서울중앙지방법원 2025타경103848. 서울 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 10층 1009호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 당시 실제 이용상태는 복층형 오피스텔입니다. 등기부에는 소유자 오승훈이 2022년 2월 25일 소유권을 이전받았으며, 당시 거래가액은 245,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이후 국의 압류와 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
이 사건의 가장 중요한 특징은 최저매각가보다 임차보증금이 훨씬 크다는 사실입니다. 최지아는 말소기준권리인 2023년 2월 7일 압류보다 먼저 전입했고, 확정일자도 갖췄습니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다. 하지만 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하는 확약을 제출하면서 주된 인수위험을 해소할 수 있는 근거가 마련됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103848 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층 1009호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 난곡로 298 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(복층형) · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.02.25. 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 | 240,000,000원 |
| 최저매각가 | 153,600,000원 (감정가의 64% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2023.02.07. 국 압류 (강서세무서장) |
| 임차관계 | 실제 임차인 2명 · 최지아 및 정대일 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 확약서
등기부상 말소기준권리는 2023.02.07. 국 압류입니다. 이후 등기된 최지아의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 양천세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
그러나 등기된 주택임차권의 순서만으로 판단해서는 안 됩니다. 최지아의 전입신고일은 2022.02.28., 확정일자는 2022.02.07.입니다. 말소기준권리보다 앞선 임차관계이므로 임대차보증금 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 이 인수위험에 대한 결정적인 판단 근거가 바로 승계인 주택도시보증공사가 제출한 확약서입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 최지아 전유부분 전부 |
전입 2022.02.28. 확정 2022.02.07. 임차권등기 2023.12.01. |
245,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
보증기관 승계 주택도시보증공사 확약에 따른 실질 인수 0원 |
| 정대일 | 전입 2024.04.29. 확정 2023.12.01. |
미상 |
대항력 없음 전입일이 말소기준권리 이후 우선변제 여부 확인 필요 |
주택도시보증공사는 최지아 주택임차권의 승계인으로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 최지아와 정대일 2명입니다. 정대일의 확정일자만으로 우선변제권의 유무나 순위를 확정할 수는 없습니다.
- 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기
- 임차권등기 말소 동의
③ 실질취득액 — 1.536억인가, 2.4795억인가
이 사건은 확약 적용 여부에 따라 낙찰자의 부담 구조가 크게 달라집니다. 감정가 대비 64%까지 최저가가 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 구분 | 확약 미적용 가정 | 확약 유효·이행 가정 |
|---|---|---|
| 낙찰가 | 153,600,000원 | 153,600,000원 |
| 최지아 보증금 미배당분 | 94,350,400원 | 94,350,400원 |
| 매수인 실질 인수 | 94,350,400원 | 0원 |
| 실질취득액 | 247,950,400원 | 153,600,000원 |
확약 미적용 금액은 예상배당표의 집행비용 및 미배당 보증금을 반영한 산술 추정치입니다. 확약 적용 금액은 최지아 관련 인수 0원과 다른 인수 부담이 없다는 전제의 금액이며, 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.
확약이 없는 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커집니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 실질취득액은 보증금 245,000,000원 안팎에 머무르는 구조입니다. 집행비용을 포함하면 그보다 높아질 수 있습니다.
반면 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되면 최지아의 미배당 보증금은 매수인 부담에서 제외됩니다. 이때는 최저매각가 153,600,000원 자체가 실질취득액의 기준이 될 수 있습니다. 다만 정대일에 관한 별도 권리 및 비용 확인은 여전히 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,950,400원 |
| 1. 임차인 최지아 보증금(우선변제) | 245,000,000원 | 150,649,600원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 최지아 보증금 미배당분 | - | 94,350,400원 |
보증금 미배당분은 배당대금에서 별도로 지급되는 금액이 아니라 배당 후 남는 채권액입니다. 확약 미적용 시 인수 가능액을 보여주는 참고 금액으로, 확약이 유효하게 적용되면 최지아 관련 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액과 승계 보증금은 동일한 245,000,000원 관련 관계이므로 독립된 두 보증금으로 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액의 반대 움직임
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 인수 추정 | 확약 적용 시 최지아 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가의 64% |
153,600,000원 | 94,350,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가의 51.2% |
122,880,000원 | 124,640,320원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 40.96% |
98,304,000원 | 148,865,472원 | 0원 |
확약이 적용되지 않는 상황에서는 3회 또는 4회 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수 보증금이 증가하기 때문에 실질취득액이 크게 낮아지지 않습니다. 결국 낙찰가 할인 자체보다 확약에 따른 인수위험 해소가 훨씬 중요한 변수입니다.
확약이 유효하게 유지되고 다른 인수 부담이 없다면 추가 유찰 시 실질취득액이 낮아지는 효과가 나타날 수 있습니다. 다만 이것이 가격 메리트로 이어지는지는 별도의 실거래 시세 확인이 선행돼야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 신림고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설 및 주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 신대방역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 10층 1009호입니다. 외벽은 외장석 및 패널 등으로 마감됐으며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 복층형 오피스텔로 이용되고 있습니다. 사건상 근린시설 용도와 실제 이용상태의 관계를 확인해야 하며, 일반 아파트와 동일한 기준으로 가격을 비교해서는 안 됩니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)에 해당합니다. 서측으로 난곡로와 접하고 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등 관련 지정사항이 있습니다. 감정요항표에는 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정사항도 기재돼 있으므로 적용 대상과 기간은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 환금성. 대중교통 접근성과 도로 여건은 긍정적이나, 근린시설 분류 및 복층형 오피스텔 이용 특성상 일반 주택과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 동일 용도 거래사례 확인 없이는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.12. 주택도시보증공사 확약서의 서명·제출 주체·적용 범위·조건을 확인하세요. 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제로 낙찰자에게 적용되는지가 가장 중요합니다.
- 임차인 최지아. 기존 대항력과 우선변제권, 245,000,000원 보증금, 2023.12.01. 임차권등기 및 승계관계를 최종 서류와 대조하세요.
- 임차인 정대일. 보증금 미상, 2024.04.29. 전입, 2023.12.01. 확정일자 내용을 확인하고 실제 계약 및 점유관계를 조사하세요. 최지아 관련 확약이 정대일의 권리까지 해소하는 것은 아닙니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.25. 민간임대주택 등록 등기와 관련된 현재 등록상태, 임대의무 및 매각 후 처리사항을 확인하세요.
- 압류·체납. 강서세무서장과 양천세무서장의 압류가 존재하므로 당해세·체납 세금의 배당 영향과 별도 부담 가능성을 확인하세요.
- 실거래 시세. 동일 건물 또는 유사한 근린시설·복층형 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인한 후 입찰가 상한을 결정하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 명도 일정, 공용부분 관리비 체납 여부를 사전에 조사하세요. 보증금 인수 위험이 해소되더라도 명도 및 관리비 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
- 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 인수는 풀렸지만, 싸다는 증거는 아직 없다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 240,000,000원에서 최저가 153,600,000원으로 떨어진 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 할인이 아니라 245,000,000원의 선순위 임차보증금입니다.
확약이 없다면 최저가에 낙찰받더라도 예상 미배당 보증금 94,350,400원을 인수해 실질취득액이 247,950,400원에 달하는 구조입니다. 추가 유찰이 되더라도 인수 부담이 늘어나 낙찰가 할인 효과가 상당 부분 상쇄됩니다.
반면 주택도시보증공사의 2026.05.12. 확약이 유효하게 적용되면 최지아에 대한 보증금 인수액은 실질 0원이 됩니다. 이 경우 현재 최저가 153,600,000원을 실질취득액의 기준으로 볼 수 있습니다. 다만 정대일의 보증금과 점유관계, 민간임대주택등기의 처리, 세금 및 관리비 문제는 별도로 확인해야 합니다.
더 중요한 것은 가격입니다. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 같은 건물과 유사한 용도의 최근 거래가격을 확인해야만 실질적인 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다.
종합 판단은 C등급(46점). 주된 선순위 임차보증금 인수위험은 확약으로 해소할 수 있지만, 다른 임차인의 보증금 미상, 민간임대주택 관련 확인사항, 2회 유찰 및 실거래 시세 검증 부족을 고려하면 입찰 판단을 서두르기 어렵습니다. 확약 원본과 잔여 권리 확인이 먼저, 적정 입찰가격 산정은 그다음입니다.
