광주지방법원 2025타경51632. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 16층 1602호 아파트입니다. 감정가는 208,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 145,600,000원입니다. 등기상 소유자는 향원주택주식회사이고, 경매개시 채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 206,232,730원입니다.
권리분석의 핵심은 보증금 185,800,000원인 임차인 신금란입니다. 금액만 보면 최저가보다 커서 인수형처럼 보일 수 있지만, 말소기준인 우리은행 근저당권은 2020.04.23 설정됐습니다. 반면 임차권등기 내용에 적힌 임대차계약일은 2022.04.21, 점유개시일은 2022.05.04, 주민등록일은 2022.05.11입니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 경매 매수인에게 대항할 선순위 임차인이 아니며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51632 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 16층1602호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 25층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 145,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,232,730원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 늦다
말소기준권리는 2020.04.23 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 박주원 근저당, 장종수 가압류, 신금란 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌고, 경매로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2024.02.08 신병주의 가압류 150,000,000원은 2024.05.13 집행취소결정으로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 승계형은 아니다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 임대차 주요일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신금란 | 건물 전부 | 185,800,000원 | 계약 2022.04.21 점유 2022.05.04 주민등록 2022.05.11 확정일자 2022.04.21 임차권등기 2024.04.08 | 대항력 없음 말소기준 2020.04.23보다 후순위 | 후순위 현재 예상배당 0원 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 신금란은 보증기관의 대위·승계 중복신고자가 아니라 임차권등기된 임차인으로 확인됩니다. 다만 임대차 관련 날짜가 모두 선순위 우리은행 근저당보다 뒤에 있어, 보증금 185,800,000원이 최저가 145,600,000원보다 크다는 사실만으로 매수인 인수형이 되지는 않습니다. 현재 회차뿐 아니라 제시된 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 가격·환금성 — 70%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 동일면적 실거래 금액이 확인되지 않으므로 145,600,000원이 최근 시세보다 낮다는 결론은 내릴 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
단지 정보는 남교크레지움에듀파크, 총 83세대, 사용승인일 2020.04.13입니다. 단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 1.4회, 매각률 0.0%가 기록돼 있습니다. 현재 사건도 이미 1회 유찰된 상태이므로, 입찰 전에는 동일 단지와 인근 아파트의 최근 거래가격을 별도로 확인해 현재 최저가의 경쟁력을 검증할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,838,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 142,761,600원 |
| 2. 근저당 · 박주원 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 206,232,730원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 우리은행 근저당 배당에 사용되고, 박주원·장종수·주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 8,665,871,130원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·점포 등이 혼재하며 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 콘크리트지붕 25층 건물이며 대상은 16층 1602호입니다. 개별난방·위생 및 급배수·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2,418.6㎡의 평탄한 사다리형 주상용 토지이며, 일반상업지역·방화지구에 포함되고 서측·남측·북측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제·상태. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·방화지구에 포함되며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 83세대 단지이며 경매 통계상 평균 유찰 1.4회, 매각률 0.0%가 기록돼 있어 실거래 확인과 함께 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 선후관계 재확인. 우리은행 근저당 2020.04.23과 신금란의 계약·점유·주민등록·확정일자 기재를 등기부와 매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 최초 채권최고액 8,366,400,000원과 변경등기의 100,800,000원·공동담보 해제 문구가 실제 배당범위에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.11.14 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각조건과 현재 효력을 원문에서 확인하세요.
- 전기료 미납 확인. 약 11,353,550원의 전기료 미납 안내가 전체 세대분으로 추정돼 있으므로 해당 호실 부담 범위와 공급중단 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 동일 단지·인근 아파트의 최근 거래가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 현황 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장조사 및 관련 서류로 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 최저가보다 커도, 선순위가 아니면 인수형이 아니다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 185,800,000원과 현재 최저가 145,600,000원입니다. 그러나 경매 권리분석은 금액보다 순위가 먼저입니다. 신금란의 임대차·점유·주민등록은 2020.04.23 우리은행 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매수인에게 보증금이 넘어오는 선순위 대항력 임차인이 아닙니다. 권리상 실질취득 기준액은 현재 최저가와 같은 145,600,000원입니다.
그렇다고 바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지 검증되지 않았고, 단지 경매 통계와 전기료 미납 안내, 우리은행 근저당 변경등기의 확인 포인트가 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원으로 비교적 명확하지만, 가격과 부대 리스크는 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
