서울중앙지방법원 2025타경103797. 관악구 봉천동 아르떼빌 6층 601호, 전용 15.49㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차권의 처리입니다. 이영인은 2022.09.02. 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022.08.03.이며, 보증금은 250,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2025.01.15. 압류보다 훨씬 앞서므로 원칙상 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
현재 최저가 128,800,000원으로 단순 배당하면 집행비용 2,603,200원을 제외한 126,196,800원이 임차인 보증금에 배당되고, 룰상 부족분은 123,803,200원입니다. 원래라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 250,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다.
실제 임차인은 이영인 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 주택임차권의 승계인으로 확약서를 제출한 기관입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103797 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 6층 601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 15.49㎡ · 6층 |
| 소유자 | 서정훈 · 2021.07.07. 매매 · 거래가액 273,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 128,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 전유부분 전부 | 250,000,000원 | 2022.09.02 / 2022.08.03 | 대항력 있음 우선변제 |
이영인은 2024.09.03. 임차권등기명령을 거쳐 2024.09.09. 주택임차권등기가 접수됐습니다. 그 뒤 2025.01.15. 관악세무서장 압류가 말소기준으로 잡히고, 2025.03.14. 서울특별시 압류, 2025.08.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 두 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어지지만 표본 시점 주의
아르떼빌(180-252)의 면적권 실거래는 8건이고 평균 거래가는 288,625,000원, 최저 248,000,000원, 최고 298,000,000원입니다. 현재 최저매각가 128,800,000원은 제공된 최근 평균의 44.6%입니다. 확약서를 반영하면 실질취득도 128,800,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 15.72㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 15.72㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 16.41㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.08 | 14.82㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 15.35㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 16.41㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 14.83㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2021.07 | 15.49㎡ | 6 | 273,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 288,625,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,603,200원 |
| 1. 임차인 이영인 보증금 | 250,000,000원 | 126,196,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 123,803,200원입니다. 다만 2026.06.26. 확약서로 해당 임차권의 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권을 포기했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인헌고등학교 남측 인근이며, 다세대주택 및 소규모 아파트단지가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 601호이며, 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 3,817,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 13세대의 소규모 공동주택이며, 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%로 집계돼 재매각 가능성 점검이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26. 제출된 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각기일 전 원본으로 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 실제 임차인은 이영인 1명이고 주택도시보증공사는 승계인입니다. 확약의 효력과 말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 오래된 실거래 주의. 비교 거래 8건은 2021.07~2021.09 거래입니다. 최근 인근 다세대 실거래·호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 소규모 주택 환금성. 13세대 규모이고 경매 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%이므로 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 점검하세요.
- 세금·배당 원본 대조. 관악세무서장·서울특별시 압류가 존재하므로 매각물건명세서와 배당관계를 원본으로 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 “선순위 임차권이 실제로 남느냐”
이 사건은 표면적으로는 위험해 보입니다. 보증금 250,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 있고, 현재 최저가 기준 계산상 부족분도 123,803,200원입니다. 확약서가 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.
하지만 2026.06.26. 주택도시보증공사가 제출한 확약서는 이 구조를 바꿉니다. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 현재 회차 실질취득은 최저매각가 128,800,000원과 같게 볼 수 있습니다.
다만 제공된 실거래 평균 288,625,000원과 최신 거래 298,000,000원은 모두 2021년 표본입니다. 숫자상 할인폭은 크지만, 현재 시점의 시장가격을 그대로 뜻한다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 확약서 효력 확인과 현재 시세 재확인이 함께 끝나야 판단이 완성됩니다.
