서울중앙지방법원 2025타경103881. 상도동삼호아파트 102동 702호에 관한 경매지만, 매각대상은 이 아파트 전체가 아니라 공유자 이귀영의 지분 13분의 2입니다. 현재 등기부상 소유관계는 손인성 3/13, 이귀영·이문구·이원주·이주희·이호헌 각 2/13의 공유구조입니다. 따라서 낙찰자는 702호를 단독으로 취득하는 것이 아니라, 기존 공유자들과 함께 2/13 지분의 새로운 공유자가 됩니다.

권리의 말소구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 현재 을구 근저당은 없고, 말소기준은 2025.09.12 이귀영 지분에 설정된 우리카드 가압류입니다. 그 뒤의 현대카드 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 하나카드 가압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 실질 위험은 후순위 등기보다 공유지분의 낮은 환금성과 점유관계에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 공유관계는 남는다

과거 국민은행·우리은행·금천새마을금고·전북은행의 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에 직접 연결되는 말소기준은 2025.09.12 우리카드 가압류 39,776,254원이고, 이후 이귀영 지분에 들어온 강제경매·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 다른 공유자들의 소유지분은 경매로 사라지는 권리가 아닙니다. 낙찰 후에도 공유상태가 계속된다는 점이 일반적인 전체소유권 경매와 가장 큰 차이입니다.

② 점유자·임차관계 — 손인성의 지위가 핵심

전입일 2016.09.19는 말소기준권리인 2025.09.12보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 손인성은 현재 3/13 공유지분을 가진 소유자이기도 합니다. 따라서 “대항력 있는 임차인”이라고 단정하거나 특정 보증금을 매수인이 승계한다고 계산할 근거가 없습니다. 이 사건에서는 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 승계금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 전체호 실거래와 지분가격은 직접 비교 금지

상도동삼호아파트는 461세대, 1994.02.25 준공 단지입니다. 대상 전용면적 114.63㎡와 일치하는 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 아래 금액은 아파트 한 채 전체의 거래가격이고, 이 경매의 최저가는 2/13 지분가격이므로 두 금액의 단순 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

최근 12개월 평균은 1,112,250,000원, 최신 거래는 2026.05의 1,320,000,000원입니다. 대상 물건과 같은 7층 거래도 2026.05 1,170,000,000원이 확인됩니다. 하지만 이것들은 모두 전체 소유권 거래입니다. 데이터상 최저가가 최근 12개월 평균의 11.8%로 계산되어 있더라도, 그 차이는 상당 부분 전체호와 2/13 지분이라는 자산 범위 차이에서 발생하므로 “시세의 11.8%에 산다”는 식의 해석은 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,692,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 확인된 채권 56,079,304원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 72,969,008원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 손인성의 보증금도 미상이므로 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 구조 — 더 내려가도 ‘지분’이라는 본질은 그대로

세 시나리오 모두 신청채권자 현대카드의 8,001,819원은 전액 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 가격이 내려가더라도 낙찰대상이 2/13 지분이라는 점, 기존 공유자가 남는다는 점, 손인성의 점유관계가 미확정이라는 점은 변하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 숭실대학교 남측 인근으로 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 숭실대입구역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 17층 건물 내 7층 702호이며, 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 부정형 완경사 아파트 부지이며 서측으로 상도로에 접합니다. 공시지가는 7,179,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시철도 저촉, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 정비구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
• 환금성. 단지 전체호 실거래는 확인되지만, 이번 매각대상은 2/13 지분이므로 일반 아파트 한 채와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 재확인. 702호 전체가 아니라 이귀영 지분 2/13입니다. 입찰표와 매각물건명세서에서 지분 범위를 다시 확인해야 합니다.
• 손인성 점유관계. 2016.09.19 전입, 등기부상 3/13 공유자입니다. 보증금·확정일자·실제 임대차계약 존재 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
• 공유자 우선매수. 매각 비고에 “공유자 우선매수 제한 있음”이 기재돼 있으므로 적용 범위와 절차를 매각조건 원문에서 확인해야 합니다.
• 가격 비교 방식. 최근 12개월 평균 1,112,250,000원과 최신 1,320,000,000원은 전체호 실거래입니다. 이를 지분 최저가와 직접 비교해 할인율로 사용하면 안 됩니다.
• 공유관계 비용. 낙찰 후 기존 공유자와의 사용·수익 협의, 점유 문제, 공유물분할 가능성 등을 감안해 자금과 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 계산상 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제와 미상 보증금은 반영되지 않을 수 있습니다.

맺으며 — “80% 유찰”보다 먼저 볼 것은 ‘2/13’

이 사건은 후순위 권리의 말소 여부보다 지분경매의 구조가 훨씬 중요합니다. 우리카드 가압류를 기준으로 이후 이귀영 지분의 압류·가압류·경매등기는 매각으로 소멸하고, 배당표상 확인된 채권도 현재 회차에서 전액 배당됩니다. 그 부분만 보면 단순합니다.

하지만 낙찰 후 손에 들어오는 것은 상도동삼호아파트 702호 전체가 아니라 2/13 지분입니다. 3/13 공유자인 손인성이 전입 점유 중이고 보증금·확정일자는 미상이며, 나머지 공유자들의 지분도 그대로 남습니다. 전체호 최근 실거래가가 10억원대를 형성하고 있다는 사실만으로 현재 최저가 131,692,000원을 “싸다”고 평가할 수 없는 이유입니다. 등기 말소구조는 단순하지만, 공유·점유·환금성은 별도 검토가 필요한 지분경매입니다.