서울중앙지방법원 2025타경103848. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 10층 1009호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(복층형)입니다. 현 소유자 오승훈은 2022.01.15. 매매를 원인으로 245,000,000원에 취득했고 2022.02.25. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.02.07. 국의 압류이며, 그 뒤의 임차권등기·강제경매개시결정·추가 압류는 제공된 권리관계상 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 등기부에 보이는 임차권 자체보다 최지아의 대항력과 2026.05.12. 확약서입니다. 최지아는 2022.02.25. 점유를 시작하고 2022.02.28. 전입했으며 확정일자는 2022.02.07.입니다. 모두 말소기준 압류보다 앞선 관계라 원칙적으로 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 잔액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 그러나 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 최지아 건의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103848 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층 1009호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(복층형) 이용중 · 철근콘크리트구조 14층 건내 제10층 제1009호 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.01.15. 매매 · 거래가액 245,000,000원 · 2022.02.25. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 등기상 특기 | 2022.02.25. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심
2021.12.23. 청량리신용협동조합 근저당권은 채권최고액 2,200,000,000원으로 설정됐지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2023.02.07. 강서세무서장이 처분청인 국의 압류가 현재 말소기준으로 잡혀 있습니다. 최지아의 임차권등기 자체는 2023.12.01.로 말소기준보다 늦지만, 임대차계약일자 2022.01.18., 확정일자 2022.02.07., 점유개시 2022.02.25., 주민등록 2022.02.28.로 대항력의 기초가 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최지아 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.28 / 2022.02.07 | 245,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 배당요구 2023.12.01 | HUG 승계 확약 제출 |
| 정대일 | 2024.04.29 / 2023.12.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최지아는 보증금 245,000,000원의 대항력 있는 임차인으로 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 회차 배당 계산만 보면 집행비용 4,160,000원을 제외한 235,840,000원이 임차보증금에 배당되고 9,160,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 금액은 매수인 인수 대상이 되는 구조지만, 2026.05.12. 확약 때문에 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
주택도시보증공사는 실제 점유 임차인이 아니라 최지아 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차보증금 245,000,000원과 신청채권자 주택도시보증공사의 청구 245,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 최지아·정대일 2명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 최지아 보증금 (우선변제) | 245,000,000원 | 235,840,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 계산상 최지아 보증금 부족분은 9,160,000원입니다. 다만 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 2026.05.12. 확약을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용은 오피스텔(복층형)입니다. 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근으로 오피스텔, 근린생활시설 및 주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 신대방역이 있어 대중교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 20m 내외의 포장도로인 난곡로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함되며, 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 10층 1009호이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.05.12. 확약서 원문 대조. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 대상이 최지아 주택임차권 승계분임을 확인해야 합니다.
- 정대일 점유관계 확인. 2024.04.29. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않습니다. 최지아 확약과 별개의 점유자입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.25. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간 동안 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수에 관한 문구가 기재돼 있습니다. 입찰 전 현재 등록·등기 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.02.07. 국의 압류가 말소기준이며, 2023.12.01. 임차권등기·2025.09.04. 강제경매개시결정·2025.11.14. 추가 압류는 제공된 권리관계상 매각으로 소멸합니다.
- 가격 판단 분리. 실질 인수 0원이라는 권리상 이점과 현재 최저가 240,000,000원이 가격상 저렴한지는 별개입니다. 현재 시세보다 싸다는 결론을 전제로 응찰하면 안 됩니다.
맺으며 — “룰상 9,160,000원, 확약 반영 실질 0원”
이 사건은 표면만 보면 대항력 있는 임차인의 보증금 245,000,000원이 감정가·최저가 240,000,000원을 초과합니다. 정상적인 인수형 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담으로 연결됩니다. 실제 제공 시나리오도 현재 회차 9,160,000원, 1회 유찰 56,488,000원, 2회 유찰 94,350,400원으로 룰상 인수액이 증가합니다.
하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 것은 2026.05.12. 주택도시보증공사의 확약입니다. 최지아 주택임차권의 승계인이 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에, 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 현재 회차 기준 실질취득도 최저매각가와 같은 240,000,000원으로 봅니다.
다만 이 확약이 정대일의 점유관계까지 덮는 것은 아닙니다. 정대일은 말소기준 뒤 전입이라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았고, 별도로 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 결론은 “주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 점유관계와 민간임대주택등기를 확인한 뒤 입찰할 사건”입니다. 가격 측면에서는 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없으므로 권리안전성과 가격메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
