서울중앙지방법원 2025타경103750. 동작구 상도1동 더포레스트 7층 701호 오피스텔입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 203,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 채권액 자체보다 말소기준보다 먼저 들어온 박영애의 320,000,000원 임차보증금입니다. 전입·점유개시일은 2022.06.24, 확정일자는 2022.05.04이고, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023.10.17이므로 박영애는 대항력을 갖는 구조입니다.
일반적인 계산만 적용하면 최저가 203,000,000원에서 집행비용 3,642,000원을 제한 뒤 임차인에게 199,358,000원이 배당되고, 보증금 부족분 120,642,000원이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 총 부담은 보증금 수준에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 그 계산을 뒤집는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 7층701호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 문지우 (2022.05.02 매매 · 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 |
| 공시지가 | 5,668,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 과거 수협은행 근저당권은 2022.05.16 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.10.17 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국의 압류, 박영애의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 박영애의 임대차 자체는 등기 시점이 아니라 2022.06.24 전입·점유와 2022.05.04 확정일자를 기준으로 보면 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영애 | 2022.06.24 | 2022.05.04 | 320,000,000원 | 有 | 有 · 배당요구 | 실질 0원* |
| 장아로 | 2024.12.11 | 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 대항력 기준 없음 |
박영애는 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 장아로는 2024.12.11 전입으로 2023.10.17 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점은 입찰 전 보완 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 박영애 보증금 | 320,000,000원 | 199,358,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박영애 보증금 부족분은 120,642,000원입니다. 다만 2026.05.04 확약으로 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼, 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
④ 토지·이용규제 메모
- 용도. 사건상 물건 용도는 오피스텔입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 422.5㎡, 토지이용상황은 주상기타, 완경사·사다리형·소로한면입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,668,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 과밀억제권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·제3종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 저촉. 도로와 건축선 저촉이 표시돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04 제출된 HUG 확약에서 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상 호수를 직접 대조해야 합니다.
- 박영애 배당관계 확인. 배당표상 현재 회차 부족분은 120,642,000원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 가능액이므로 확약의 유효성 확인이 이 사건의 핵심입니다.
- 장아로 점유 확인. 2024.12.11 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 현재 점유 상태와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.06.24 민간임대주택 등기가 존재하므로 매각 후 말소·효력 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 별도. 비교 가능한 실거래 정보가 확인되지 않으므로 감정가 203,000,000원만으로 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.2억 인수형이지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건을 확약 없이 보면 결론은 명확합니다. 박영애는 2022.06.24 전입·점유, 2022.05.04 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금은 320,000,000원입니다. 현재 최저가 203,000,000원에서는 배당 후 120,642,000원이 부족해 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 1회, 2회 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 오히려 160,673,600원, 192,698,880원으로 증가합니다.
하지만 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.05.04 우선변제권만 주장하고 대항력 및 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이를 반영하면 박영애 관련 실질 인수액은 0원*, 현재 최저가 기준 실질취득액은 203,000,000원입니다. 다만 장아로의 보증금·확정일자가 확인되지 않는 만큼, 확약 하나만 보고 모든 점유 리스크가 사라졌다고 확대 해석해서는 안 됩니다. 가격은 비교 실거래가 없어 평가를 보류하고, 이 사건의 승부처는 HUG 확약 원문과 잔존 점유관계 확인입니다.
* 확약 미반영 기계적 배당계산상 현재 회차 박영애 미배당 인수액은 120,642,000원입니다. 본 리포트는 2026.05.04 HUG 확약의 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영해 박영애 관련 실질 인수를 0원으로 표시했습니다.
