서울중앙지방법원 2025타경103688. 관악구 봉천동 양녕로6다길 19-3, 제2층 제202호입니다. 등기상 소유자는 조해민이며, 2021년 매매 당시 거래가액은 280,000,000원입니다. 건물은 지하 2층·지상 4층 철근콘크리트구조이고, 감정평가상 다세대주택 등으로 이용 중입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있어 실제 이용상태와 공부상 용도는 입찰 전에 함께 확인해야 합니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%라는 숫자가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 320,000,000원 임차인이 존재하고, 그 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 낙찰자에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기하는 확약서를 제출했다는 점입니다. 이 확약이 매수인에게 적용되는지를 확인하는 것이 권리분석의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5, 2층 202호 도로명주소: 서울특별시 관악구 양녕로6다길 19-3 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정상 다세대주택 등으로 이용 |
| 전용면적 | 25.95㎡ |
| 건물규모 | 지하 2층·지상 4층 중 제2층 제202호 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 | 2015.05.21 |
| 소유자 | 조해민 · 2021.05.28 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 | 271,000,000원 |
| 최저매각가 | 173,440,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 의미
말소기준권리는 2023.09.12. 국(김포세무서장)의 압류입니다. 이후 등기된 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 신탁등기·가등기·가압류 등은 이미 말소된 이력이 있습니다.
그러나 임차인 김하림은 2022.04.15. 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.03.14.입니다. 따라서 말소기준권리보다 앞서는 임차관계로, 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 정리되어 있습니다. 주택임차권등기 자체는 2024.04.22.에 이루어졌지만, 등기일이 늦다는 이유만으로 기존 대항력을 무시할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 두 개인과 보증기관 승계 구분
임차·점유 관련 자료에 기재된 개인은 김하림·김민경 2명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 김하림의 임차권을 승계한 기관입니다. 따라서 김하림의 보증금 320,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 320,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김하림 전유부분 전부 · 임차권등기 |
2022.04.15 확정일자 2022.03.14 |
320,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 있음 보증기관 승계 확약 반영 인수 0원 |
| 김민경 별도 전입 확인 |
2025.03.19 | 미상 | 말소기준 이후 전입 보증금·확정일자 미상 점유 권원 확인 필요 |
김하림은 배당요구를 한 선순위 임차권자입니다. 대항력이 있지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약에 따라 해당 임차권의 잔존 보증금 인수 위험은 해소되는 것으로 분석합니다.
김민경은 말소기준권리 이후 전입한 것으로 기재되어 있어 현재 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 임대차계약의 실체와 보증금, 확정일자, 점유관계가 확인되지 않아 대항력 및 별도 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 단순히 인수 위험이 완전히 없다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 54.2%라는 숫자의 함정
현재 최저매각가는 173,440,000원으로 감정가 271,000,000원의 64%입니다. 비교 실거래 평균은 320,000,000원이며, 표면적으로 최저가는 그 평균의 54.2%에 해당합니다.
그러나 중요한 문제가 있습니다. 경매 대상의 전용면적은 25.95㎡인 반면, 실거래 비교 사례는 48.45㎡와 52.29㎡입니다. 비교 사례의 면적이 훨씬 크므로 가격 차이를 그대로 할인율이나 투자수익으로 해석할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 52.29㎡ | 3층 | 345,000,000원 |
| 2025.03 | 48.45㎡ | 3층 | 295,000,000원 |
| 제시된 평균 | 면적 상이 | 2건 | 320,000,000원 |
참고로 해당 건물은 총 12세대로 집계되어 있으며, 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.4회입니다. 제시된 낙찰률 통계도 0.0%로 나타나므로, 현재 2회 유찰됐다는 사실만으로 충분한 가격 경쟁력이 확보됐다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,228,160원 |
| 1. 임차인 김하림 보증금(우선변제) | 320,000,000원 | 170,211,840원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표는 매각가 173,440,000원과 추정 집행비용 3,228,160원을 기준으로 작성된 계산입니다. 김하림의 미배당 보증금은 계산상 149,788,160원이지만, 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되면 이 금액에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 승계채권을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약의 가치가 결정적
선순위 보증금이 매각대금보다 큰 물건은 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담은 보증금 320,000,000원 수준에 머물게 됩니다. 아래 표는 확약을 적용하기 전의 계산상 인수액과 확약 적용 후 김하림 관련 실질 인수액을 구분한 것입니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수 계산액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 173,440,000원 | 149,788,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 138,752,000원 | 183,990,528원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 111,001,600원 | 211,352,422원 | 0원 |
위 인수 계산액은 집행비용을 반영한 배당 시나리오에 따른 값입니다. 확약 반영 0원은 김하림 임차권에 한정하며, 김민경의 별도 권리와 명도비용 등을 포함하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신봉초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남동측 인근에 지하철 2호선 서울대입구역이 있습니다. 관악로와 봉천로 주변으로 다수의 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 2015.05.21. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 급배수·위생·화재탐지·승강기·주차설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 북서측 및 동측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항도 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 4,834,000원/㎡이며, 토지면적은 169.3㎡입니다. 이는 개별 호실의 전용면적이나 대지권 면적과 구분해야 합니다.
- 이용상태. 경매상 용도는 근린시설이지만 감정평가상 다세대주택 등으로 이용 중입니다. 공부상 용도, 실제 이용상태 및 사용 적법성을 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 12세대 규모이며 비교 가능한 동일 면적 실거래 근거가 부족합니다. 평균 유찰 횟수 4.4회와 제시된 낙찰률 0.0% 통계도 유동성 판단에서 주의할 요소입니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.04.자 확약서의 원문을 확보하고, 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 낙찰자에게 적용되는지 확인하세요.
- 임차권 승계 범위. 김하림의 임차권과 주택도시보증공사의 승계관계, 배당요구 및 임차권등기 말소 절차를 확인하세요. 동일 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 김민경의 점유관계. 2025.03.19. 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약·보증금·확정일자와 점유 권원을 확인하세요. 김하림 관련 확약이 김민경에게 자동으로 적용되지는 않습니다.
- 물건의 실제 용도. 근린시설 분류와 다세대주택 등 이용상태가 다르므로 건축물대장과 현황을 대조해 사용 적법성, 임대 가능성, 금융 및 환금성에 미치는 영향을 검토하세요.
- 비교 가능한 시세. 대상 전용면적 25.95㎡와 유사한 면적·용도·층의 실거래를 확인하세요. 48.45㎡·52.29㎡의 거래 평균 320,000,000원을 그대로 대상 호실의 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 압류 및 공과금. 김포세무서장 압류와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 당해세·관리비·기타 실제 정산 사항은 별도 확인하세요.
- 유찰·매각조건. 동일 건물의 평균 유찰 횟수가 4.4회로 집계됩니다. 추가 유찰 가능성과 특별매각조건, 매각물건명세서 변경 여부를 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 감정평가서를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 핵심, 가격 판단은 아직 보류”
이 사건은 단순한 저가 경매물건이 아닙니다. 320,000,000원의 선순위 임차보증금이 최저매각가보다 크기 때문에 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
다행히 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.04.자 확약으로 김하림의 잔존 보증금에 대한 매수인 청구 위험은 해소되는 것으로 분석됩니다. 따라서 김하림에 관한 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다.
그러나 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 별도 전입자인 김민경의 보증금·점유관계가 확인되지 않았고, 경매 대상 전용면적 25.95㎡와 실거래 비교 사례의 면적도 크게 다릅니다. 최저가가 비교거래 평균의 54.2%라는 숫자는 대상 물건의 할인율을 입증하지 못합니다. 같은 건물의 평균 유찰 횟수 4.4회도 신중하게 볼 필요가 있습니다.
결론은 권리 조건부 해소, 가격 판단 보류입니다. 확약의 효력과 별도 점유관계가 확인되면 주요 권리 위험은 줄어들지만, 면적과 용도가 일치하는 시세가 확보되기 전에는 현재 최저가 173,440,000원을 저렴하다고 단정하기 어렵습니다. 권리 확인과 적정가격 검증이 모두 끝난 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
