서울중앙지방법원 2025타경103865. 신림동 태양오피스텔 5층 501호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 사건의 핵심은 소유권이나 압류보다 선순위 임차권입니다. 장한얼은 2021.08.09 주민등록, 2021.07.19 확정일자를 갖고 있고 보증금은 223,000,000원입니다. 말소기준인 2023.01.27 압류보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 임차권입니다.
현재 최저매각가 180,000,000원을 기준으로 집행비용 3,320,000원을 제외한 176,680,000원이 장한얼 보증금에 배당되는 계산이므로, 확약이 없다면 미배당 46,320,000원이 남습니다. 그러나 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.19. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 장한얼 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103865 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 11.94㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상8층 건내 5층 501호 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.07.26 매매 · 거래가액 223,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 180,000,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 청구금액 | 223,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.01.27 포천세무서장의 압류입니다. 장한얼의 주민등록일 2021.08.09와 확정일자 2021.07.19는 이보다 앞서므로, 확약이 없었다면 매수인은 미배당 보증금 인수 위험을 부담하는 구조입니다. 이후 2024.04.15 압류와 2025.09.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 점유·임차인 2명 확인
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장한얼 | 2021.08.09 · 전유부분의 전부 | 223,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원 |
| WIWATDECHAKUL CHATCHAMAI | 2025.01.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 임차·점유자로 확인되는 사람은 2명입니다. 장한얼은 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권자이고, 주택도시보증공사는 장한얼의 주택임차권을 승계한 주체이지 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. WIWATDECHAKUL CHATCHAMAI는 2025.01.08 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금 자체는 미상이므로 현장 점유관계와 명도 상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 비교 — 180,000,000원은 거래 표본 평균의 82.5%
제공된 동일 단지 거래 12건은 2022.01~2022.04에 형성돼 있습니다. 평균은 218,250,000원, 최신 거래는 2022.04의 221,000,000원, 표본 최저는 215,000,000원, 최고는 221,000,000원입니다. 현재 최저매각가 180,000,000원은 이 평균의 82.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 장한얼 보증금 | 223,000,000원 | 176,680,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 223,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 장한얼 보증금의 부족분은 46,320,000원입니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차보증금의 미배당액이 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 이 사건에서는 주택도시보증공사의 2026.06.19 확약으로 그 임차권에 관한 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역 북서측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상8층 건물의 5층 501호이며, 위생·급배수·난방·소화·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평탄 토지이며 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하고 북측으로 소로3류와 접합니다.
- 공시지가. 7,009,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 29세대, 2021.01.28 준공 단지이며 경매물건 평균 유찰 횟수 8.6회가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19 확약의 문구와 제출 주체, 임차권등기 말소 동의 범위를 입찰 전 원문으로 확인하세요.
- 장한얼 임차권. 룰상 현재 회차 미배당액은 46,320,000원이므로 확약이 유효하게 적용되지 않는 상황이 없는지 확인해야 합니다.
- 후순위 점유자. WIWATDECHAKUL CHATCHAMAI는 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 실제 점유·퇴거 상태를 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 비교 거래가 2022.01~2022.04에 집중돼 있으므로 180,000,000원이 현재 시장에서도 충분히 낮은 가격인지 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 8.6회를 감안해 낙찰 이후 재매각 가능성과 임대수요를 점검하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.17 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 현재 효력 및 말소 여부를 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “인수형에서 확약형으로 바뀐 사건”
이 사건을 최저가 180,000,000원만 보고 보면 안 됩니다. 장한얼의 보증금 223,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차보증금이라, 원래 구조라면 현재 회차에서 46,320,000원의 미배당액이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 하지만 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 실질 인수는 0원으로 바뀌었습니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 180,000,000원으로 볼 수 있습니다. 이는 제공된 거래 12건 평균 218,250,000원의 82.5%이지만, 거래 표본이 2022.01~2022.04에 집중돼 있다는 점과 단지 경매물건 평균 유찰이 8.6회라는 점 때문에 가격 할인율만으로 판단하기에는 환금성 불확실성이 큽니다. 이 물건의 승부처는 선순위 임차권 자체보다 확약서의 실제 효력 확인과 현재 시세·환금성 검증입니다.
