서울중앙지방법원 2025타경103897. 강남구 세곡동 강남효성해링턴코트 111동 1층 103호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김세령·정원철 각 2분의 1 지분이며, 2020년 5월 20일 1,740,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2021년 6월 10일 삼성생명보험주식회사의 근저당권 696,000,000원입니다.
그 뒤 우리은행 근저당권 600,000,000원과 2,040,000,000원, 리얼티밋컴퍼니 가압류 140,000,000원, 경매개시결정과 세금 압류가 이어졌지만 제공된 등기분석상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없어 현재 추정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103897 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 세곡동 541 강남효성해링턴코트111 1층 103호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 연립주택 이용 · 전용 123.5987㎡ |
| 소유자 | 김세령 2분의 1 · 정원철 2분의 1 |
| 취득 내역 | 2020.05.20 소유권이전 · 거래가액 1,740,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,940,000,000원 / 2,352,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 1,397,897,322원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2021.06.10 삼성생명보험주식회사 근저당권이고, 이후 우리은행 근저당권 2건, 리얼티밋컴퍼니 가압류, 경매개시결정, 2026년의 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 추정에서 채권자 미배당이 발생하더라도 그것이 곧 매수인 승계액으로 이어지는 구조는 아니며, 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래와는 4,800만원 차이
강남효성해링턴코트는 199세대, 2016년 4월 28일 사용승인 단지입니다. 대상 면적은 123.5987㎡이고, 실거래 표본에는 123.6㎡·122.86㎡·113.26㎡·111.72㎡ 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 전체 평균 2,651,666,666원보다 최근 12개월 평균 2,704,000,000원과 최신 거래 2,400,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 123.6㎡ | 1 | 2,400,000,000원 |
| 2026.01 | 122.86㎡ | 2 | 2,660,000,000원 |
| 2026.01 | 122.86㎡ | 2 | 2,660,000,000원 |
| 2025.11 | 113.26㎡ | 4 | 3,100,000,000원 |
| 2025.09 | 123.6㎡ | 1 | 2,700,000,000원 |
| 2025.04 | 122.86㎡ | 2 | 2,200,000,000원 |
| 2024.12 | 111.72㎡ | 2 | 2,620,000,000원 |
| 2024.11 | 122.86㎡ | 2 | 2,650,000,000원 |
| 2024.07 | 113.26㎡ | 4 | 2,810,000,000원 |
| 2023.06 | 113.26㎡ | 4 | 2,750,000,000원 |
| 2023.02 | 122.86㎡ | 2 | 2,570,000,000원 |
| 2022.05 | 123.6㎡ | 1 | 2,700,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 2,704,000,000원 |
현재 최저가 2,352,000,000원은 최근 12개월 평균의 87.0%로 평균 대비 352,000,000원 낮습니다. 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세도 +3.4%입니다. 다만 가장 최신인 2026년 4월 거래는 대상과 같은 123.6㎡·1층에서 2,400,000,000원이었고, 현재 최저가는 이보다 48,000,000원 낮은 수준입니다. 즉 평균값만 보면 할인폭이 커 보이지만, 가장 직접적인 최신 비교에서는 가격 차이가 약 2%에 불과합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,352,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,920,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 696,000,000원 | 696,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,040,000,000원 | 1,030,080,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사리얼티밋컴퍼니 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,476,000,000원 중 채권자 예상배당은 2,326,080,000원, 미배당은 1,149,920,000원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지, 채권자 미배당만 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 2,352,000,000원 | 2,326,080,000원 | 1,149,920,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 1,881,600,000원 | 1,860,384,000원 | 1,615,616,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 1,505,280,000원 | 1,487,827,200원 | 1,988,172,800원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자 미배당은 1,149,920,000원에서 1,615,616,000원, 1,988,172,800원으로 커집니다. 하지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권 미회수액보다 입찰가가 실제 거래가격 대비 어느 위치에 놓이느냐입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 사용승인일은 2016.04.28입니다.
- 입지. 세명초등학교 동측 인근이며, 대단지 아파트단지·단독주택·근린생활시설·근린공원이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 남서측 자곡로로 진입할 수 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약허가구역 관련 지정이 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 5,293,000원/㎡이며 토지면적은 26,167.6㎡입니다.
- 거래. 확인된 실거래 표본은 12건이고 최근 12개월 거래는 5건입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세는 +3.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 우선 확인. 현재 최저가 2,352,000,000원과 2026.04 동일면적·동일층 거래 2,400,000,000원의 차이는 48,000,000원입니다.
- 평균값 과대해석 금지. 최근 12개월 평균 2,704,000,000원만 보면 할인폭이 커 보이므로 층·면적이 가까운 거래를 함께 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당분이 있으면 예상배당액과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 등기 변동 재확인. 2026.07.31 삼성생명보험주식회사 명의의 별도 임의경매개시결정도 존재하므로 입찰 직전 최신 등기부와 사건 진행상황을 대조해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정요항표상 토지거래계약허가구역 지정 내용이 있으므로 실제 취득 시 적용 여부를 관할기관 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최신 실거래가 기준점
이 사건의 권리구조는 임차인 없이 말소기준 이후 권리가 소멸해 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 현재 실질취득액 2,352,000,000원은 최근 12개월 평균 2,704,000,000원보다는 13% 낮지만, 대상과 면적·층이 같은 최신 거래 2,400,000,000원과 비교하면 차이는 48,000,000원입니다. 따라서 평균가 대비 할인율 하나보다 최신 직접 비교 거래와 현재 입찰가의 간격이 실질적인 가격 판단의 중심입니다. 세금 압류는 배당액을 흔들 수 있으나 현재 추정상 매수인 인수액은 0원이며, 권리보다 가격 검증이 더 중요한 사건입니다.
