승계·대위 확약 제출 |
보증기관의 신고는 강희진 보증금에 대한 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 87.3%
가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 우성아트빌(610-249)의 최근 12개월 거래는 2026.01. 4층 27.57㎡ 240,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 240,000,000원입니다. 현재 최저가 209,600,000원은 최근 12개월 평균의 87.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 27.57㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.03 | 26.67㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 최근12개월 | — | 1건 | 240,000,000원 |
전체 2건 평균은 239,500,000원이지만, 최근 12개월 평균은 240,000,000원이고 최근 거래 대비 과거 거래의 변화도 0.4%로 제시돼 있습니다. 확약을 반영한 실질취득 209,600,000원은 최근 기준보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이라 개별 호수의 층·상태 차이는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,734,400원 |
| 1. 임차인 강희진 보증금 | 241,500,000원 | 205,865,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 241,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식만 적용하면 임차보증금 미배당 35,634,400원이 남습니다. 그러나 2026.05.04. 주택도시보증공사 확약으로 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기했으므로, 본 분석의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남강고등학교 북서측 인근으로 단독주택·다가구주택·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 304호이며 사용승인일은 2019.12.31입니다. 개별난방·승강기·위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 공시지가 2,787,000원/㎡, 토지면적 166.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.05.04. 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 매수인에게 그대로 효력을 갖는지 확인합니다.
- 실제 임차인 수. 강희진 1명이며 보증기관의 승계·대위 신고는 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 시세 표본. 최근12개월 거래는 240,000,000원 1건뿐이므로 내부 상태·층·향 차이를 현장 확인합니다.
- 토지거래허가. 감정요항상 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.06.17.~2026.08.30.으로 기재돼 있으므로 매각기일 기준 적용 여부를 원문으로 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘35,634,400원’이 아니라 확약의 효력
표면적인 배당 계산만 보면 이 물건은 대항력 있는 임차보증금의 미배당액 35,634,400원을 떠안을 수 있는 전형적인 선순위 임차인 사건입니다. 그러나 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 2026.05.04. 확약이 존재합니다. 이를 반영하면 실질 인수는 0원이고, 현재 최저가 209,600,000원이 곧 실질취득액입니다.
가격 면에서는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 240,000,000원의 87.3%라 신건 감정가 262,000,000원보다 현재 회차에서 가격 조건이 개선됐습니다. 다만 15세대 다세대주택이고 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로, 이 사건의 최종 판단은 확약서 효력 확인과 개별 호수 상태 점검이 좌우합니다.
