광주지방법원 2025타경51647. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 403호 아파트입니다. 소유자는 향원주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 193,563,856원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2020.04.23. 우리은행 근저당권이고, 임차인 이창근의 전입신고는 2020.06.29.로 그보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 179,500,000원이 최저매각가보다 크더라도 매수인이 그 차액을 인수하는 구조는 아닙니다.
현재 회차 최저매각가는 127,260,000원으로 감정가 181,800,000원의 70%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 127,260,000원입니다. 그러나 확인된 동일 면적 실거래 비교값이 없어, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 특히 83세대 단지이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.1회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있어 환금성과 실제 수요를 별도로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51647 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제4층 제403호 · 도로명 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 72.7487㎡ · 지하 1층~지상 25층 중 4층 |
| 이용상태 / 구조 | 공동주택(아파트) · 철근콘크리트 벽식구조 · 승강기·도시가스·위생 및 급배수설비 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 181,800,000원 / 127,260,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,563,856원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 준공 / 세대수 | 2020.04.13. / 83세대 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 매수인 인수는 없다
말소기준권리는 2020.04.23. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차인 이창근은 2020.06.01. 점유를 시작하고 2020.06.29. 전입신고를 마쳐 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 2024.04.12. 임차권등기가 설정됐지만 이 역시 말소기준권리 뒤의 권리로 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이창근 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 179,500,000원 | 점유 2020.06.01. 전입 2020.06.29. 확정 2020.05.28. 배당요구 2024.04.12. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 집계된 임차인은 없습니다. 확정일자와 전입일 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 선순위 근저당권보다 후순위입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인율만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가보다 54,540,000원 낮은 127,260,000원입니다. 다음 회차까지 유찰되면 89,082,000원, 3회 유찰 시에는 62,357,399원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 동일 면적의 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가의 적정성과 실제 시장가격 간 차이를 계산할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 127,260,000원 | 70.0% | 0원 | 127,260,000원 |
| 2회 유찰 시 | 89,082,000원 | 49.0% | 0원 | 89,082,000원 |
| 3회 유찰 시 | 62,357,399원 | 34.3% | 0원 | 62,357,399원 |
③ 예상배당표 (매각가 127,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,581,640원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 124,678,360원 |
| 2. 근저당 · 주식회사원우기술개발 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신병주 2024.05.13. 말소등기 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 193,563,856원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 8,945,963,856원 중 채권자 예상배당은 124,678,360원이고, 미배당액은 8,821,285,496원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 선순위 채권이 매각대금을 모두 흡수하지만 후순위 채권의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 남교동 북교초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며 도시지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 폭 15m~20m 중로, 폭 12m~15m 중로 및 폭 10m~12m 소로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,418.6㎡, 지목 대, 주상용, 평지의 사다리형 중로각지이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 건물. 2020.04.13. 준공된 83세대 아파트로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지도배와 타일 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.1회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있습니다. 동일 면적 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 재확인. 임차권등기와 대항력 여부는 확인되지만 현재 실제 점유 상태는 현장과 집행관 조사로 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간, 매각 후 효력 및 말소 처리 여부를 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 우리은행의 8,366,400,000원 최초 설정과 100,800,000원 변경등기의 관계, 공동담보 해제 범위 및 실제 채권액을 확인하세요.
- 전기료·관리비. 약 11,353,550원의 미납 전기료가 전체 세대 기준으로 추정돼 있습니다. 해당 호실 부담분과 공용부분 관리비 체납액을 관리주체에 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 시 내부 확인이 생략됐으므로 누수·하자·수리비와 설비 작동 상태를 현장에서 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 숫자보다 같은 단지·인근 아파트의 실제 거래가격과 매물가격을 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 및 채권계산서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “싼 가격”은 별개다
이 사건의 임차보증금은 179,500,000원으로 크지만, 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 늦어 매수인이 보증금 부족분을 인수하지 않습니다. 현재 최저가 낙찰을 가정한 권리상 실질취득액은 127,260,000원으로 명확합니다. 다만 실거래 비교값이 없고, 내부 확인이 생략됐으며, 민간임대주택등기와 선순위 근저당 변경등기, 전기공급중단 안내 및 미납 전기료가 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 할인율보다 원본 권리관계와 현장비용, 실제 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
