서울중앙지방법원 2025타경103780. 서울 종로구 숭인동 인스파이어 제1동 304호, 오피스텔입니다. 소유자 최창업은 2022년 3월 19일 매매로 151,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 2025년 8월 27일 개시됐습니다. 등기에는 세금 관련 압류를 포함해 압류 7건이 확인됩니다. 이 물건의 핵심은 단순히 최저가와 보증금을 비교하는 데 있지 않습니다. 임차인의 전입과 확정일자가 기준 압류보다 앞서 있어 대항력·우선변제 문제가 존재하지만, 이후 제출된 HUG의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 매수인의 실질 인수 부담을 바꿀 수 있습니다.
과거 수협은행 근저당권은 채권최고액 92,400,000원으로 설정됐지만 2021년 5월 3일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 기준으로 삼는 권리는 2022년 12월 8일 접수된 갑구 4번 압류입니다. 임차인의 확정일자와 전입신고는 이보다 앞서므로 확약 적용 전에는 임차보증금 미배당 위험을 검토해야 합니다. 반면 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 보증금 부족액을 매수인이 실제로 인수하는 것으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103780 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 298-9 인스파이어 제1동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 전유부분 전부 · 지하 1층 지상 15층 중 3층 304호 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인일 2017.02.17 |
| 소유자 | 최창업 (2022.03.19. 매매, 거래가액 151,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 151,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 4번 압류 · 접수일 2022.12.08 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 기준 압류보다 앞선 임차권, 핵심은 HUG 확약
수협은행의 2017년 근저당권은 2021년 해지로 말소됐으므로 현재 살아 있는 근저당권으로 취급하지 않습니다. 2022년 12월 8일의 압류 이후 접수된 압류와 경매개시결정 등은 매각에 따른 소멸 여부를 확인할 권리입니다. 다만 국세·지방세 압류가 7건 있어 당해세 등 배당 순위에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억 5,100만원, 실제 임차인 1명
임차보증금은 151,000,000원으로 최저매각가보다 16,000,000원 많습니다. 배당 계산상 집행비용을 차감한 뒤 임차인에게 132,310,000원이 배당되는 것으로 산정돼, 확약 전 미배당액은 18,690,000원입니다. 그러나 이 금액을 곧바로 매수인의 실제 인수액으로 확정해서는 안 됩니다. 2026년 9월 29일자 HUG 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최희재 | 151,000,000원 | 2022.02.22 / 2022.02.21 | 확약 전 有 | 배당요구 | HUG 승계·확약 |
중복 계산 주의. 실제 임차인은 최희재 1명입니다. 주택도시보증공사는 해당 주택임차권의 승계인으로 기재돼 있으므로, 임차보증금 151,000,000원과 HUG의 같은 금액 청구를 서로 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,690,000원 |
| 1. 임차인 최희재 보증금(우선변제) | 151,000,000원 | 132,310,000원 |
| 2. HUG 신청채권(임차권 승계 관련) | 151,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 제공된 배당 산정값을 기준으로 한 추정치입니다. 임차보증금과 HUG 신청채권은 승계 관계를 고려해 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 숭인동 소재 종로산업정보학교 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔과 근린상가 등이 형성된 상가지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1·6호선 동묘앞역이 있어 교통 여건은 양호한 편으로 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 지상 15층 건물의 3층 304호입니다. 위생·급배수, 개별난방, 소화전·화재탐지, 승강기 및 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 숭인 지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등 토지이용 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 실제 이용 상태와 관리 현황은 현장 및 관련 서류로 재확인해야 합니다.
- 환금성·가격. 확인 가능한 실거래 비교 수치만으로 시세 대비 저렴한 물건이라고 단정할 수 없습니다. 입찰 전 최근 유사 오피스텔 거래, 임대 수요, 공실 및 관리비 등을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본. 2026.09.29.자 확약서의 제출 주체, 적용 대상 임차권, 대항력 포기 및 잔존 보증금반환청구권 포기 문구를 원본으로 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 확약서에 적힌 말소 동의가 실제 임차권등기 말소로 이행되는지, 매수인이 잔존 보증금 반환 책임을 부담하지 않는지 확인하세요.
- 실질취득액 계산. 확약이 유효하게 적용되면 매수인 인수액은 0원으로 분석합니다. 확약 효력이 확인되지 않는다면 배당 부족액 18,690,000원을 포함한 인수 위험을 다시 검토해야 합니다.
- 세금 압류 7건. 각 압류의 체납 내역과 당해세 해당 여부, 배당 순위를 확인하세요. 세금 배당 문제는 임차권 확약과 별개로 점검해야 합니다.
- 등기부 재확인. 2026.08.16. 발급된 등기사항전부증명서 이후 추가 등기나 변동이 없는지 입찰 전에 최신 등기부를 확인하세요.
- 현장 확인. 실제 점유 상태, 인도 협의, 관리비 체납, 기계식 주차시설의 이용 조건 및 유지관리 상태를 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가가 임차보증금보다 낮다는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 확약의 실효성과 별개로 최근 거래사례를 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — 확약이 핵심이지만, 세금과 가격은 별도 판단
이 물건은 임차보증금 151,000,000원이 최저매각가 135,000,000원을 넘기 때문에 확약 전에는 미배당 보증금의 인수 위험을 검토해야 합니다. 그러나 HUG가 2026년 9월 29일 대항력 포기와 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 입찰 위험이 모두 사라지는 것은 아닙니다. 압류 7건에 따른 세금 배당 순위, 확약의 실제 이행, 현장 점유 및 관리 상태를 확인해야 합니다. 또한 실거래 비교 근거가 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리 판단의 핵심은 HUG 확약의 유효성과 이행 여부이며, 가격 판단은 별도의 시세 검증 이후에 내려야 합니다.
