서울중앙지방법원 2025타경103688. 관악구 봉천동 1513-5의 2층 202호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 다세대주택 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 조해민이며 2021.05.21 매매로 280,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2022.04.15 전입한 대항력 임차인 김하림의 320,000,000원 보증금과, 그 권리를 승계한 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.04 확약서입니다.
말소기준권리는 2023.09.12 김포세무서장의 압류입니다. 김하림은 그보다 앞선 2022.04.15 주민등록·점유를 갖추고 2022.03.14 확정일자를 받아 원래는 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 데이터상 신건 배당 시 임차인에게 266,406,000원이 배당되고 53,594,000원이 남습니다. 통상이라면 매수인이 그 잔액을 인수할 수 있지만, 이번에는 승계인 주택도시보증공사의 확약 때문에 그 인수효과를 실질 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5 2층202호 · 도로명 서울특별시 관악구 양녕로6다길 19-3 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 다세대주택 등으로 이용 · 제2층 제202호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 및 지상 4층 · 사용승인 2015.05.21 |
| 소유자 | 조해민 · 2021.05.21 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저, 확약이 결론을 바꾼다
기준권리보다 앞선 김하림의 임차권이 이 사건의 원래 인수위험입니다. 임대차계약일은 2022.03.12, 확정일자는 2022.03.14, 주민등록·점유개시는 2022.04.15이고 임차보증금은 320,000,000원입니다. 이후 2024.04.22 주택임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약이 없었다면 신건 최저가 271,000,000원보다 보증금이 커 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수가 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고·조사 인원 2명
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하림 | 2022.04.15 | 320,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* 확약 없으면 53,594,000원 |
| 김민경 | 2025.03.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
* 김하림 임차권의 배당계산상 미배당액은 53,594,000원이지만, 주택도시보증공사의 2026.05.04 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영한 실질 인수액입니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 실질취득은 271,000,000원
확약을 적용하면 매수인의 실질취득은 신건 낙찰가와 같은 271,000,000원입니다. 제공된 최근 12개월 실거래 평균은 320,000,000원, 최신 거래는 2026.01 345,000,000원이고, 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 84.7%입니다. 숫자만 보면 신건 최저가가 최근 거래 수준보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 52.29㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2025.03 | 48.45㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 320,000,000원 |
또한 이 집합건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.6회, 매각률은 0.0%로 제시돼 있습니다. 권리위험이 확약으로 줄었다고 해서 신건에서 경쟁적으로 가격을 높일 근거는 약합니다.
④ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,594,000원 |
| 1. 임차인 김하림 보증금 | 320,000,000원 | 266,406,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 김하림 보증금 중 53,594,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매수인 인수 판단에는 2026.05.04 확약을 별도로 적용하므로 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액이 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 271,000,000원 | 53,594,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 | 216,800,000원 | 107,035,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 173,440,000원 | 149,788,160원 | 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신봉초등학교 남동측 인근으로 아파트·다세대·단독주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남동측 인근에 지하철 2호선 서울대입구역이 있으며 관악로·봉천로를 따라 버스정류장이 분포합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 다세대주택 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 4층, 사용승인일 2015.05.21. 급배수·위생·화재탐지·승강기·주차설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 4,834,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.6회, 매각률 0.0%입니다. 비교 실거래도 대상 면적과 맞지 않아 보수적인 가격 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.05.04 확약서에서 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 매각절차에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 김하림 임차권. 임차보증금 320,000,000원, 주민등록·점유 2022.04.15, 확정일자 2022.03.14, 배당요구 사실을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 김민경 점유관계. 2025.03.19 전입으로 데이터상 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유·계약관계를 재확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 대상 면적 25.95㎡와 실거래 48.45㎡·52.29㎡가 일치하지 않습니다. 320,000,000원 평균만으로 적정 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 다세대주택 등으로 이용 중입니다. 현황·건축물대장·용도 적법성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 압류·체납 확인. 2023.09.12 김포세무서장 압류와 2025.09.03 국민건강보험공단 압류가 있으므로 배당 및 체납 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “위험한 인수형이 확약 하나로 가격형으로 바뀐 사건”
이 사건은 겉모습만 보면 매우 부담스럽습니다. 보증금 320,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 271,000,000원보다 앞서 있고, 배당계산에서도 53,594,000원이 남기 때문입니다. 그러나 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.05.04 제출한 확약대로 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다면, 매수인의 실질 인수는 0원*이 됩니다.
그때부터 승부처는 권리보다 가격입니다. 확약 적용 실질취득은 271,000,000원이고 최근 12개월 거래 평균은 320,000,000원, 최신 거래는 345,000,000원입니다. 다만 대상은 25.95㎡, 비교 거래는 48.45㎡·52.29㎡로 면적이 맞지 않아 이 차이를 그대로 할인 메리트로 평가할 수 없습니다. 게다가 평균 유찰 횟수 3.6회, 매각률 0.0%인 점도 신건 공격입찰에는 불리한 신호입니다. 확약 확인은 필수, 가격 판단은 동일 면적 실거래 확인 후. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
