서울중앙지방법원 2025타경103881. 상도동삼호아파트 102동 7층 702호에 관한 사건이지만, 등기 흐름상 경매 대상은 아파트 전체가 아니라 공유자 이귀영의 13분의 2 지분입니다. 현재 공유자는 손인성 13분의 3, 이귀영·이문구·이원주· 이주희·이호헌이 각각 13분의 2 지분을 보유합니다. 현대카드주식회사가 이귀영 지분에 강제경매를 신청했고, 말소기준은 2025.09.12 우리카드의 이귀영 지분 가압류입니다.
말소기준 이후 이귀영 지분에 들어온 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 하나카드 가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기상 후순위 권리가 사라지는 것과 낙찰자가 702호 전체를 단독으로 취득하는 것은 전혀 다른 문제입니다. 낙찰자는 이귀영의 지분을 승계해 나머지 공유자들과 공동소유 관계에 들어가게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103881 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 408 상도동삼호아파트 102동 7층702호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 114.63㎡ · 철근콘크리트조 17층건 내 7층 702호 |
| 매각대상 지분 | 이귀영의 13분의 2 지분 |
| 현재 공유자 | 손인성 13분의 3 · 이귀영 13분의 2 · 이문구 13분의 2 · 이원주 13분의 2 · 이주희 13분의 2 · 이호헌 13분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 164,615,000원 / 164,615,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드주식회사 / 8,001,819원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — ‘소멸’보다 중요한 것은 지분경매
과거 국민은행·우리은행·금천새마을금고·전북은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에 직접 연결되는 말소기준은 2025.09.12 우리카드의 이귀영 지분 가압류 39,776,254원입니다. 이후 현대카드의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 하나카드 가압류 8,301,231원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 손인성은 ‘공유자이면서 전입자’
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손인성 | 2016.09.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
손인성은 현황조사·매각물건명세서상 2016.09.19 전입자로 확인되지만, 동시에 현재 등기상 13분의 3 지분을 보유한 공유자입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “대항력 있는 임차인”이라고 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 점유 원인과 임대차 존재 여부를 확인하는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 14.8%는 ‘할인율’이 아니다
상도동삼호아파트 전용 114.63㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 1,112,250,000원입니다. 최저가는 이 전체 호 시세와 비교하면 14.8%로 계산돼 있지만, 이번 경매는 전체 소유권이 아니라 13분의 2 지분이므로 이 비율만 보고 “시세의 14.8%에 산다”고 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 114.63㎡ | 17 | 1,320,000,000원 |
| 2026.05 | 114.63㎡ | 7 | 1,170,000,000원 |
| 2026.02 | 114.63㎡ | 1 | 1,150,000,000원 |
| 2026.02 | 114.63㎡ | 4 | 1,100,000,000원 |
| 2026.02 | 114.63㎡ | 4 | 1,070,000,000원 |
| 2026.02 | 114.63㎡ | 4 | 1,085,000,000원 |
| 2026.02 | 114.63㎡ | 11 | 1,200,000,000원 |
| 2025.12 | 114.63㎡ | 10 | 1,075,000,000원 |
| 2025.10 | 114.63㎡ | 7 | 1,020,000,000원 |
| 2025.09 | 114.63㎡ | 8 | 1,097,000,000원 |
| 2025.09 | 114.63㎡ | 6 | 1,035,000,000원 |
| 2025.09 | 114.63㎡ | 9 | 1,025,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.63㎡ | 12건 | 1,112,250,000원 |
특히 대상 호와 같은 7층의 2026.05 거래는 1,170,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.05 17층 1,320,000,000원입니다. 이 값들은 모두 아파트 전체 소유권의 실거래이므로, 164,615,000원의 지분 최저가와 직접 놓고 단순 할인율을 계산하는 방식은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,615,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,104,610원 |
| 1. 가압류 · 주식회사우리카드 | 39,776,254원 | 39,776,254원 |
| 2. 경매개시결정 · 현대카드주식회사 | 8,001,819원 | 8,001,819원 |
| 3. 가압류 · 하나카드주식회사 | 8,301,231원 | 8,301,231원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 105,431,086원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 채권 합계 56,079,304원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 105,431,086원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 손인성의 보증금은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭실대학교 남측 인근이며 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철7호선 숭실대입구역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 17층건 내 7층 702호이며 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 광대로인 상도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 도시철도 저촉, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 정비구역, 토지거래계약에관한허가구역, 건축선 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 7,179,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 상도동삼호아파트는 461세대, 사용승인일은 1994.02.25입니다.
- 환금성. 전용 114.63㎡ 전체 호 실거래는 확인되지만, 이번 매각물은 전체 호가 아니라 공유지분이라는 점이 환금성 판단의 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 702호 전체가 아니라 이귀영의 13분의 2 지분만 매각되는 사건임을 등기부·매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 손인성 점유관계 확인. 손인성은 2016.09.19 전입자이자 13분의 3 공유자입니다. 보증금·확정일자·임대차계약 여부를 확인해야 합니다.
- 14.8% 착시 금지. 최저가 164,615,000원과 최근12개월 평균 1,112,250,000원은 각각 지분과 전체 호 가격이므로 직접 할인율로 판단하지 마세요.
- 공유관계 검토. 낙찰 후 손인성·이문구·이원주·이주희·이호헌과 공동소유가 됩니다. 실제 사용·관리·처분 구조를 사전에 검토하세요.
- 공유자 우선매수 제한 확인. 매각물건명세서 비고의 “공유자 우선매수 제한 있음” 내용을 원문에서 확인하세요.
- 국민건강보험공단 압류 확인. 2025.09.26 압류의 구체적 금액은 등기상 확인되지 않으므로 배당·체납 관련 원문을 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 아파트”가 아니라 “공유지분”을 사는 경매
이 사건에서 가장 위험한 오독은 1,112,250,000원짜리 아파트를 164,615,000원에 사는 경매로 보는 것입니다. 실제 매각 대상은 이귀영의 13분의 2 지분입니다. 최저가가 전체 호 최근 실거래 평균의 14.8%라는 수치도 이 구조 때문에 나타난 것이므로 가격 가점의 근거가 될 수 없습니다.
등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이어서 복잡도가 낮아 보입니다. 그러나 낙찰 뒤에도 다른 공유자들의 지분이 그대로 남고, 손인성은 13분의 3 공유자이면서 전입자로 조사됐으며 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기 말소가 아니라 공유지분의 사용·점유·환금성입니다. 권리등기만 보면 단순하지만, 투자 구조는 일반 아파트 경매보다 훨씬 까다롭습니다.
