🏬 444,000,000원 🔐 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 📉 유찰 0회
서울중앙지방법원 2025타경103784. 종로구 인의동 효성주얼리시티 1층 제이1105호로, 감정 이용상태는 기타판매시설입니다. 현재 소유자는 김영은이고, 2018.06.25 증여로 소유권을 취득했습니다. 그 직후인 2018.07.06 한국양계축산업협동조합이 채권최고액 204,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 한국양계축산업협동조합은 2025.08.28 임의경매개시결정을 받아 경매를 진행했습니다.
임차인은 연경숙 1명이 조사됐습니다. 전입일은 2020.11.27로 말소기준일인 2018.07.06보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 미상이라는 점과 별개로, 현재 자료상 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조로 보이지 않습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103784 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 인의동 48-2 효성주얼리시티 1층 제이1105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 기타판매시설 |
| 소유자 | 김영은 (2018.06.25 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 444,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 134,776,129원 |
| 말소기준 | 2018.07.06 한국양계축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 19층 · 사용승인 2006.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
등기부에는 과거 하나은행 근저당, 동서울농업협동조합 근저당, 종로구·국세 관련 압류 등이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 중심이 되는 권리는 2018.07.06 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당입니다. 이 권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 연경숙 | 1층 제제이1105호 | 2020.11.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 비교 — 실거래 숫자보다 ‘면적 불일치’를 먼저 봐야 한다
효성쥬얼리시티의 거래자료에는 최근 거래가 존재하지만, 대상 면적은 12.9㎡이고 비교자료의 거래 면적은 67.19㎡·84.64㎡·84.98㎡·92.81㎡·98.39㎡·169.86㎡ 등으로 대상과 일치하지 않습니다. 따라서 단순히 최저가 444,000,000원이 전체 평균 1,006,666,666원이나 최근 12개월 평균 1,206,666,666원보다 낮다는 이유로 “시세보다 싸다”라고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 98.39㎡ | 18 | 1,300,000,000원 |
| 2026.05 | 169.86㎡ | 19 | 1,410,000,000원 |
| 2026.05 | 169.86㎡ | 19 | 1,410,000,000원 |
| 2026.04 | 92.81㎡ | 15 | 1,050,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 17 | 1,070,000,000원 |
| 2025.10 | 92.81㎡ | 8 | 1,000,000,000원 |
| 2025.07 | 98.39㎡ | 8 | 950,000,000원 |
| 2025.06 | 67.19㎡ | 4 | 480,000,000원 |
| 2025.03 | 98.39㎡ | 9 | 1,000,000,000원 |
| 2025.03 | 92.81㎡ | 10 | 980,000,000원 |
| 2025.02 | 84.64㎡ | 12 | 800,000,000원 |
| 2025.01 | 84.98㎡ | 17 | 630,000,000원 |
거래자료 자체는 최근 12개월 평균이 1,206,666,666원이고, 최신 거래는 2026.08의 1,300,000,000원입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 49.6% 높은 흐름으로 집계됐습니다. 그러나 이 숫자들은 대상 12.9㎡와 면적이 일치하지 않으므로 본건의 직접적인 적정가 근거로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 444,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,840,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 233,160,000원 |
매각가 444,000,000원 가정 시 집행비용 6,840,000원과 근저당 204,000,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여 233,160,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 444,000,000원 | 204,000,000원 | 233,160,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 355,200,000원 | 204,000,000원 | 145,427,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 284,160,000원 | 204,000,000원 | 75,381,760원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 근저당 채권최고액 204,000,000원이 모두 배당되는 구조로 계산됐고, 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 권리 부담이 가격 하락에 따라 되살아나는 유형은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 종로5가역 북서측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 업무용빌딩 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 종로5가역이 있습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 기타판매시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 19층 건물 내 1층 제제이1105호이며 사용승인일은 2006.10.27입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 에스컬레이터, 승강기, 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 서측이 대로변에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 서울도심·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 24,400,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 연경숙은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 동일 면적 가격 확인. 현재 실거래는 대상 12.9㎡와 면적이 맞지 않습니다. 4.44억의 적정성을 판단하려면 본건과 동일하거나 유사한 1층 소형 판매시설 거래가 필요합니다.
- 상가 환금성 점검. 공동주택 실거래처럼 단순 평균가를 적용하지 말고 층·위치·동선·점포 크기 차이를 별도로 봐야 합니다.
- 유찰 통계 주의. 효성쥬얼리시티 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 11.8회이고 매각률은 0.0%입니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점포 상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 전
이 물건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 2018.07.06 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 연경숙은 2020.11.27 전입해 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.
문제는 444,000,000원이 싼지 비싼지입니다. 효성쥬얼리시티의 최신 거래 1,300,000,000원, 최근 12개월 평균 1,206,666,666원과 숫자만 비교하면 매우 낮아 보이지만, 그 거래들은 대상 12.9㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 36.8%라는 비율을 가격 메리트로 받아들이면 안 됩니다. 여기에 평균 유찰 11.8회·매각률 0.0%의 경매 통계까지 겹칩니다. 권리는 비교적 깨끗하지만 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 근린시설입니다.
