서울중앙지방법원 2025타경103750. 서울 동작구 상도1동 더포레스트 7층 701호 오피스텔입니다. 소유자 문지우가 2022년 6월 24일 거래가액 320,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매가 진행됐습니다. 2023년 10월 17일 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리로 분석됩니다.

이 물건의 특징은 등기된 주택임차권이 단순한 후순위 권리로 끝나지 않는다는 점입니다. 임차인 박영애는 말소기준권리보다 먼저 전입하고 확정일자를 갖췄습니다. 따라서 등기된 임차권 자체가 매각으로 말소되는 것과 별개로, 미반환 보증금에 관한 매수인의 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 승계인인 주택도시보증공사가 제출한 별도 확약서가 있어 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 것은 임차보증금

등기부상 수협은행의 근저당권은 2021년 12월 27일 설정됐으나 2022년 5월 16일 이미 말소됐습니다. 따라서 해당 근저당권을 현재 존속하는 선순위 담보권으로 계산해서는 안 됩니다.

현재 분석상 말소기준권리는 2023년 10월 17일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 영등포세무서의 압류, 박영애의 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 등기상 매각 소멸 대상으로 분석됩니다. 다만 압류등기 말소와 세금의 실제 배당 우선순위는 별개의 문제이므로 체납세액과 당해세 여부는 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계인은 별도 구분

실제 임차인은 박영애와 장아로, 2명으로 구분합니다. 주택도시보증공사는 박영애 주택임차권의 승계인으로 등장하며, 이를 별도의 실거주 임차인으로 더하거나 보증금 320,000,000원을 다시 합산해서는 안 됩니다.

③ 실질취득 구조 — 확약 전과 후는 완전히 다르다

현재 최저매각가인 129,920,000원에 낙찰된다고 가정하면, 배당 시뮬레이션에서 박영애에게 127,301,120원이 지급되고 보증금 중 192,698,880원이 미배당됩니다.

확약 전 실질취득액은 낙찰가와 계산상 미배당 보증금의 합계입니다. 보증금 320,000,000원에 집행비용 추정액이 더해져 나타나는 구조입니다. 확약 후 금액은 박영애 인수 0원을 적용한 수치이며, 장아로 관련 미확정 위험과 취득세·명도비·체납관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.

④ 가격 분석 — 감정가 대비 64%는 시세 대비 할인율이 아니다

감정가는 203,000,000원, 현재 최저매각가는 129,920,000원으로 감정가의 64%입니다. 두 차례 유찰됐다는 사실은 확인되지만, 이것만으로 현재 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

이 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 확약 적용 후 실질취득액 129,920,000원이 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지를 수치로 판단할 근거가 부족합니다.

2022.06.24 소유권이전 시 등기된 거래가액은 320,000,000원이지만, 과거 거래가액을 현재 시세나 정상 매각 가능금액으로 대체해서는 안 됩니다. 감정가 역시 실거래가를 대신하는 기준이 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 129,920,000원 가정)

현재 회차의 추정 배당은 집행비용과 박영애 임차보증금 우선변제에 전액 사용되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 가압류·경매 신청채권에 대한 예상배당은 각각 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.

이 계산에서 박영애 보증금 미배당 192,698,880원은 확약 전 권리 구조를 설명하는 금액입니다. 확약 적용 후에는 이를 매수인 실질 인수액으로 더하지 않습니다. 반면 주택도시보증공사의 일반 채권 미배당 1,343,000,000원은 배당 계산상 채권 부족액이지 그 자체가 매수인에게 이전되는 채무를 뜻하지 않습니다.

집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 주택도시보증공사 명의의 가압류 채권과 경매 신청채권은 별도 청구 항목으로 표시된 것으로, 동일 기관의 청구액이 실제로 어느 범위에서 중첩되는지는 별도 확인이 필요합니다. 실제 배당순위와 배당금액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수가 늘어나는 구조

확약이 없는 일반적인 대항력 인수형 사건이라면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 그러나 이 사건은 박영애 임차권에 관한 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 명시되어 있어, 같은 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서 박영애의 실질 인수는 모든 제시 시나리오에서 0원입니다.

따라서 확약 적용 후의 실질취득액은 최저가로 낙찰된다는 가정하에 각각 129,920,000원, 103,936,000원, 83,148,800원으로 볼 수 있습니다. 다만 이는 박영애 보증금만 반영한 것이며, 다른 점유자나 제반 취득비용에 관한 불확실성이 해소됐다는 뜻은 아닙니다.

⑦ 입지·용도·환금성 메모 (등기·토지이용 정보 기준)

• 물건의 용도. 서울 동작구 상도1동 더포레스트 7층 701호 오피스텔입니다. 주거 목적의 주택임차권이 등기돼 있지만, 물건을 아파트로 전제해 시세나 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역에 포함됩니다. 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다.
• 토지 여건. 토지면적은 422.5㎡, 형상은 사다리형이며 완경사 지형입니다. 도로접면은 소로한면으로 표시됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 5,668,000원/㎡입니다. 이는 개별 오피스텔 701호의 실거래가격이나 감정가를 직접 의미하지 않습니다.
• 규제·제한. 토지거래계약에 관한 허가구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 포함 사항이 있으며 도로·건축선 저촉 사항도 표시됩니다. 적용 범위와 실제 거래·이용상 제한은 확인이 필요합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시 없음. 다만 이것만으로 공부상 이용과 현황의 일치 또는 건물 상태까지 확인된 것은 아닙니다.
• 환금성. 오피스텔은 주거용 아파트와 매수층·대출·임대 수요가 다를 수 있습니다. 두 차례 유찰된 상태이고 최근 실거래가격이 확인되지 않아 재매각 가능금액을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.06.24 등록 사항이 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재가 있으므로 등록 상태와 매각 후 행정상 처리 문제를 별도로 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 확약서 원본 및 적용 범위. 2026.05.04 주택도시보증공사 확약서에서 대항력 포기, 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 확인되는지 재대조해야 합니다.
• 임차권 승계 관계. 박영애에서 주택도시보증공사로 승계된 범위와 확약의 실제 효력이 낙찰자에게 적용되는지 확인해야 합니다. 보증기관의 채권을 별도 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 장아로의 점유·계약관계. 2024.12.11 전입이라는 사실만으로 실제 계약 내용까지 확정할 수 없습니다. 보증금, 확정일자, 점유개시 경위 및 현재 거주 여부를 확인해야 합니다.
• 명도 위험. 박영애 보증금 채무의 포기와 현재 점유자의 인도는 별개입니다. 실제 점유 주체와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 수협은행 근저당은 이미 말소됐고, 말소기준은 2023.10.17 가압류로 분석됩니다. 최종 입찰 전 최신 등기와 명세서에서 변동이 없는지 확인해야 합니다.
• 국세 압류 및 우선배당. 영등포세무서 압류의 원인 채무와 실제 조세채권의 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 등기상 소멸 예정이라고 해서 세금 배당의 영향을 무시할 수는 없습니다.
• 민간임대주택 등록. 등록 유지·말소 및 매각 후 행정상 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 더포레스트와 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래가격, 실제 매물 호가, 임대 수요, 개별 호실 상태를 확인한 후 입찰 상한을 산정해야 합니다.
• 추가 비용. 취득세·공용부분 체납관리비·점유자 인도비용·수리비 등은 최저가와 별도로 검토해야 합니다.
• 매각기일 최종 확인. 2026.11.05 매각 여부 및 기일 변경, 정지, 취하 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 3.2억 인수 장벽은 해소, 가격 판단은 아직 보류”

이 사건을 단순히 “감정가 2.03억의 64%인 1.2992억짜리 오피스텔”로 이해하면 중요한 부분을 놓칩니다. 임차인 박영애에게는 말소기준권리보다 먼저 취득한 대항력과 우선변제권이 있고, 확약이 없다면 계산상 192,698,880원의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다. 이 경우 최저가로 낙찰되더라도 실질취득은 보증금 320,000,000원 부근으로 올라갑니다.

그런데 주택도시보증공사의 2026.05.04 확약서가 결정적입니다. 승계인이 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 박영애 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

그렇다고 이 물건을 곧바로 안전한 저가 매수 기회로 볼 수는 없습니다. 확약에 포함되지 않은 장아로의 보증금과 점유관계가 확정되지 않았고, 현재 시장가격을 보여주는 최근 실거래도 확인되지 않았습니다. 오피스텔이라는 용도, 2회 유찰, 별도 점유자 불확실성, 시세 검증 부족을 함께 고려하면 보수적인 접근이 적절합니다.

최종 판단은 조건부 검토입니다. 박영애의 주된 보증금 인수 위험은 해소됐지만, 나머지 임차관계와 실제 시장가격을 확인하기 전에는 적극적인 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리상 가장 큰 장벽은 낮아졌으나, 낙찰가의 적정성은 아직 입증되지 않았습니다.