서울중앙지방법원 2025타경103780. 종로구 숭인동 인스파이어 1동 3층 304호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 최창업이며 2022년 3월 19일 매매를 원인으로 2022년 4월 5일 소유권을 이전받았습니다. 등기부 거래가액은 151,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 압류 건수 자체가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
말소기준권리는 2022년 12월 8일 인천광역시 서구 압류입니다. 그런데 임차인 최희재는 2022년 2월 22일 전입했고 확정일자는 2022년 2월 21일, 점유개시는 2022년 2월 25일입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103780 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 298-9 인스파이어 1동 3층304호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하1층 지상15층 중 3층 304호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 최창업 (2022.04.05. 소유권이전 · 거래가액 151,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 151,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2017년 설정된 수협은행 근저당권 92,400,000원은 2021년 5월 3일 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.12.08. 압류이며, 그 뒤의 국세·지방세 압류, 경매개시결정과 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 다만 임차인 최희재는 말소기준보다 앞서 전입·점유를 시작한 대항력 있는 임차인으로 판정되어 있어, 임차권등기 자체의 말소와 별개로 보증금 미배당 잔액은 매수인 인수 대상으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최희재 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.22 | 2022.02.21 | 151,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 18,690,000원 |
최희재는 2022년 1월 16일 임대차계약을 체결했고, 2022년 2월 21일 확정일자, 2022년 2월 22일 주민등록, 2022년 2월 25일 점유개시가 확인됩니다. 2024년 3월 8일에는 보증금 151,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 시세 대신 ‘실질취득’을 기준으로 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로 외부 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 분명한 사실은 현재 최저가 135,000,000원이 실제 자금부담의 끝이 아니라는 점입니다. 임차인 미배당액까지 포함한 현재 회차 실질취득은 153,690,000원으로, 감정가의 약 113.8%입니다.
또한 소유자 최창업의 등기부상 2022년 취득 거래가액도 151,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득 부담 153,690,000원은 이 거래가액보다도 높습니다. 따라서 “최저가가 감정가와 같으니 신건이지만 1.35억에 살 수 있다”는 해석은 잘못이며, 가격 평가는 반드시 인수액을 합친 금액으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 임차인 최희재 보증금(우선변제) | 151,000,000원 | 132,310,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 151,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인의 미배당 보증금은 18,690,000원으로 매수인 인수 대상입니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있는 경우 선순위 차감으로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상15층 중 3층 304호입니다. 사용승인일은 2017.02.17입니다.
- 입지. 종로산업정보학교 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·근린상가 등으로 형성된 상가지대이며 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1·6호선 동묘앞역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4~6m 도로와 접하고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·소화전·화재탐지·승강기·기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·숭인 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액 계산. 현재 최저가 135,000,000원에 예상 인수액 18,690,000원을 더한 153,690,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 낙찰가 108,000,000원이지만 인수액은 45,312,000원, 2회 유찰 시 낙찰가 86,400,000원에 인수액 66,555,200원입니다.
- 임차인 배당액 재확인. 배당으로 보증금 151,000,000원이 전액 변제되지 않으면 부족액을 매수인이 인수합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 여부와 실제 교부청구액을 반드시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 기계식주차 확인. 감정평가상 기계식주차설비가 있으므로 실제 이용조건과 관리상태를 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.35억 낙찰”이 아니라 “약 1.54억 취득”으로 봐야 한다
이 사건은 표면가격과 실질가격이 크게 다른 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 최저매각가는 135,000,000원이지만 임차보증금 151,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차 예상 미배당액 18,690,000원을 매수인이 인수하면 실질취득 부담은 153,690,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰로 낙찰가가 108,000,000원까지 내려가도 실질 부담은 153,312,000원, 2회 유찰로 86,400,000원이 되어도 152,955,200원입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수가 커져 총액이 약 1.53억 수준에 고정되는 구조입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 최저가만 근거로 싸다고 평가할 수 없습니다.
여기에 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세가 실제 배당에 앞서 차감되면 임차인 미배당액이 더 커질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 배당 후 남는 임차보증금 잔액을 정확히 확인하는 것입니다. 권리 위험과 실질취득 부담을 감안하면 현재 데이터만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
